Dù mức giá đã hạ nhiệt đáng kể, thị trường căn hộ tại Toronto vẫn đang rơi vào tình trạng đình trệ. Nguyên nhân không chỉ đến từ áp lực tài chính mà còn do sự lệch pha nghiêm trọng giữa nguồn cung căn hộ siêu nhỏ và nhu cầu thực tế của người sử dụng.

Giá giảm nhưng giao dịch vẫn "bất động"

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Bất động sản Vùng Toronto (TRREB), giá căn hộ trung bình tại Greater Toronto Area (GTA) trong tháng 2 đã giảm thêm 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí, thị trường đã xuất hiện trở lại những căn hộ ở mức giá 300.000 USD — một con số hiếm thấy trong thời kỳ bùng nổ thập kỷ qua.

Tuy nhiên, sự sụt giảm này vẫn chưa đủ để kích cầu. Các chuyên gia dự báo giá và doanh số sẽ còn tiếp tục lao dốc do:

Khủng hoảng thẩm định giá: Nhiều người mua căn hộ sơ dịch (pre-construction) đang gặp bế tắc khi giá trị thẩm định từ ngân hàng thấp hơn nhiều so với giá hợp đồng đã ký.

Vấn đề thanh khoản: Các nhà đầu tư từng làm mưa làm gió trong đại dịch hiện gần như vắng bóng do thiếu hụt thu nhập khả dụng và đối mặt với cuộc khủng hoảng thanh khoản.

Nghịch lý "Căn hộ siêu nhỏ": Thừa nguồn cung, thiếu người ở

Một báo cáo gần đây của Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) đã chỉ ra một sai lầm chiến lược: Thị trường quá tập trung vào các căn hộ siêu nhỏ (micro-condos) dành cho nhà đầu tư cho thuê mà quên đi tính khả dụng cho người ở thực.

Sự lệch pha giữa cung và cầu:

Nguồn cung: Các căn hộ siêu nhỏ (có từ 3 phòng trở xuống) chiếm tới 60% lượng căn hộ mới gia nhập thị trường.

Nhu cầu: Chỉ có 30% số hộ gia đình mới có các đặc điểm phù hợp để lựa chọn loại hình căn hộ này.

"Thị trường đang thừa quá nhiều căn hộ nhỏ và thiếu trầm trọng các căn hộ diện tích lớn mà người mua thực sự mong muốn," BoC nhận định.

Tác động từ sự sụt giảm nhập cư

Lượng người nhập cư mới vào Canada giảm mạnh trong giai đoạn 2023 - 2025 đã làm khô cạn nhu cầu thuê nhà. Điều này khiến các căn hộ diện tích nhỏ trở nên kém hấp dẫn hơn bao giờ hết trong mắt các nhà đầu tư.

Micky Khaneka, một môi giới thế chấp tại Toronto, cho biết: "Nỗi đau của người này lại là cơ hội của người khác. Những người trước đây không đủ khả năng mua nhà phố hay nhà lớn hiện có thể sở hữu căn hộ với mức giá rẻ hơn nhiều."

Dù vậy, phân khúc căn hộ siêu nhỏ vẫn sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm giá và giảm tiền thuê sâu hơn do tình trạng dư thừa nguồn cung không phù hợp với thị hiếu của các hộ gia đình hiện nay.