Việc định giá thấp các khu đất ở Vancouver có thể gây thất thu hàng triệu đô la tiền thuế tài sản

Kiến trúc sư về hưu Michael Geller cho biết ông luôn muốn khôi phục "công lý" cho thị trường bất động sản Vancouver.

Vì vậy, khi ông nhận thấy BC Assessment (Cơ quan Định giá B.C.) định giá chính thức khoảng 6,4 triệu đô la cho một khu đất của một khách sạn di sản cũ ở trung tâm Vancouver — khoảng một phần ba giá trị thực của nó cho mục đích tính thuế, theo ước tính của Geller — ông cảm thấy mình phải hành động.

Geller nói: "Vấn đề là tất cả chúng ta đều trải qua cuộc sống, và khi chúng ta thấy những điều không công bằng, một số người nói: 'Ồ, tôi sẽ không dính dáng vào.' Tôi thường dính dáng vào khi tôi không nghĩ điều gì đó công bằng, đó là lý do tại sao tôi làm điều đó."

Việc kháng cáo của ông với tư cách là bên thứ ba chống lại việc định giá khu đất tại số 500 Dunsmuir Street, thuộc sở hữu của nhà phát triển Holborn Properties Ltd., đã nhận được sự đồng thuận từ hội đồng đánh giá tài sản của B.C., nơi đã tăng định giá lên 18,9 triệu đô la, phù hợp với ước tính của Geller.

Ông cho biết điều đó có nghĩa là thuế tài sản trên khu đất rộng khoảng 12.000 feet vuông sẽ tăng ít nhất 130.000 đô la cho Holborn.

Geller nói: "Tôi rất vui", khi nhìn thấy định giá mới. "Chúng tôi đã có được một chút hài lòng."

Các nhà quan sát thị trường bất động sản Metro Vancouver cho biết khu đất của Khách sạn Dunsmuir 115 năm tuổi, đã bị phá hủy vào tháng 1 sau khi rơi vào tình trạng mà thành phố gọi là "xuống cấp cấu trúc nghiêm trọng," không phải là trường hợp duy nhất.

Định giá viên về hưu Derek Holloway cho biết B.C. có thể đang mất hàng trăm triệu đô la tiền thuế tài sản do định giá thấp, trong khi nhà quy hoạch thành phố Burnaby về hưu Robert Renger cho biết các đô thị dường như ít quan tâm đến việc khắc phục các định giá thấp có thể bị che khuất bởi các lỗ hổng.

Họ nói rằng việc thay đổi quyền sở hữu công ty để trốn thuế chuyển nhượng tài sản khiến BC Assessment khó thực hiện công việc của mình, và cơ quan này cần được tăng cường để trao quyền cho các định giá viên buộc chủ sở hữu phải trả lời các yêu cầu thông tin.

Geller cho biết ông đã kháng cáo lên hội đồng đánh giá vào tháng 2 sau khi nhận thấy mức định giá "thấp đến nực cười" là 6.375.000 đô la, chỉ bằng khoảng một phần ba mức định giá trên mỗi bộ vuông của năm tài sản xung quanh.

Ví dụ, Geller viết trong đơn kháng cáo của mình, khu đất tại số 570 Dunsmuir Street bên cạnh đã được định giá 1.572 đô la mỗi feet vuông, so với khoảng 540 đô la mỗi bộ vuông tại khu đất của Holborn.

Ông cho biết ông đặc biệt bức xúc trước cách đối xử của Holborn đối với khách sạn trước khi nó bị phá hủy, "và sau đó họ được thưởng bằng cách được định giá thấp hơn."

Công ty này cũng đã bị chỉ trích trong nhiều năm về tốc độ phát triển chậm chạp tại khu đất Little Mountain ở Vancouver mà họ mua từ chính phủ cấp tỉnh vào năm 2008, một vụ mua bán đã dẫn đến việc hàng trăm cư dân phải di dời khỏi nhà ở xã hội.

Geller nói: "Vì vậy, tôi đã kháng cáo."

