Các nhà xây dựng kết thúc năm với số liệu khả quan hơn trên giấy tờ – nhưng khởi điểm lại yếu hơn

Số liệu xây dựng nhà ở tại Canada năm 2025 khả quan hơn, với số lượng nhà ở khởi công tăng 5,6% so với năm 2024, đạt 259.028 căn, tổng số hàng năm cao thứ năm trong lịch sử.

Tập đoàn Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC) cho biết rằng số lượng nhà ở khởi công thực tế tại các trung tâm có dân số từ 10.000 người trở lên đã tăng 6% lên 241.171 căn, nhờ vào năm thứ hai liên tiếp xây dựng nhà cho thuê đạt kỷ lục, chiếm hơn một nửa số nhà ở khởi công tại khu vực đô thị.

Tuy nhiên, đằng sau những thành quả nổi bật đó, bức tranh về nguồn cung nhà ở mới trở nên mong manh hơn. Sáu Khu vực Đô thị Thống kê (CMA) lớn nhất của Canada ghi nhận mức tăng trưởng hàng năm là 3,9%, nhưng hoạt động kỷ lục tại Calgary, Edmonton, Montréal và Ottawa-Gatineau chỉ bù đắp phần nào cho sự sụt giảm mạnh tại Toronto (giảm 31%) và Vancouver (giảm 3%).

Tỷ lệ hàng năm được điều chỉnh theo mùa của tháng 12 đã tăng 11% so với tháng 11, đạt 282.439 đơn vị, nhưng xu hướng sáu tháng về cơ bản không thay đổi ở mức 264.428 đơn vị.

Động lực phát triển nhà ở chuyển hướng sang nhà cho thuê

“Mặc dù số lượng nhà khởi công xây dựng năm 2025 đã vượt trội so với năm 2024 và tăng nhẹ trong tháng 12, nhưng phần lớn đà tăng trưởng trong xây dựng nhà ở diễn ra vào mùa xuân và mùa hè. Kể từ tháng 9, xu hướng khởi công xây dựng nhà ở đã liên tục giảm. Năm 2025, sự bất ổn kinh tế và tính khả thi giảm sút của các tòa nhà chung cư cao tầng đã khuyến khích sự chuyển hướng sang các dự án quy mô nhỏ hơn,” ông Mathieu Laberge, nhà kinh tế trưởng kiêm Phó Chủ tịch cấp cao phụ trách phân tích thị trường nhà ở tại CMHC, cho biết.

“Do đó, số lượng nhà khởi công xây dựng năm nay bắt đầu từ vị thế yếu hơn và thông tin thị trường cho thấy đà tăng trưởng của xây dựng nhà ở đang chậm lại. Những xu hướng này, cùng với sự bất ổn về địa chính trị và thương mại, vẫn là những vấn đề được quan tâm hàng đầu khi chúng tôi dự kiến sẽ công bố Báo cáo Triển vọng Thị trường Nhà ở cập nhật vào tháng Hai.”

Sự chuyển hướng sang nhà cho thuê nhiều căn hộ đã thể hiện rõ ràng trong phần lớn năm ngoái. Trong bản cập nhật giữa năm 2025, Phó trưởng kinh tế gia của CMHC, Tania Bourassa-Ochoa, lưu ý rằng “trong bảy tháng đầu năm, số lượng nhà ở khởi công thực tế vẫn duy trì ở mức cao hơn so với năm 2024, chủ yếu do sự gia tăng số lượng nhà ở nhiều căn hộ khởi công tại các tỉnh vùng Đồng bằng và Quebec.”

Còn rất xa mục tiêu về khả năng chi trả

Mặc dù có sự phục hồi khiêm tốn vào năm 2025, mức độ xây dựng vẫn còn thấp hơn nhiều so với những gì CMHC (Cơ quan Nhà ở và Phát triển Canada) cho rằng cần thiết để khôi phục khả năng chi trả nhà ở.

Cơ quan này ước tính rằng cần hàng triệu ngôi nhà mới để khôi phục khả năng chi trả nhà ở tại Canada vào năm 2030, với mô hình chỉ ra sự thiếu hụt khoảng 30.000 căn nhà khởi công chỉ riêng trong năm 2023.

Phân tích tiếp theo cho thấy cần từ 430.000 đến 480.000 đơn vị nhà ở mới mỗi năm trên cả thị trường sở hữu và cho thuê vào năm 2035 – gấp đôi khối lượng xây dựng gần đây – để thu hẹp khoảng cách nguồn cung.

Trong khi đó, Danny Di Meo, chủ tịch kiêm người sáng lập công ty xây dựng Caliber Homes có trụ sở tại Toronto, nói với Canadian Mortgage Professional rằng vẫn còn sự mất kết nối trên thị trường hiện tại giữa nhu cầu nhà ở và khả năng cung cấp nguồn cung đó.

“Nhu cầu nhà ở vẫn còn rất lớn, nhưng lãi suất cao, những hạn chế về tài chính xây dựng và áp lực chi phí đã khiến nhiều dự án – đặc biệt là các dự án mật độ cao – khó khởi công. Chúng ta đã chứng kiến rất nhiều dự án trên khắp khu vực Greater Toronto Area (GTA) bị tạm dừng vì lý do đó,” ông nói.

“Nếu các đô thị có thể đẩy nhanh quá trình xem xét quy hoạch địa điểm, điều chỉnh việc cấp phép phù hợp với việc cung cấp dịch vụ cơ sở hạ tầng và giảm bớt một số thủ tục rườm rà trong giai đoạn đầu, điều đó sẽ tạo ra tác động lớn.”

Hơn nữa, việc khởi công xây dựng nhà ở chậm chạp và các dự án bị trì hoãn đe dọa kéo theo sự suy thoái của nền kinh tế, Viện Fraser đã cảnh báo trước đó. Giám đốc điều hành Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Canada (CHBA), Kevin Lee, cũng cho biết cuộc khủng hoảng xây dựng nhà ở của Canada có thể còn tồi tệ hơn so với vẻ bề ngoài, khi việc khởi công xây dựng nhà ở chủ yếu tập trung vào việc xây dựng nhà cho thuê theo mục đích cụ thể.

Canadian Mortgage Professional.