“Có một cách tiếp cận tốt hơn để tuân thủ”
Đó là một động thái đánh dấu sự thay đổi lớn về tuân thủ và báo cáo trong lĩnh vực thế chấp của Canada: quyết định của chính phủ liên bang năm 2024 đưa các nhà quản lý, môi giới và người cho vay vào chế độ chống rửa tiền (AML) và tài trợ khủng bố của quốc gia, buộc họ phải đăng ký FINTRAC bắt buộc và có các nghĩa vụ báo cáo mở rộng.
Sự thay đổi đó có nghĩa là các công ty môi giới được đối xử giống như các ngân hàng và các tổ chức tài chính truyền thống khác về các yêu cầu AML, bắt buộc phải thiết lập một chương trình tuân thủ chính thức, các thủ tục nhận dạng và xác minh khách hàng toàn diện, và các yêu cầu lưu giữ hồ sơ và báo cáo cho FINTRAC.
Là một phần của việc thắt chặt rộng hơn chế độ AML của Canada, sự điều chỉnh này đã khiến các nhà môi giới thế chấp bị giám sát chặt chẽ hơn và tạo ra một nỗ lực lớn từ phía các công ty môi giới để đảm bảo hệ thống của họ đáp ứng được yêu cầu trước thời hạn ngày 11 tháng 10 năm 2024.
Hơn một năm kể từ khi thay đổi có hiệu lực, các nhà môi giới đã có thời gian để thích nghi – nhưng việc điều hướng thế giới mới của các yêu cầu tuân thủ và báo cáo, bên cạnh các nhiệm vụ khác, vẫn không phải là nhiệm vụ dễ dàng đối với nhiều người.
“Các yêu cầu mới của FINTRAC chắc chắn là một thách thức đối với các công ty môi giới,” Terry Kilakos, chủ tịch kiêm nhà môi giới thế chấp cao cấp tại North East Real Estate and Mortgage Agency, chia sẻ với Canadian Mortgage Professional. “Tôi đã từng trải qua một cuộc kiểm toán của FINTRAC – may mắn thay, chúng tôi đã vượt qua – nhưng tôi có thể nói với bạn rằng đó là một quá trình đáng kể.
“Các công ty môi giới đang được yêu cầu thực hiện các chương trình tuân thủ phức tạp, theo dõi và báo cáo thông tin khách hàng, và giám sát các giao dịch theo những cách vượt xa những gì hầu hết chúng ta được thiết lập để làm.”
Theo các yêu cầu, các thực thể báo cáo – bao gồm các nhà quản trị thế chấp, nhà môi giới và người cho vay – phải thực hiện giám sát liên tục các mối quan hệ kinh doanh dựa trên rủi ro.
Kỳ vọng tuân thủ quy định của FINTRAC: Hợp lý hay quá mức?
Khi chế độ mới bắt đầu có hiệu lực, một số nhà môi giới đã nhấn mạnh áp lực mà các công ty môi giới có thể phải chịu, coi các yêu cầu là nặng nề và quá mức.
Ngoài gánh nặng về mặt lý thuyết, tác động về mặt hoạt động cũng rất đáng kể đối với nhiều công ty. Các công ty môi giới đã phải đầu tư vào các nền tảng công nghệ mới, viết lại các chính sách và quy trình, và dành thời gian của nhân viên cho việc lập tài liệu và đào tạo. Đối với các công ty nhỏ hơn, điều đó có nghĩa là phải chuyển hướng nguồn lực từ các hoạt động tăng trưởng chỉ để tuân thủ quy định.
Một lời chỉ trích khác về sự thay đổi này là các cơ quan quản lý đã không truyền đạt thông tin đầy đủ đến ngành, khiến các công ty môi giới phải vật lộn để đáp ứng các quy tắc mới mà không hoàn toàn nhận thức được một số điểm khác biệt.
Tuy nhiên, những người khác lại cho rằng các yêu cầu mới nhìn chung là hợp lý và cảm thấy rằng viễn cảnh bị phạt nặng là khía cạnh duy nhất có thể thay đổi cuộc chơi đối với các nhà môi giới thế chấp.
Kilakos vẫn thấy những lỗ hổng và một số kỳ vọng không hợp lý trong khuôn khổ tuân thủ như hiện tại.
“Vấn đề là các nhà môi giới thế chấp là trung gian, không phải người cho vay,” ông nói. “Chúng tôi kết nối khách hàng với nguồn tài chính – chúng tôi không nắm giữ tiền hoặc chịu rủi ro cho vay. Tuy nhiên, theo các yêu cầu mới này, dường như trách nhiệm, thậm chí cả nghĩa vụ pháp lý, đang được đặt hoàn toàn lên vai các nhà môi giới.
“Có một mối lo ngại thực sự là nếu có điều gì đó không ổn xảy ra, các nhà môi giới có thể bị coi là vật tế thần, mặc dù chúng tôi không phải là người cuối cùng phê duyệt hoặc cấp vốn cho các khoản vay.”
“Cân bằng rủi ro - lợi nhuận có vẻ không ổn”
Bất động sản đã trở thành một kênh ngày càng hấp dẫn đối với những kẻ rửa tiền trong thập kỷ qua, một xu hướng đã khiến các cơ quan quản lý liên bang đưa nhiều hơn nữa hệ sinh thái bất động sản vào khuôn khổ chống rửa tiền (AML).
Điều đó đánh dấu sự nhận thức ngày càng tăng của các nhà lập pháp rằng các nhà môi giới và các tổ chức cho vay phi ngân hàng tương tác với khách hàng mà hồ sơ của họ có thể không bao giờ đến tay của một trong sáu ngân hàng lớn nhất ở Canada – và nếu chỉ có các ngân hàng và một số ít các thực thể báo cáo, thì thông tin tình báo quan trọng có thể bị mất.
Ông Kilakos cho biết ông không tranh cãi về sự cần thiết của các quy tắc rõ ràng và hiệu quả để bảo vệ hệ thống tài chính của Canada, nhưng tin rằng cần phải có các bước để giảm bớt một số yêu cầu đang đặt ra cho các nhà môi giới theo quy định hiện hành.
“Tôi nghĩ rằng ý định đằng sau các quy tắc là hợp lý – bảo vệ hệ thống tài chính là điều quan trọng – nhưng trên thực tế, gánh nặng đối với các nhà môi giới là rất lớn và cân bằng rủi ro - lợi nhuận có vẻ không ổn,” ông nói.
“Có một cách tiếp cận tốt hơn để tuân thủ, duy trì sự giám sát chặt chẽ mà không đặt các trung gian vào vị thế dễ bị tổn thương như vậy.”
Canadian Mortgage Professional.
