Từng là con cưng của các nhà đầu tư bất động sản ở Toronto, các căn hộ siêu nhỏ trong thành phố đã chứng kiến sự sụt giảm mạnh về mức độ phổ biến trong hai năm qua – và sự suy thoái này không có dấu hiệu kết thúc trong năm 2026 khi thị trường căn hộ tiếp tục đối mặt với những thách thức lớn.

Mức độ nhập cư kỷ lục, lãi suất thế chấp thấp và nhu cầu thuê nhà tăng vọt đã giúp những căn hộ này trở thành lựa chọn chắc chắn cho người mua đầu tư kể từ giữa những năm 2000, dẫn đến việc nhiều nhà xây dựng ưu tiên số lượng căn hộ có thể xây dựng trong một tòa nhà hơn là diện tích.

Nhưng nhu cầu đối với những căn hộ nhỏ này đã giảm mạnh cả ở người thuê nhà và nhà đầu tư, và sự lo ngại đã lan rộng trong ngành nhà ở và thế chấp khi những câu chuyện kinh hoàng về các vấn đề định giá, giảm giá và chủ sở hữu chịu tổn thất lớn hàng tháng từ tài sản của họ ngày càng trở nên phổ biến.

Cuộc khủng hoảng đó đã ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của thị trường căn hộ nói chung của thành phố. Hiệp hội Công nghiệp Xây dựng và Phát triển Đất đai (BILD) cho biết chỉ có 165 căn hộ chung cư mới được bán trên toàn khu vực Đại đô thị Toronto (GTA) trong tháng 11, thấp hơn mức trung bình 10 năm tới tới 92% và giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá nhà cũng tiếp tục giảm. Tại khu trung tâm thành phố Toronto, giá căn hộ chung cư trung bình đã giảm 1,7% trong tháng 11, theo Hội đồng Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB), tiếp tục xu hướng giảm kéo dài nhiều tháng. Trên toàn khu vực GTA, giá đã giảm 8,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Và trong khi một số người cho rằng giá thấp hơn có thể giúp người dân dễ dàng mua nhà hơn và thu hút người mua mới vào thị trường căn hộ chung cư, thì ít ai kỳ vọng thị trường sẽ sớm đảo chiều với hàng nghìn căn hộ nhỏ hiện đang tràn ngập thị trường.

Điều đó có nghĩa là triển vọng chung của thị trường căn hộ chung cư trên toàn khu vực GTA trông ảm đạm, đặc biệt là khi chưa có dấu hiệu nào cho thấy khoảng cách cung cầu đang thu hẹp.

“Chúng tôi không thấy sự chuyển biến nhanh chóng nào về mặt đó,” Doug Porter, nhà kinh tế trưởng của Ngân hàng Montreal (BMO), nói với Canadian Mortgage Professional. “Đó có lẽ là lĩnh vực cuối cùng sẽ thay đổi chỉ vì lượng cung hiện đang đổ vào thị trường.

“Tăng trưởng dân số… hiện đang bắt đầu chậm lại rất nhanh, vì vậy giá thuê nhà đang giảm xuống – ít nhất là giá thuê thị trường.” Vì vậy, tôi cho rằng thị trường căn hộ chung cư sẽ vẫn là một thách thức cho đến năm [2026].”

Liệu sở thích trên thị trường căn hộ chung cư có đang thay đổi?

Các nhà xây dựng và chủ đầu tư trao đổi với CMP vào cuối năm ngoái nhận thấy nhiều cơ hội hơn ở những căn hộ chung cư tiện nghi, hướng đến người sử dụng cuối cùng hơn là nhà đầu tư, điều này có thể báo hiệu sự thay đổi trong cách các nhà phát triển tiếp cận việc xây dựng tại thành phố trong những năm tới.

Vào tháng 11, một cuộc khảo sát của Leger do Rates.ca ủy thác cho thấy 35% người Canada cho rằng căn hộ chung cư không còn là một khoản đầu tư tốt, mặc dù người Canada dưới 35 tuổi có nhiều khả năng cân nhắc mua hơn so với người trên 35 tuổi.

Điều đó có thể có nghĩa là thị trường sẽ được theo dõi sát sao hơn bởi những người mua có ý định sống trong căn hộ họ mua hơn là các nhà đầu tư nhắm đến bất động sản để cho thuê.

Nhưng người mua vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức khi giá cả giảm đến nay vẫn chưa tạo ra tác động đáng kể đối với nhiều người, khiến họ bị loại khỏi thị trường.

Vì sao giá thấp hơn không thu hút được nhiều người mua mới?

Vào tháng 9, nhà kinh tế trưởng phụ trách của Ngân hàng Hoàng gia Canada (RBC), Robert Hogue, cho biết người mua và các nhà xây dựng hiện đang rơi vào thế bế tắc, với chi phí xây dựng cao và các khoản phí khác khiến nhiều chủ đầu tư không sẵn lòng giảm giá xuống mức mà người mua kỳ vọng đối với các căn hộ đang trong giai đoạn xây dựng.

“Chi phí phát triển và xây dựng cao đã đẩy giá các dự án mới vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua, đặc biệt khi các lựa chọn thay thế hiện có cung cấp khả năng ở ngay lập tức và các tiện ích khu vực lân cận đã được thiết lập,” ông chỉ ra.

Và việc hoàn thuế GST cho người mua nhà lần đầu cũng sẽ không thay đổi nhiều tình hình đó, ông nói. “Thách thức cơ bản nằm ở việc giải quyết sự chênh lệch đáng kể giữa những gì người mua sẵn sàng trả và những gì các nhà phát triển có thể cung cấp một cách khả thi,” ông nói, “do chi phí phát triển và xây dựng cao.”

Tất cả những điều đó cho thấy thị trường căn hộ chung cư ở Toronto có khả năng sẽ tiếp tục đóng băng trong tương lai gần, ngay cả khi triển vọng đối với các căn hộ hiện có có phần khả quan hơn so với phân khúc đang xây dựng gặp nhiều khó khăn.

“Sự phục hồi kinh tế trên diện rộng và niềm tin thị trường trở lại cuối cùng sẽ khôi phục nhu cầu mua căn hộ chung cư,” Hogue viết, “nhưng con đường trở lại doanh số bán trước khi xây dựng cao hơn có thể sẽ dài hơn và phức tạp hơn.”

Canadian Mortgage Professional.