Desjardins cảnh báo con đường phía trước sẽ khó khăn hơn đối với người dân Canada lựa chọn lãi suất thả nổi

Những người vay thế chấp lãi suất thả nổi được hưởng mức giảm lãi suất mạnh nhất kể từ khi Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) bắt đầu cắt giảm lãi suất vào giữa năm 2024. Nhưng thời gian đó giờ đây có vẻ sẽ thu hẹp lại, với cảnh báo của Desjardins rằng “sự nhiệt tình gần đây đối với các khoản thế chấp lãi suất thả nổi có thể giảm dần vào năm 2026, đặc biệt nếu người vay bắt đầu dự đoán những đợt tăng lãi suất mới.”

Về mặt kinh tế, Hendrix Vachon, nhà kinh tế trưởng tại Desjardins, lưu ý rằng BoC đã cắt giảm 175 điểm cơ bản vào năm 2024 và thêm 100 điểm cơ bản vào năm 2025, đưa lãi suất chính sách xuống còn 2,25%.

“Mặc dù vẫn còn nhiều bất ổn kinh tế, nhưng điều đó không đủ để biện minh cho việc nới lỏng tiền tệ hơn nữa, và BoC vẫn coi rủi ro lạm phát là quá cao,” ông nói.

Giá cả các khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi đã biến động nhanh chóng. Ông Vachon cho biết: “Lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mới được bảo hiểm ở mức khoảng 7,00% vào tháng 6 năm 2024 và hiện nay đã giảm xuống còn thấp hơn 4,00% một chút”.

Những đợt giảm lãi suất này diễn ra nhanh hơn so với lãi suất cố định vì mức chiết khấu so với lãi suất chuẩn đã mở rộng, với chênh lệch giữa lãi suất chuẩn và lãi suất thả nổi hiệu quả vượt quá 50 điểm cơ bản đối với các khoản vay mới được bảo hiểm.

Ngược lại, lãi suất thế chấp cố định vẫn gắn liền với thị trường trái phiếu. Ông Vachon cho biết: “Lợi suất trái phiếu Chính phủ Canada kỳ hạn 5 năm đã giảm khoảng 100 điểm cơ bản trong năm 2025, nhưng đã tăng trở lại khoảng 3,00% vào tháng 12”.

Desjardins ước tính rằng lợi suất thế chấp kỳ hạn 5 năm thường “cao hơn khoảng 20 điểm so với lợi suất trái phiếu chính phủ Canada”, với việc chứng khoán hóa thông qua Trái phiếu Thế chấp Canada giúp người vay được bảo hiểm tiếp cận lãi suất thấp hơn.

Ông Vachon cảnh báo rằng “đối với năm 2026, triển vọng hiện tại ít thuận lợi hơn đối với lãi suất thả nổi”.

Do Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) tạm dừng tăng lãi suất, “lãi suất biến động sẽ duy trì ổn định trong những quý tới. Thậm chí, chúng có thể tăng trong những năm tới nếu BoC công bố tăng lãi suất chính sách.”

Mô hình cơ bản của Desjardins giả định lãi suất trung lập dài hạn ở mức khoảng 2,75%, ngụ ý “lãi suất biến động có thể tăng khoảng 50 điểm cơ bản so với mức hiện tại,” và dự báo hai lần tăng 25 điểm cơ bản trong năm 2027.

Hành vi của người đi vay đã thay đổi. Trước đại dịch, khoảng 30% khoản vay mới có kỳ hạn cố định từ 5 năm trở lên.

Từ năm 2022 đến năm 2025, tỷ lệ này dao động quanh mức 15%, mặc dù “lãi suất cho vay thế chấp cố định 5 năm trung bình thấp hơn 40 điểm cơ bản so với lãi suất cho vay thế chấp ngắn hạn hơn” vào năm 2023.

Thay vào đó, các khoản vay cố định từ ba đến năm năm đã tăng từ dưới 20% tổng số khoản vay trước đại dịch COVID lên trên 50% vào năm 2024, và duy trì ở mức gần 40% vào năm 2025 khi người vay đặt cược vào lãi suất gia hạn thấp hơn trong tương lai.

Trước đó, ông Vachon đã cảnh báo rằng “lãi suất tăng nhanh có thể gây tổn hại nghiêm trọng đến lĩnh vực nhà ở và kéo theo các lĩnh vực hoạt động khác”, nhấn mạnh những rủi ro ở phía bên kia của chu kỳ lãi suất thấp hiện nay.

Với việc nới lỏng chính sách phần lớn đã qua đi và những đợt tăng lãi suất khiêm tốn sắp diễn ra, lợi thế tương đối của các sản phẩm lãi suất biến động so với các sản phẩm lãi suất cố định ngắn hạn dường như ngày càng mỏng manh. Các nhà môi giới và người cho vay giàu kinh nghiệm cần phải kiểm tra khả năng chịu đựng của khách hàng không chỉ đối với các khoản giảm giá hiện tại, mà còn đối với lộ trình lãi suất có thể tăng cao hơn khi các hợp đồng gia hạn bắt đầu đến hạn.

Canadian Mortgage Professional.

