Từng là "điểm nóng" tăng trưởng trong đại dịch, phân khúc căn hộ chung cư (condo) tại khu vực Đại Toronto (GTA) hiện đang trải qua một đợt điều chỉnh khốc liệt. Doanh số sụt giảm hơn 60% so với cùng kỳ 4 năm trước đang kéo giảm chỉ số bất động sản của toàn quốc.

Cú rơi tự do của giá trị tài sản

Dữ liệu mới nhất từ Hội đồng Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB) vừa công bố cho thấy một thực tế khắc nghiệt: Giá bán trung bình của một căn hộ tại GTA hiện chỉ còn 626.650 USD, bốc hơi khoảng 21,7% so với mức đỉnh xác lập vào năm 2022.

Bốn năm trước, dưới tác động của lãi suất thấp kỷ lục, dòng vốn từ các nhà đầu tư cá nhân đổ xô vào thị trường để thu gom các căn hộ cho thuê đã đẩy giá lên sát ngưỡng 800.000 USD. Tuy nhiên, tính đến tháng 2/2026, toàn khu vực chỉ ghi nhận 1.088 giao dịch, sụt giảm tới 60% so với cùng kỳ năm 2022. Mặc dù các loại hình nhà biệt lập và nhà phố cũng ghi nhận sự sụt giảm, nhưng phân khúc căn hộ chung cư mới là nơi chịu tổn thương nặng nề nhất và chưa có dấu hiệu khởi sắc trong ngắn hạn.

Bi kịch từ các hợp đồng giá sơ cấp và rủi ro pháp lý

Sự sụt giảm giá trị đang tạo ra những hệ lụy nghiêm trọng đối với các khách hàng đã đặt mua nhà ở mức giá sơ cấp từ vài năm trước. Khi dự án hoàn thiện, nhiều người mua bàng hoàng nhận thấy định giá thực tế của tài sản thấp hơn nhiều so với số tiền họ đã cam kết thanh toán trên hợp đồng.

Nếu phía ngân hàng không chấp nhận mức định giá gốc, người mua sẽ phải đối mặt với hai kịch bản nghiệt ngã:

Bù đắp chênh lệch: Tự huy động thêm hàng trăm nghìn USD tiền mặt để thanh toán phần thiếu hụt mà ngân hàng từ chối giải ngân.

Bỏ cọc và đối mặt kiện tụng: Những người không thể xoay xở tài chính buộc phải từ bỏ quyền sở hữu, dẫn đến việc bị các chủ đầu tư khởi kiện vi phạm hợp đồng.

Ông Mike Kazarian, chủ sở hữu công ty môi giới thế chấp Lenders’ Choice Mortgages, nhận định: "Các chủ đầu tư cũng đang lâm vào thế khó khi một lượng lớn khách hàng đột ngột không đủ điều kiện phê duyệt pháp lý cho khoản vay thế chấp. Một số bên đang phải thương lượng giảm giá để cứu vãn các dự án."

Hàng tồn kho tích lũy và áp lực từ chính sách nhân khẩu học

Sự đình trệ của thị trường Toronto đang trở thành lực cản lớn cho triển vọng bất động sản toàn Canada. Có ba yếu tố chính đang thắt chặt tính thanh khoản của thị trường:

Chi phí vốn: Lãi suất duy trì ở mức cao kể từ năm 2022 đã biến các bất động sản đầu tư thành "gánh nặng tài chính" do dòng tiền cho thuê không đủ bù đắp chi phí vay.

Giá thuê giảm: Cầu sụt giảm khiến lợi suất cho thuê không còn hấp dẫn, đẩy nhiều nhà đầu tư vào thị trường thứ cấp để bán tháo tài sản.

Thay đổi mục tiêu nhập cư: Việc chính phủ cắt giảm chỉ tiêu nhập cư đã khiến tăng trưởng dân số sụt giảm đột ngột, triệt tiêu động lực tăng trưởng của phân khúc nhà cho thuê được xây dựng theo mục đích riêng.

Mặc dù hàng tồn kho hiện nay có thể giảm đi do nhiều nhà thầu đã chủ động ngừng thi công các dự án mới, nhưng đây lại là "mầm mống" cho sự thiếu hụt nguồn cung trầm trọng trong 3-4 năm tới. Thị trường căn hộ Toronto có lẽ cần một khoảng nghỉ dài hơn để thiết lập một mặt bằng giá mới ổn định trước khi có thể phục hồi thực sự.