Dù doanh số bán nhà tháng trước tăng, một nhà môi giới vẫn hoài nghi về khả năng bùng nổ của thị trường
Tháng trước, Toronto đã chứng kiến một sự tăng trưởng đáng ngạc nhiên về doanh số bán nhà, với hoạt động thị trường nhà ở tăng trên hầu hết các loại hình nhà ở – nhưng các nhà môi giới thế chấp trong thành phố vẫn chưa vội lạc quan.
Tổng doanh số bán nhà trên khắp Khu vực Đại Toronto (GTA) đạt 6.100 căn trong tháng 7, tăng 10,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho cũng tiếp tục tăng mạnh, tăng 5,7%, cho thấy nhiều người bán đang gặp khó khăn trong việc thu hút người mua.
Victor Tran, một nhân viên môi giới thế chấp tại TMG The Mortgage Group, chia sẻ với Canadian Mortgage Professional rằng anh đã "ngạc nhiên" trước sự gia tăng doanh số bán nhà so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, anh nói rằng dữ liệu mới nhất – do Hội đồng Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB) công bố tuần trước – cho thấy thị trường vẫn còn trì trệ.
Anh nói: "Nếu bạn nhìn vào các số liệu thống kê khác, giá trị vẫn giảm. Lượng hàng tồn kho vẫn ở mức cao nhất trong hơn hai thập kỷ. Thật khó để dự đoán điều gì sẽ xảy ra vào tháng 8 và các tháng tiếp theo, nhưng tỷ lệ doanh số bán hàng trên số nhà mới niêm yết và tốc độ hấp thụ bất động sản vẫn rất thấp."
Làn sóng gia hạn hợp đồng sắp tới có thể làm phức tạp thêm bức tranh nhà ở Toronto
Tính đến thời điểm hiện tại, doanh số bán hàng vẫn thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2024 trên tất cả các loại hình bất động sản, đáng kể nhất là ở thị trường căn hộ chung cư, vốn đã được ghi nhận có nhiều khó khăn. Doanh số bán căn hộ chung cư cho đến nay trong năm 2025 thấp hơn 17% so với cùng kỳ năm ngoái ở trung tâm thành phố và đã giảm 19,8% ở khu vực 905 xung quanh.
Hơn nữa, một làn sóng thế chấp dự kiến sẽ đến hạn gia hạn trong những tháng tới – và đối với những người đi vay đã vay thế chấp từ 5 năm trước, điều đó có nghĩa là khả năng phải trả khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nhiều so với mức thấp kỷ lục vào năm 2020.
Tran cho rằng điều đó có khả năng mang lại nhiều hàng tồn kho mới hơn nữa cho một thị trường vốn đã dư cung, nếu những chủ nhà phải đối mặt với khó khăn tài chính quyết định rao bán bất động sản của họ.
Anh nói: "Tháng 9 sẽ khá thú vị vì có rất nhiều hợp đồng gia hạn sắp tới – tương tự với tháng 10, tháng 11 và tháng 12. Chúng ta vẫn chưa thấy 'vách đá gia hạn' đó. Chúng ta vẫn chưa thấy cú sốc trong các khoản thanh toán của chủ nhà. Điều đó sẽ đến. Liệu hàng tồn kho có tăng lên do các giao dịch bán nhà bắt buộc, những chủ nhà không thể xoay sở với lãi suất thế chấp và các khoản thanh toán cao hơn hay không? Chúng ta vẫn chưa biết. Nhưng tôi cho rằng sẽ có một tỷ lệ nhỏ chủ nhà sẽ buộc phải bán vì họ không thể xoay sở với các khoản thanh toán cao hơn."
Giá nhà trung bình lại giảm trên mọi loại hình bất động sản ở GTA vào tháng trước. Trong phân khúc nhà ở đơn lập, giá giảm 5,1% và giảm 2,3% đối với nhà song lập. Nhà phố chứng kiến giá trung bình giảm 7,4%, trong khi giá căn hộ chung cư tổng cộng giảm 9,3%.
Tuy nhiên, lãi suất vẫn duy trì ở mức cao trong những tháng gần đây, khiến khả năng chi trả nằm ngoài tầm với của nhiều người mua. Ngân hàng Canada đã quyết định không cắt giảm lãi suất trong các quyết định gần đây, có nghĩa là lãi suất thế chấp thả nổi vẫn không thay đổi, trong khi lợi suất trái phiếu tăng đã gây một số áp lực tăng lên lãi suất cố định.
Sắp có giảm lãi suất? Đừng trông cậy vào điều đó
Theo Tran, những người mua đang hy vọng lãi suất sẽ sớm giảm trước khi họ đưa ra quyết định mua có thể sẽ phải chờ lâu hơn nữa.
Lãi suất cố định không cho thấy bất kỳ dấu hiệu giảm nào, trong khi vẫn chưa có kết luận liệu Ngân hàng Canada có cắt giảm lãi suất trong quyết định ngày 17 tháng 9 hay không, ngay cả sau khi báo cáo thị trường lao động tháng trước yếu hơn mong đợi được công bố.
Tran nói: "Lãi suất cố định đã tăng và giảm một chút trong thời gian gần đây, nhưng chúng vẫn đang ở mức thấp đến trung bình bốn phần trăm. Và tôi e rằng chúng có thể sẽ duy trì ở đó trong một thời gian nữa."
"Lãi suất thả nổi vẫn giữ nguyên và thật khó để nói liệu chúng có giảm vào tháng 9 hay không. Cá nhân tôi không nghĩ vậy – tôi không nghĩ có bất kỳ lý do gì để [cắt giảm] bây giờ. Vẫn còn rất nhiều bất ổn trong nền kinh tế và cuộc chiến thương mại nói chung."
Canadian Mortgage Professional.
