Cuộc khủng hoảng căn hộ đang diễn ra ở Toronto đang làm tổn hại các nhà đầu tư mà các tài sản cho thuê của họ đã biến thành những cơn ác mộng thua lỗ, trong khi giá thấp hơn và ít cạnh tranh hơn cũng đã mở ra một số cơ hội cho những người mua nhà lần đầu.

Nhưng sự suy thoái của thị trường cũng gây ra những rắc rối cho một loại người mua nhà cụ thể trong thành phố: những chủ sở hữu căn hộ muốn nâng cấp nhưng đang đối mặt với những thách thức lớn trong việc bán tài sản hiện có của họ với giá yêu cầu.

So với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ trung bình ở trung tâm thành phố giảm 3,4% vào tháng 4 – và khu vực 905 xung quanh Toronto ghi nhận mức giảm 4,8%, theo Hội đồng Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB).

Tại trung tâm thành phố 416, điều đó có nghĩa là giá căn hộ trung bình đã giảm 24.950 đô la trong 12 tháng qua, trong khi những người bán căn hộ ở khu vực 905 có thể kỳ vọng kiếm được ít hơn đáng kể 31.444 đô la vào tháng 4 năm 2025 so với nếu họ đã bán tài sản của mình một năm trước đó.

Điều đó có nghĩa là các chủ sở hữu căn hộ hy vọng chuyển sang một tài sản lớn hơn thường có thể nhận được ít tiền hơn so với dự kiến từ việc bán nhà để trang trải khoản trả trước cho ngôi nhà mới của họ, theo Christelle Mwamba của Mortgage Scout, một đại lý thế chấp có trụ sở tại Toronto.

Mwamba nói với Canadian Mortgage Professional: "Những người sở hữu căn hộ và muốn nâng cấp hoặc mở rộng vì không gian đang tìm kiếm để mua. Điều đáng thất vọng duy nhất là trên thị trường căn hộ hiện tại, khi họ bán, giá trị đã giảm."

"Và hầu hết mọi người thường sử dụng giá trị tài sản đó để nâng cấp – để mua một căn nhà phố hoặc một căn nhà đơn lập. Vì vậy, giá trị tài sản mà họ ước tính cho khoản trả trước đã thực sự giảm."

Nếu họ có thể làm được điều đó, những người mua loại hình này cũng có thể đã chọn giữ căn hộ của họ trong những năm qua và cho thuê với mục đích xây dựng danh mục đầu tư bất động sản của họ. Nhưng điều đó hầu như không phải là một lựa chọn trên thị trường hiện tại, nơi nhu cầu thuê thấp đối với các loại tài sản đó và giá thuê giảm mạnh đã gây áp lực lên các chủ nhà.

Mwamba nói: "Tôi thấy rất nhiều người thậm chí không xem xét điều đó vì thị trường cho thuê và vì có quá nhiều nguồn cung căn hộ nữa. Rất nhiều trong số này đang tồn tại trên thị trường lâu hơn."

Một số người mua không muốn chuyển nhà – nhưng có thể không có nhiều lựa chọn

Tuy nhiên, sự thật vẫn là, trong khi một số người mua có thể trì hoãn việc chuyển đến một ngôi nhà mới, những người khác không có lựa chọn đó – dù là do gia đình ngày càng lớn hoặc nhu cầu chuyển địa điểm làm việc.

Một lượng đáng kể các tòa nhà chung cư ở Toronto là nơi chứa các căn hộ nổi tiếng nhỏ bé, thường nhỏ hơn 500 bộ vuông, không phù hợp với các cặp vợ chồng có con hoặc thậm chí các hộ gia đình có nhiều hơn một thành viên.

Mwamba nói: "Đối với những người đang mua trong thị trường hiện tại, đó không phải là một sự xa xỉ – đó là một sự cần thiết. Họ thực sự muốn chuyển lên. Không có nhiều không gian trong các căn hộ. Đó là điều lớn nhất, diện tích sàn trong căn hộ hiện tại [là nhỏ]."

Thay đổi quy tắc thế chấp năm ngoái đến đúng thời điểm cho người mua

Mwamba cho biết, rất nhiều người mua muốn nâng cấp đang gặp khó khăn với số tiền nhỏ hơn để mua nhà mới do giá bán giảm, đang tìm đến một thay đổi quy tắc thế chấp từ năm ngoái để giúp giao dịch của họ được thực hiện.

Trước đây, giá nhà tối đa đủ điều kiện nhận thế chấp bảo hiểm – một khoản có khoản trả trước dưới 20% – là 1 triệu đô la. Nhưng chính phủ cho biết họ đang tăng giới hạn đó vào năm ngoái, có nghĩa là cơ quan nhà ở quốc gia Canada và Tập đoàn Thế chấp và Nhà ở (CMHC) hiện có thể bảo hiểm các khoản thế chấp cho các giao dịch mua lên đến 1,5 triệu đô la.

Điều đó có nghĩa là ngay cả khi người mua có thể nhận được ít giá trị tài sản hơn từ việc bán nhà của họ so với dự kiến, họ thường có thể giảm khoản trả trước của mình xuống dưới 20% đối với một giao dịch mua trị giá bảy con số để vẫn đủ điều kiện.

Mwamba nói: "Đó là lợi thế của quy tắc CMHC mới đó. Rất nhiều người đang mất giá trị tài sản – vì vậy họ phải điều chỉnh lại khoản trả trước của mình vì giá trị tài sản mà họ có thể có để mua tài sản mới đang bị giảm."

© 2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life