Giá đang giảm, nhưng tốc độ xây dựng sụt giảm có thể gây ra những hậu quả lớn.

Khi giá bắt đầu giảm—và tiếp tục trượt dốc—trong thị trường căn hộ chung cư (condo) của Toronto, một số người mua đầy hy vọng đã xem đó là cơ hội mà họ chờ đợi bấy lâu.

Sự đóng băng sâu sắc bao trùm lĩnh vực chung cư của thành phố đã đánh dấu sự cải thiện đầu tiên về khả năng chi trả trong nhiều năm, mang lại sự cứu trợ cho nhiều người bị đẩy ra khỏi thị trường bởi giá trị bất động sản tăng vọt, sự cạnh tranh điên cuồng và các cuộc chiến đấu giá trong thập kỷ qua.

Tuy nhiên, trong khi sự điều chỉnh này là tốt cho người mua và người thuê nhà Toronto trong ngắn hạn, nó khó có thể mang lại một sự thay đổi vĩnh viễn trong triển vọng khả năng chi trả của thành phố—và thậm chí có thể gây bất lợi cho triển vọng của người mua nhà về lâu dài.

Làn Sóng Hủy Bỏ Dự Án Tạo Ra Khoảng Cách Nguồn Cung

Lý do là vì ngày càng có nhiều nhà phát triển hủy bỏ các dự án chung cư ở Toronto (và Vancouver, nơi chứng kiến sự chậm lại nhẹ hơn) trong bối cảnh nhu cầu giảm mạnh đó, đồng nghĩa với việc sẽ có ít cần cẩu trên bầu trời hơn trong những năm tới.

Theo Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC), số lượng hoàn thành căn hộ chung cư ở Toronto trong năm 2023 và 2024 dao động quanh mốc 25.000 căn mỗi năm và dự kiến sẽ tăng vọt trong năm nay.

Nhưng con số đó sẽ giảm trở lại vào năm 2026—và tiếp tục trượt xuống khoảng 15.000 căn vào cuối năm 2027, cơ quan nhà ở quốc gia dự đoán.

Bà Tania Bourassa-Ochoa, Phó kinh tế trưởng của CMHC, nói: “Rất nhiều dự án đang bị ‘đóng băng’. Và điều này đáng lo ngại khi chúng ta nghĩ về nguồn cung dài hạn.”

Hiện tại, có một lượng lớn nguồn cung chung cư có sẵn trên thị trường Toronto (tương đương 58 tháng, theo CMHC). Tuy nhiên, nếu việc xây dựng chung cư mất nhiều năm để tăng tốc trở lại, khoảng cách cung-cầu đó cuối cùng sẽ thu hẹp lại, và người mua và người thuê nhà tiềm năng về sau có thể phải đối mặt với những thách thức tương tự như những gì đã thấy trước thời kỳ suy thoái.

Nguy Cơ Tái Khủng Hoảng

Bà Bourassa-Ochoa cho biết, điều đó cuối cùng có thể củng cố xu hướng nguồn cung giảm dần trong khi nhu cầu bắt đầu tăng trở lại, có khả năng tạo áp lực tăng giá và gây bất lợi cho khả năng chi trả của người mua nhà.

Ngay cả với làn sóng nguồn cung hiện tại, Canada vẫn còn thiếu rất nhiều nhà ở để cải thiện khả năng chi trả vào năm 2030. Và việc xây dựng chung cư đang giảm xuống vào thời điểm số lượng khởi công nhà ở cần phải tăng tốc.

Bà Bourassa-Ochoa cảnh báo: “Mặc dù [sự điều chỉnh kéo dài] nghe có vẻ là tin tốt cho người mua nhà lần đầu tiềm năng đang chờ giá giảm, nhưng thực tế nó đang ngăn cản việc xây dựng mới. Và với ít công trình hơn, ít dự án được khởi công hơn, điều này có thể dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong tương lai.”

Sự Khác Biệt Với Cuộc Khủng Hoảng Thập Niên 1990

Mặc dù sự điều chỉnh này đã gây ra sự so sánh với cuộc khủng hoảng những năm 1990 ở thành phố, cơ quan nhà ở quốc gia nhận thấy những khác biệt chính giữa hai giai đoạn—có nghĩa là giá không có vẻ sẽ giảm hoàn toàn lần này.

Quy định mạnh mẽ hơn: Trong những năm 1990, các nhà phát triển có thể đảm bảo một khoản vay và bắt đầu xây dựng chỉ với 50% đơn vị được bán. Ngày nay, yêu cầu đó đã tăng lên 70%, giúp bảo vệ người mua và thị trường khỏi sự sụp đổ sâu hơn.

Thiếu hụt nguồn cung vẫn hiện hữu: Bà Bourassa-Ochoa nhắc nhở: “Và hãy nhớ rằng, bất chấp những gì chúng ta đang thấy hiện tại, tình trạng thiếu hụt nguồn cung vẫn còn rất rõ rệt.”

CMHC không kỳ vọng tình hình sẽ xấu đi thành một cuộc khủng hoảng toàn diện như những năm 1990, mà thay vào đó là "một sự điều chỉnh nhẹ nhàng hơn là điều được mong đợi."

Canadian Mortgage Professional.