Vì sao năm 2026 có thể là thử thách đối với người vay thế chấp lãi suất thả nổi ở Canada

Desjardins cảnh báo con đường phía trước sẽ khó khăn hơn đối với người dân Canada lựa chọn lãi suất thả nổi

Những người vay thế chấp lãi suất thả nổi được hưởng mức giảm lãi suất mạnh nhất kể từ khi Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) bắt đầu cắt giảm lãi suất vào giữa năm 2024. Nhưng thời gian đó giờ đây có vẻ sẽ thu hẹp lại, với cảnh báo của Desjardins rằng “sự nhiệt tình gần đây đối với các khoản thế chấp lãi suất thả nổi có thể giảm dần vào năm 2026, đặc biệt nếu người vay bắt đầu dự đoán những đợt tăng lãi suất mới.”

Về mặt kinh tế, Hendrix Vachon, nhà kinh tế trưởng tại Desjardins, lưu ý rằng BoC đã cắt giảm 175 điểm cơ bản vào năm 2024 và thêm 100 điểm cơ bản vào năm 2025, đưa lãi suất chính sách xuống còn 2,25%.

“Mặc dù vẫn còn nhiều bất ổn kinh tế, nhưng điều đó không đủ để biện minh cho việc nới lỏng tiền tệ hơn nữa, và BoC vẫn coi rủi ro lạm phát là quá cao,” ông nói.

Giá cả các khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi đã biến động nhanh chóng. Ông Vachon cho biết: “Lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mới được bảo hiểm ở mức khoảng 7,00% vào tháng 6 năm 2024 và hiện nay đã giảm xuống còn thấp hơn 4,00% một chút”.

Những đợt giảm lãi suất này diễn ra nhanh hơn so với lãi suất cố định vì mức chiết khấu so với lãi suất chuẩn đã mở rộng, với chênh lệch giữa lãi suất chuẩn và lãi suất thả nổi hiệu quả vượt quá 50 điểm cơ bản đối với các khoản vay mới được bảo hiểm.

Ngược lại, lãi suất thế chấp cố định vẫn gắn liền với thị trường trái phiếu. Ông Vachon cho biết: “Lợi suất trái phiếu Chính phủ Canada kỳ hạn 5 năm đã giảm khoảng 100 điểm cơ bản trong năm 2025, nhưng đã tăng trở lại khoảng 3,00% vào tháng 12”.

Desjardins ước tính rằng lợi suất thế chấp kỳ hạn 5 năm thường “cao hơn khoảng 20 điểm so với lợi suất trái phiếu chính phủ Canada”, với việc chứng khoán hóa thông qua Trái phiếu Thế chấp Canada giúp người vay được bảo hiểm tiếp cận lãi suất thấp hơn.

Ông Vachon cảnh báo rằng “đối với năm 2026, triển vọng hiện tại ít thuận lợi hơn đối với lãi suất thả nổi”.

Do Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) tạm dừng tăng lãi suất, “lãi suất biến động sẽ duy trì ổn định trong những quý tới. Thậm chí, chúng có thể tăng trong những năm tới nếu BoC công bố tăng lãi suất chính sách.”

Mô hình cơ bản của Desjardins giả định lãi suất trung lập dài hạn ở mức khoảng 2,75%, ngụ ý “lãi suất biến động có thể tăng khoảng 50 điểm cơ bản so với mức hiện tại,” và dự báo hai lần tăng 25 điểm cơ bản trong năm 2027.

Hành vi của người đi vay đã thay đổi. Trước đại dịch, khoảng 30% khoản vay mới có kỳ hạn cố định từ 5 năm trở lên.

Từ năm 2022 đến năm 2025, tỷ lệ này dao động quanh mức 15%, mặc dù “lãi suất cho vay thế chấp cố định 5 năm trung bình thấp hơn 40 điểm cơ bản so với lãi suất cho vay thế chấp ngắn hạn hơn” vào năm 2023.

Thay vào đó, các khoản vay cố định từ ba đến năm năm đã tăng từ dưới 20% tổng số khoản vay trước đại dịch COVID lên trên 50% vào năm 2024, và duy trì ở mức gần 40% vào năm 2025 khi người vay đặt cược vào lãi suất gia hạn thấp hơn trong tương lai.

Trước đó, ông Vachon đã cảnh báo rằng “lãi suất tăng nhanh có thể gây tổn hại nghiêm trọng đến lĩnh vực nhà ở và kéo theo các lĩnh vực hoạt động khác”, nhấn mạnh những rủi ro ở phía bên kia của chu kỳ lãi suất thấp hiện nay.

Với việc nới lỏng chính sách phần lớn đã qua đi và những đợt tăng lãi suất khiêm tốn sắp diễn ra, lợi thế tương đối của các sản phẩm lãi suất biến động so với các sản phẩm lãi suất cố định ngắn hạn dường như ngày càng mỏng manh. Các nhà môi giới và người cho vay giàu kinh nghiệm cần phải kiểm tra khả năng chịu đựng của khách hàng không chỉ đối với các khoản giảm giá hiện tại, mà còn đối với lộ trình lãi suất có thể tăng cao hơn khi các hợp đồng gia hạn bắt đầu đến hạn.

Canadian Mortgage Professional.