Cảnh báo của CPA Canada làm dấy lên nghi ngờ về kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ vào năm 2026
Thị trường nhà ở Canada dường như đang hướng đến sự phục hồi theo đúng chuẩn mực vào năm 2026 – cho đến khi dân số ngừng tăng trưởng.
Nhà kinh tế trưởng của CPA Canada, David-Alexandre Brassard, cảnh báo rằng sự đảo ngược nhân khẩu học hiếm hoi này có thể làm đảo lộn những giả định lâu nay về cách thức nhu cầu, giá cả và hoạt động xây dựng diễn biến trong những năm.
Thay vì câu chuyện quen thuộc về tăng trưởng do nhập cư thúc đẩy gây áp lực lên nguồn cung hạn chế, các nhà hoạch định chính sách và các tổ chức cho vay hiện đang phải đối mặt với một thị trường điều chỉnh theo nhân khẩu học yếu hơn và đà tăng giá chững lại.
Giá trị nhà ở trên toàn quốc đã giảm trở lại mức xấp xỉ năm 2021 sau khi đạt đỉnh vào đầu năm 2022, với tình trạng trì trệ kéo dài đã ảnh hưởng đến hoạt động bán lại ở Ontario và British Columbia.
“Từ góc độ nhà ở, đây là giai đoạn mới đối với Canada,” Brassard nói. “Chúng ta chưa bao giờ có một giai đoạn kéo dài nào mà nhu cầu nhà ở không được hỗ trợ bởi tăng trưởng dân số. Điều đó thay đổi các giả định cơ bản về doanh số bán hàng, giá cả và hoạt động xây dựng.”
Dân số giảm và nhu cầu yếu hơn
Cơ quan Thống kê Canada báo cáo rằng dân số cả nước đã giảm 76.068 người trong quý 3 năm 2025, giảm 0,2%, đưa Canada xuống còn 41,6 triệu cư dân.
“Trong lịch sử, nhu cầu nhà ở tại Canada luôn được hỗ trợ bởi sự tăng trưởng dân số, dù là do tăng tự nhiên hay nhập cư,” Brassard nói. “Lãi suất thấp hơn vẫn sẽ đóng vai trò của nó, nhưng trong một thị trường đắt đỏ, doanh số bán hàng và xây dựng sẽ phản ứng nhiều hơn với sự tăng giá hơn là lãi suất thấp hơn.”
Dự báo của CREA gặp phải sự không chắc chắn mới
Dự báo tháng 10 của Hiệp hội Bất động sản Canada (CREA) dự báo doanh số bán nhà trên toàn quốc sẽ phục hồi 7,7% vào năm 2026, lên 509.479 giao dịch, với giá trung bình toàn quốc tăng 3,2% lên 698.622 đô la. Triển vọng đó đã giả định rằng người mua sẽ quay trở lại dần dần sau giai đoạn biến động năm 2024-2025; sự sụt giảm dân số bất ngờ đã tạo thêm một nguồn rủi ro mới.
Sự sụt giảm dân số đã tác động trực tiếp đến câu chuyện về thế chấp và nhà ở, làm dấy lên những câu hỏi về nhu cầu dài hạn khi số lượng nhà khởi công xây dựng ở nhiều đô thị thuộc Ontario giảm hơn 30% so với mức bình thường gần đây. Các dự báo khác chỉ ra rằng tốc độ tăng trưởng dân số có thể chậm lại gần bằng 0 vào năm 2026, với việc Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) cảnh báo rằng việc nhập cư thấp hơn sẽ tạo ra sự bất ổn đáng kể đối với cả nhu cầu sở hữu và thuê nhà.
Áp lực theo khu vực và ngành
Các vùng Đồng bằng, Hàng hải và Quebec chứng kiến sự tăng giá trước đó chậm lại ngay cả khi Ontario và British Columbia đang phải đối mặt với tình trạng trì trệ kéo dài hơn. Hoạt động xây dựng đã suy yếu ở các thị trường có giá cả ổn định hoặc giảm và có thể tiếp tục suy yếu nếu xu hướng này lan rộng.
“Năm tới có thể sẽ mang đến nhu cầu yếu hơn và sẽ kiểm tra cách chủ nhà, người mua và nhà xây dựng phản ứng với thực tế giá cả mới,” ông nói.
“Khả năng chi trả có thể được cải thiện, nhưng điều đó đi kèm với tốc độ luân chuyển chậm hơn, hoạt động xây dựng yếu hơn và áp lực lên tài sản bất động sản của các hộ gia đình.”
Canadian Mortgage Professional.
