Mặc dù áp lực giá thuê nhà tại Canada đang có dấu hiệu hạ nhiệt trong năm 2026, các chuyên gia cảnh báo một kịch bản "thắt cổ chai" về nguồn cung đang âm thầm hình thành. Sự sụt giảm kỷ lục của các dự án khởi công mới đang đặt nền móng cho một cuộc khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng hơn vào cuối thập kỷ.
Vẻ ngoài ổn định đánh lừa thị giác
Theo Báo cáo Xu hướng Thị trường Cho thuê năm 2026 của liv.rent, người thuê nhà tại Canada đang tạm thời được hít thở sau nhiều năm tăng giá nghẹt thở.
Tỷ lệ trống tăng: Tỷ lệ nhà trống trên toàn quốc đã phục hồi lên mức 3,1%.
Động lực: Sự ổn định này đến từ việc tốc độ nhập cư chậm lại và các chủ nhà đang tích cực tung ra nhiều chương trình khuyến khích để thu hút người thuê.
Tuy nhiên, Matisse Yiu, trưởng bộ phận tiếp thị tại liv.rent, nhận định: "Năm 2026 có thể là một năm cân bằng, nhưng đây chỉ là bề nổi. Các xu hướng xây dựng hiện tại cho thấy một sự sụt giảm nguồn cung thảm khốc vào giai đoạn 2028-2030."
Những con số biết nói về sự đình trệ xây dựng
Đằng sau sự hạ nhiệt của giá thuê là một thực trạng đáng báo động về hoạt động xây dựng, đặc biệt là tại các đầu tàu kinh tế:
Toronto: Số lượng căn hộ khởi công xây dựng trong năm 2025 đã lao dốc 80%. Đáng ngại hơn, số dự án bị hủy bỏ đã tăng gấp 5 lần so với giai đoạn 2022-2024.
Vancouver: Số dự án bị hủy tăng gấp 10 lần, trong khi lượng khởi công mới giảm 7%.
British Columbia: Ghi nhận mức tăng trưởng dân số âm lần đầu tiên kể từ năm 2012, kéo theo sự sụt giảm trong đầu tư hạ tầng nhà ở.
Sự phân hóa vùng miền: Alberta và Quebec ngược dòng
Trong khi Ontario và B.C. đối mặt với tình trạng tháo chạy vốn và nhân lực (với lượng người rời khỏi Canada đạt mức cao nhất kể từ năm 2011), các khu vực khác lại đang nỗ lực lấp đầy khoảng trống:
Alberta: Tiếp tục là thỏi nam châm thu hút dòng người nhập cư và duy trì hoạt động xây dựng căn hộ sôi động.
Quebec: Dẫn đầu cả nước với mức tăng 32% về số lượng nhà ở khởi công, bất chấp tỷ lệ di cư khỏi tỉnh này tăng cao.
Nova Scotia: Giành vị trí thứ hai về dòng người nhập cư nội địa, cho thấy sự chuyển dịch ưu tiên của người dân sang các khu vực có chi phí sinh hoạt dễ thở hơn.
Cuộc chiến niềm tin và tác động của AI
Báo cáo của liv.rent phơi bày một hố ngăn cách lớn về quan điểm kinh tế giữa hai bên:
Người thuê nhà: 90% tin rằng chủ nhà đang thu lợi nhuận lớn.
Chủ nhà: 43% khẳng định tiền thuê hiện tại không đủ để trang trải các chi phí vận hành và lãi suất.
Bên cạnh đó, trí tuệ nhân tạo (AI) đang bắt đầu len lỏi vào thị trường. Dù mới chỉ 1/6 số người tham gia khảo sát sử dụng AI, nhưng 74% chủ nhà cho biết công cụ này giúp họ tiết kiệm đáng kể thời gian quản lý. Tuy nhiên, đối với người thuê, trải nghiệm công nghệ vẫn còn nhiều bất cập và chưa đồng nhất.
Lời cảnh báo từ CMHC
Tổ chức Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC) đồng tình với dự báo về một giai đoạn khó khăn phía trước. Doanh số bán trước (pre-sales) suy yếu và điều kiện tài chính thắt chặt đang khiến các nhà phát triển chùn bước. Việc xây dựng chung cư chậm lại không chỉ ảnh hưởng đến giá mua mà sẽ trực tiếp tạo áp lực lên thị trường cho thuê vào năm 2027-2028, khi những tòa nhà lẽ ra phải hoàn thành vào lúc đó lại chưa bao giờ được đặt viên gạch đầu tiên.
Sự cân bằng của năm 2026 là một cơ hội ngắn hạn cho người thuê nhà, nhưng lại là tín hiệu cảnh báo sớm cho các nhà hoạch định chính sách. Nếu không có các biện pháp khẩn cấp để vực dậy dòng vốn vào các dự án căn hộ, Canada sẽ sớm rơi vào một chu kỳ khan hiếm mới, đẩy giá thuê lên những cột mốc kỷ lục khác vào cuối thập kỷ này.
