Số lượng nhà ở mới được khởi công xây dựng ở Canada đang tăng vọt — ngay cả khi nhu cầu sụt giảm, đặc biệt là ở các thị trường lớn. Dữ liệu của CMHC cho thấy số lượng nhà mới khởi công đã tăng trong tháng 6, đạt một trong những mức cao nhất trong nhiều năm. Điều đó có vẻ như là một sự thay đổi trong niềm tin thị trường, nhưng BMO cảnh báo rằng điều đó hoàn toàn ngược lại. Các nhà phát triển đang chuyển hướng sang xây dựng nhà cho thuê khi người mua nhà rút lui, với một lượng lớn các dự án đang tạo tiền đề cho một làn sóng điều chỉnh giá khác.
Số lượng nhà ở mới được khởi công ở Canada tăng vọt trong khi nhu cầu sụt giảm
Số lượng nhà ở mới được khởi công ở Canada đạt mức theo mùa điều chỉnh hàng năm (SAAR) là 283.700 căn trong tháng 6, tăng 0,4% so với tháng trước và hiện đang ở mức cao nhất kể từ năm 2021. Sức mạnh này diễn ra bất chấp nhu cầu giảm xuống một trong những mức yếu nhất được ghi nhận.
Robert Kavcic, nhà kinh tế cấp cao tại BMO, giải thích: "Số lượng nhà ở mới được khởi công ở Canada cực kỳ kiên cường khi xét đến các điều kiện giống suy thoái ở một vài thị trường. Ví dụ, doanh số bán căn hộ chung cư mới ở Toronto đã giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 30 năm, điều này đang làm đình trệ các dự án mới."
Theo ngân hàng, số lượng căn hộ chung cư được khởi công xây dựng tại các thành phố lớn đã giảm khoảng 30%. Ở Toronto, con số này đã giảm hơn 60% khi nhu cầu của nhà đầu tư biến mất và nhân tài rời bỏ Ontario do chi phí sinh hoạt tăng vọt.
Chính sách của Canada chuyển từ việc hỗ trợ người mua nhà sang người thuê nhà
Nguồn: CMHC; BMO Capital Markets.
Sự gia tăng số lượng nhà ở mới được khởi công không phải do người mua nhà thúc đẩy, mà là từ các căn hộ cho thuê. Các nhà hoạch định chính sách đã lặng lẽ chuyển các gói kích thích khỏi người mua cá nhân sang các chủ nhà cho thuê theo thể chế, giúp xây dựng tài sản dài hạn của họ. Điều đó bao gồm việc cung cấp các khoản vay được CMHC bảo lãnh và các chương trình tài chính chuyên biệt chuyển nhiều rủi ro hơn sang người đóng thuế.
Kavcic nói: "Nhà cho thuê đang lấp đầy khoảng trống. Điều đó phản ánh sự chuyển đổi trở lại việc xây dựng các căn hộ cho thuê có mục đích sử dụng cụ thể trên quy mô rộng và, đồng thời, một số nhà phát triển cũng được cho là đang chuyển đổi một số dự án sang không gian cho thuê."
Số lượng nhà cho thuê được khởi công xây dựng tại các trung tâm đô thị lớn hiện đang ở mức cao kỷ lục, bù đắp cho sự sụt giảm nhu cầu sở hữu. Sự thay đổi này đang giúp giữ cho cần cẩu và ngân hàng bận rộn, nhưng nó không phải không có hậu quả.
Thị trường cho thuê nhà Canada đang trong giai đoạn suy thoái, vẫn còn non trẻ, dự kiến sẽ tiếp tục giảm
Giá thuê nhà cho đến nay chỉ có một sự điều chỉnh khiêm tốn, vẫn giữ phần lớn mức tăng gần đây. BMO nhận thấy điều đó sẽ sớm thay đổi, vì tác động đầy đủ của sự thay đổi cung này vẫn chưa tác động đến thị trường, và nó đang đến cùng lúc tốc độ tăng dân số chậm lại.
Kavcic cảnh báo: "Điều đó [sự chuyển đổi từ căn hộ chung cư sang căn hộ cho thuê] đã giảm nhẹ tác động kinh tế của thị trường sở hữu/căn hộ chung cư bị đóng băng. Nhưng nó cũng cho thấy rằng chu kỳ suy thoái đối với giá thuê vẫn còn rất non trẻ — có một lượng lớn nguồn cung sắp tới ngay khi tốc độ tăng dân số đang giảm trở lại."
Số lượng nhà ở mới được khởi công của Canada trông mạnh mẽ trên giấy tờ, nhưng sự thay đổi trong cấu trúc lại kể một câu chuyện khác. Các nhà phát triển không còn xây dựng cho người mua nữa — họ đang xây dựng để thu lợi suất cho thuê. Điều đó có thể trì hoãn sự suy thoái trong xây dựng, nhưng nó đang tạo ra tình trạng dư cung nhà cho thuê ngay khi nhu cầu đang hạ nhiệt.
Một lần nữa, điều này không phải không có rủi ro. Khi giá thuê giảm, giá trị của tài sản có xu hướng giảm theo. Trong trường hợp này, tài sản đó ngày càng được người đóng thuế bảo lãnh. Tuy nhiên, đó là một vấn đề cho chính phủ tiếp theo.
Better Dwellings
