Tỷ lệ nhà trống cao hơn đã mang lại sự giảm bớt áp lực ở mức độ nhất định – nhưng khả năng chi trả vẫn rất eo hẹp

Thị trường cho thuê nhà ở Canada, vốn từ lâu được đặc trưng bởi sự khan hiếm và các cuộc cạnh tranh đấu giá, đã thay đổi vào năm 2025 khi tỷ lệ nhà trống cho thuê được xây dựng theo mục đích cụ thể tăng lên 3,1%, tăng từ 2,2% vào năm 2024 và cao hơn mức trung bình 10 năm của quốc gia, theo Báo cáo Thị trường Cho thuê mới nhất của Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC).

Dữ liệu của CMHC cho thấy việc tìm kiếm nhà cho thuê được xây dựng theo mục đích cụ thể trở nên dễ dàng hơn ở hầu hết các trung tâm lớn, với nguồn cung quốc gia đang mở rộng ngay cả khi nhu cầu từ người mới đến và sinh viên quốc tế giảm bớt.

Tuy nhiên, áp lực về khả năng chi trả vẫn tiếp tục: giá thuê trung bình cho các căn hộ 2 phòng ngủ đang có người ở vẫn tăng 5,1%, một phần do việc định giá lại cao hơn khi có sự thay đổi người thuê.

“Tình trạng khan hiếm nhà cho thuê trong vài năm qua tại các thành phố lớn nhất của Canada đã được nới lỏng vào năm 2025. Lượng cung nhà cho thuê hoàn thiện ở mức cao kỷ lục kết hợp với nhu cầu yếu hơn do tốc độ tăng trưởng dân số và kinh tế chậm lại đã dẫn đến tỷ lệ nhà trống tăng cao ở nhiều thành phố lớn,” bà Tania Bourassa-Ochoa, phó kinh tế trưởng của CMHC, cho biết.

“Các nhà điều hành cho thuê nhà ở chuyên dụng đã đáp ứng điều kiện thị trường này bằng cách đưa ra các ưu đãi cho người thuê nhà mới, chẳng hạn như miễn phí một tháng tiền thuê, trợ cấp chuyển nhà và tiền thưởng khi ký hợp đồng. Tuy nhiên, khả năng chi trả vẫn là một thách thức ở hầu hết các thị trường, vì nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp vẫn còn thấp.”

Sự chênh lệch về khả năng chi trả tiền thuê nhà giữa các vùng miền

Tình hình khác nhau rõ rệt giữa các thành phố. Tỷ lệ nhà cho thuê xây sẵn trống ở Toronto lần đầu tiên đạt 3% kể từ đại dịch, trong khi Vancouver tăng lên 3,7%, mức cao nhất kể từ năm 1988, do số lượng nhà hoàn thành kỷ lục và thị trường sở hữu căn hộ yếu hơn đã đẩy nhiều căn hộ vào thị trường cho thuê.

Tỷ lệ nhà trống ở Montreal tăng lên, nhưng giá thuê trung bình tăng vọt 7,2%, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập. Tỷ lệ nhà trống ở Calgary giữ ở mức 5% bất chấp nguồn cung tăng 11%, trong khi tỷ lệ nhà cho thuê xây sẵn trống ở Edmonton tăng lên 3,8% trong bối cảnh số lượng nhà hoàn thành mạnh mẽ.

Câu chuyện về nguồn cung nhà cho thuê ở Canada cũng có thời gian tích lũy dài hơn. Năm 2024, nguồn cung nhà cho thuê xây sẵn tăng 4,1% trên toàn quốc, đẩy tỷ lệ nhà trống lên 2,2% từ 1,5% một năm trước đó.

Gần đây hơn, dữ liệu từ các nguồn tư nhân cho thấy tỷ lệ nhà trống trên toàn quốc đã tăng nhẹ lên 3,6% trong quý 4 năm 2024, cho thấy tốc độ nhanh chóng mà các căn hộ mới được đưa ra thị trường.

Nhập cư, nhu cầu và những gì sẽ xảy ra tiếp theo

Đối với các chuyên gia về thế chấp và nhà ở, bối cảnh về dòng chảy dân số vẫn rất quan trọng.

Nhà kinh tế cấp cao Sal Guatieri của Ngân hàng Montreal (BMO) cho biết trong một hội nghị năm nay rằng việc nhập cư giảm “sẽ phần nào kìm hãm chi tiêu của người tiêu dùng và tất nhiên, thị trường nhà ở và thị trường cho thuê trong một thời gian.”

Tại Toronto, số lượng người nhập cư mới ít hơn trong năm nay đã góp phần đẩy giá thuê xuống và khiến nhu cầu căn hộ chung cư giảm. Hơn nữa, theo báo cáo “The Leaky Bucket 2025” của Hội đồng Kinh tế Canada, cứ năm người nhập cư thì có một người rời khỏi đất nước trong vòng 25 năm kể từ khi đặt chân đến, với nguy cơ rời đi đạt đỉnh điểm trong 5 năm đầu tiên.

Trước đây, người nhập cư mới chiếm một phần lớn trong số người thuê nhà, khuyến khích các nhà đầu tư mua và cho thuê các căn hộ.

Việc chính sách làm chậm lại tốc độ nhập cư của người mới, kết hợp với tỷ lệ thất nghiệp thanh niên gia tăng, đã góp phần làm giảm tốc độ hình thành hộ gia đình thuê nhà trong năm 2025.

Hiện tại, tỷ lệ nhà trống cao hơn và giá thuê nhà biến động chậm hơn mang đến cho các nhà đầu tư, người cho vay và các nhà hoạch định chính sách một khoảng thời gian ngắn để điều chỉnh lại kỳ vọng.

Nhưng với giá thuê nhà trung bình vẫn tăng nhanh hơn thu nhập của nhiều hộ gia đình, câu hỏi trọng tâm cho năm 2026 vẫn là liệu việc xây dựng tăng cao, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở giá cả phải chăng hơn, có đủ để biến sự nới lỏng ngắn hạn thành sự cứu trợ lâu dài hay không.

Canadian Mortgage Professional.