Holborn cho biết trong một tuyên bố rằng họ đã nhận được thông báo định giá lại và ưu tiên của họ đối với khu đất là làm việc với thành phố về một dự án tái phát triển để cung cấp nhà ở, "kích hoạt đường phố" và đóng góp vào sự phục hồi kinh tế của trung tâm Vancouver.

Geller cho biết ông đã kháng cáo lên hội đồng đánh giá vào tháng 2 sau khi nhận thấy mức định giá "thấp đến nực cười" là 6.375.000 đô la, chỉ bằng khoảng một phần ba mức định giá trên mỗi feet vuông của năm tài sản xung quanh.

Ví dụ, Geller viết trong đơn kháng cáo của mình, khu đất tại số 570 Dunsmuir Street bên cạnh đã được định giá 1.572 đô la mỗi bộ vuông, so với khoảng 540 đô la mỗi feet vuông tại khu đất của Holborn.

Geller nói: "Vì vậy, tôi đã kháng cáo."

Holloway, người từng là định giá viên của BC Assessment trong 28 năm, cho biết ông đã xác định được hàng trăm tài sản bị định giá thấp trong những năm gần đây, gọi chúng là "phần nổi của tảng băng chìm."

Ví dụ, Holloway chỉ ra hai khu đất trên dãy 4400 của Kingsway ở Burnaby, được bán với giá 145 triệu đô la vào năm 2022. Nhưng giá trị được định giá của chúng chưa bao giờ gần bằng con số đó, đạt đỉnh 69,7 triệu đô la vào năm 2024.

Năm 2025, chúng được định giá 58,2 triệu đô la.

Sau đó là Trung tâm Vận chuyển Oakridge cũ rộng 14 mẫu Anh trên Đại lộ Tây 41 ở Vancouver, mà nhà cung cấp dịch vụ vận chuyển TransLink đã bán với giá 440 triệu đô la vào năm 2016. Holloway cho biết việc định giá của nó chưa bao giờ gần bằng giá bán, và BC Assessment hiện đang định giá nó ở mức 271,1 triệu đô la.

Khu đất này đã được bán lại cho nhà phát triển Grosvenor, công ty cho biết họ có kế hoạch xây dựng 1.630 căn nhà ở đó.

Holloway cho biết ông nghi ngờ BC Assessment chưa bao giờ xem bản sao của bất kỳ thỏa thuận bán hàng nào.

Ông cho biết BC Assessment thường chấp nhận quan điểm của chủ sở hữu tài sản khi định giá các khu đất như vậy vì cơ quan này sợ thực hiện "quyền lực rất hạn chế" của mình trong Đạo luật Đánh giá, và nó thiếu thông tin thị trường đáng tin cậy.

BC Assessment cho biết trong một email rằng họ không thể bình luận về bất kỳ trường hợp cụ thể nào.

Nhưng Bryan Murao, người định giá của tập đoàn nhà nước cho khu dân cư Lower Mainland, cho biết trong một cuộc phỏng vấn rằng các nhà phê bình dễ dàng chọn các giao dịch vượt quá giá trị được định giá. Những người khác có thể chỉ ra các giao dịch dưới mức định giá.

Murao nói: "Ý tôi là, đó là cách mà các trung vị và trung bình hoạt động. Tôi nghĩ thật tiện lợi cho mọi người khi đi và chọn những giao dịch họ muốn để cố gắng chứng minh điều gì đó mà họ đang cố gắng chứng minh."

Ông cho biết một người định giá xem xét mọi giao dịch đơn lẻ diễn ra, mặc dù ông nhận thức được các thực tiễn trong đó các tài sản thương mại được giao dịch mà không có sự chuyển nhượng quyền sở hữu thực tế.

"Chúng tôi cố gắng hết sức để tìm mọi loại giao dịch xảy ra trên thị trường, và có thể đưa điều đó vào phân tích mà chúng tôi sử dụng để xác định giá trị của tài sản."

