Người đi vay đang tìm thấy một con đường suôn sẻ hơn để đủ điều kiện – nhưng phải trả nợ trong thời gian dài hơn

Chính phủ Trudeau đã quảng cáo đây là một phần của “cải cách thế chấp táo bạo nhất trong nhiều thập kỷ,” một nỗ lực nhằm mở ra cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người Canada trẻ tuổi bị loại khỏi thị trường.

Gần một năm sau khi được giới thiệu, biện pháp đó – cho phép người mua nhà lần đầu tiếp cận thời hạn trả nợ (amortization) 30 năm – đã không hoàn toàn thay đổi bức tranh thế chấp.

Nhưng nó đã nhận được sự đồng ý thận trọng từ các nhà môi giới trong thời gian đó vì đã cải thiện triển vọng đủ điều kiện vay thế chấp của người mua, mặc dù cuối cùng nó kéo dài thời gian thế chấp và có nghĩa là họ sẽ phải trả nợ trong một thời gian dài hơn.

Jason Zuckerman, một nhà môi giới thế chấp tại Montreal thuộc Groupe Orbis, đã giải thích tình thế khó xử mà nhiều người mua nhà lần đầu phải đối mặt khi cân nhắc việc chọn thời hạn 30 năm.

Ông nói với Canadian Mortgage Professional: “Một mặt, đó không phải là một điều tốt vì nó thúc đẩy mọi người gánh thêm nợ, nhưng mặt khác, đó là một điều tốt theo nghĩa là nó giúp tăng khả năng vay mượn của họ.”

“Trước quy định mới này, chỉ những người có thể trả trước 20% mới có thể trả nợ thế chấp lên đến 30 năm. Bây giờ nó cân bằng mọi thứ hơn để giúp những người trẻ tuổi mua ngôi nhà đầu tiên của họ. Và vì tiền lương đã không theo kịp giá nhà, nhiều người trẻ cảm thấy bị loại khỏi thị trường.”

Việc có được quyền sở hữu nhà đó đặt những người trẻ tuổi vào vị trí xây dựng vốn chủ sở hữu cho tương lai, ngay cả khi cuối cùng sẽ mất nhiều thời gian hơn để xây dựng vốn chủ sở hữu đó vì họ sẽ phải trả nhiều lãi hơn trong suốt thời gian 30 năm.

Điều đó có nghĩa là họ sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào sự tăng giá trị tài sản hiện tại nếu họ muốn mua một ngôi nhà đắt tiền hơn ở giai đoạn sau – và mặc dù các ngân hàng có thể cung cấp các tùy chọn trả trước (prepayment) để giúp khách hàng giảm thời gian trả nợ, không phải tất cả người đi vay đều tận dụng chúng.

Một Lựa Chọn Mạnh Mẽ – Nhưng Không Phải Lúc Nào Cũng Đúng

Đối với các nhà môi giới, câu trả lời cho câu hỏi liệu người đi vay có nên kéo dài thời hạn trả nợ lên 30 năm hay không là một câu trả lời đa chiều.

Zuckerman nói rằng phần lớn phụ thuộc vào mục tiêu dài hạn của mỗi khách hàng đối với ngôi nhà của họ và chiến lược thế chấp mà họ cảm thấy thoải mái.

Ông nói: “Khi khách hàng hỏi tôi ‘Tôi nên chọn 25 hay 30 năm?’, tôi luôn nói với họ: ‘Mục tiêu của bạn là trả hết tiền nhà càng nhanh càng tốt, đồng thời có khoản thanh toán hàng tháng cao hơn? Hay mục tiêu của bạn là từ bỏ việc trả hết thế chấp nhanh chóng, để đổi lấy việc có thêm vài trăm đô la để dễ thở hơn vào cuối tháng?’”

“Nhìn chung, nó phụ thuộc vào tình hình cá nhân của khách hàng. Nếu đó là hai người trẻ tuổi, tôi thường khuyến khích họ chọn thời hạn trả nợ 30 năm, chỉ vì bạn không muốn họ bị mắc kẹt vào cuối tháng để cố gắng kiếm sống. Và nếu họ có thêm tiền vào cuối tháng, họ luôn có thể trả trước cho ngân hàng để giảm số dư/thời hạn thế chấp của họ.”

Vẫn Cần Nhiều Nỗ Lực Để Giảm Bớt Thách Thức Về Khả Năng Chi Trả

Việc mở rộng thời hạn trả nợ đó cũng có tác động ngay lập tức ở Toronto, một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất của Canada.

Vào cuối năm ngoái, nhà môi giới Toronto Matthew O’Neil nói với CMP rằng tùy chọn này là một thay đổi đáng hoan nghênh đối với người đi vay.

Ông nói: “Thời hạn trả nợ 30 năm đối với một khoản thế chấp [1,3 triệu đô la] có thể làm giảm khoản thanh toán của bạn 400 đô la, 500 đô la, 600 đô la một tháng. Điều đó khá đáng kể, và sau đó [người mua] cũng thoát khỏi một căn hộ chung cư hai phòng ngủ, hai phòng tắm, mà trong lịch sử sẽ là 650 đô la đến 700 đô la phí chung cư.”

Nhưng việc cải thiện khả năng sở hữu nhà cho người dân Canada sẽ cần nhiều hơn là các quy tắc thế chấp được điều chỉnh – và mặc dù chính phủ liên bang dưới thời Thủ tướng Carney đã công bố một loạt các đề xuất nhà ở mới bao gồm kế hoạch thúc đẩy tốc độ xây dựng nhà ở, điều đó có thể “nói dễ hơn làm.”

Một báo cáo gần đây của Văn phòng Ngân sách Quốc hội (PBO) cho thấy khoảng cách quốc gia giữa giá nhà trung bình và mức mà một hộ gia đình điển hình có thể chi trả đã thu hẹp lại từ tháng 9 năm 2023 đến tháng 8 năm 2025 – nhưng những thách thức lớn vẫn tồn tại ở các thị trường đắt đỏ nhất.

Theo viên chức lâm thời Jason Jacques, ở Toronto, Vancouver và Victoria, “các hộ gia đình… vẫn đang căng thẳng tài chính để mua nhà.”

Canadian Mortgage Professional.