Việc chuyển nhượng tài sản hợp pháp bằng cách sử dụng quyền sở hữu công ty là một cách đã được thiết lập tốt để tránh thuế chuyển nhượng tài sản phát sinh khi quyền sở hữu thay đổi. Việc thay đổi quyền sở hữu có lợi thay vào đó được thực hiện bằng cách bán một công ty sở hữu một khu đất, vì vậy quyền sở hữu thực tế không thay đổi.

But he said he was disappointed the City of Vancouver didn't do so first.

"They are not trying to protect the little guy," said Renger, "Basically, they could have done the appeal that Michael did."

Renger, một nhà quy hoạch phát triển cấp cao đã nghỉ hưu cho Thành phố Burnaby, B.C., hoan nghênh sự can thiệp của Geller trong vụ Dunsmuir, gọi ông là "một anh hùng."

Nhưng ông nói rằng ông thất vọng khi Thành phố Vancouver đã không làm như vậy trước.

Renger nói: "Họ không cố gắng bảo vệ người nhỏ bé. Về cơ bản, họ có thể đã làm việc kháng cáo mà Michael đã làm."

Ông cho biết nhiều giao dịch ở B.C. liên quan đến các công ty ủy thác trần, trong đó quyền sở hữu hợp pháp của một khu đất tách biệt với quyền sở hữu có lợi thực sự, khiến các cơ quan chức năng khó theo dõi hồ sơ hơn.

Khi đến lúc bán tài sản, công ty ủy thác trần được bán cho chủ sở hữu mới, mà không gây ra bất kỳ khoản thuế chuyển nhượng tài sản nào vì không có sự thay đổi về quyền sở hữu.

Renger nói: "Nó khiến mọi người, cả công chúng và BC Assessment, khó theo dõi các giao dịch đang diễn ra hơn vì chúng không được ghi chép đầy đủ."

Holloway đồng ý, chỉ ra các ủy thác trần và ngày hoàn thành bán hàng bị trì hoãn là cách để giữ BC Assessment "trong bóng tối."

Ông nói rằng các phần của Đạo luật Đánh giá "không có răng," cho phép một số chủ sở hữu tài sản bỏ qua các yêu cầu thông tin của BC Assessment mà không bị phạt hoặc hậu quả nghiêm trọng.

Holloway cho biết các đánh giá của riêng ông đã tiết lộ "hàng trăm tài sản bị định giá thấp" và việc ngoại suy điều này trên khắp B.C. có thể có nghĩa là "hàng trăm triệu đô la thuế tài sản bị mất."

Bộ Tài chính cho biết trong một tuyên bố rằng điều quan trọng là chủ sở hữu tài sản thương mại phải trả phần công bằng của họ, và tỉnh "theo dõi chặt chẽ các báo cáo về tài sản bị định giá thấp."

Bộ cho biết bộ cũng kiểm toán các khoản thanh toán thuế chuyển nhượng tài sản, giúp đảm bảo tính minh bạch từ các chủ sở hữu tài sản thương mại.

Thành phố Vancouver cho biết họ "tôn trọng và tin cậy" vào chuyên môn của BC Assessment trong việc định giá tài sản, và thành phố thường không bắt đầu kháng cáo hoặc nộp đơn xin tư cách can thiệp trừ khi chúng gây ra "những tác động đặt tiền lệ đáng kể."

Geller cho biết các nhà phát triển lớn thường được trang bị các nhà tư vấn có kinh nghiệm để kháng cáo lên BC Assessment và "số lượng tương đối nhỏ" các chuyên gia của nó, đặt người định giá vào tình huống "David và Goliath."

Ông nói rằng nếu các đánh giá thương mại quá thấp, gánh nặng thuế có thể được chuyển sang các chủ sở hữu tài sản dân cư.

Geller nói: "Và đó là lý do tại sao tôi đã đi gặp bạn bè và nói: do kết quả của vụ kháng cáo này, tôi có thể đã giảm vài xu tiền thuế tài sản của bạn."

Bản tiếng Việt của The Canada Life