Nó luôn tăng – cho đến khi nó không. Từng được cho là bất khả chiến bại, thị trường căn hộ Toronto đang rơi tự do và sắp chạm đến thực tế. Khởi công căn hộ CMA Toronto đã giảm mạnh hơn nữa trong tháng Bảy, và các nhà kinh tế của RBC thấy doanh số bán trước khi xây dựng yếu sẽ đẩy chúng xuống thấp hơn nữa. Ngân hàng phản bác tuyên bố rằng thủ tục hành chính đang kìm hãm sự phát triển, thay vào đó đổ lỗi cho nút thắt cổ chai là chi phí xây dựng. Đó là một câu chuyện dễ thương, nhưng nó đã tiện lợi bỏ qua rằng các căn hộ hiện có cũng đang phải đối mặt với doanh số bán hàng yếu với giá thấp hơn nhiều.
Nguồn: CMHC; Altus Group; RBC Economics.
Việc xây dựng các căn hộ chung cư mới đã đột ngột dừng lại trong những tháng gần đây. Tổng số khởi công trong 12 tháng gần nhất đã giảm mạnh xuống còn 10.583 căn vào tháng 7, giảm 60% so với năm ngoái và thấp hơn 68% so với mức cao kỷ lục vào giữa năm 2023. Liệu có thể giảm thấp hơn nữa không? Chắc chắn là có thể, theo các nhà kinh tế của RBC.
Ngân hàng lưu ý rằng doanh số bán căn hộ trước khi xây dựng dẫn đầu việc khởi công căn hộ mới khoảng 18 tháng ở Toronto. Tổng doanh số bán trước khi xây dựng căn hộ trong 12 tháng gần nhất đã giảm xuống chỉ còn 2.160 căn vào tháng 7, ngụ ý rằng tiềm năng khởi công có thể sụp đổ thêm 80% trong 18 tháng tới.
Từ đỉnh đến đáy, khởi công căn hộ mới ở Toronto được dự báo sẽ giảm hơn 93% vào tháng 12 năm 2026. Điều đó giả định rằng tháng trước là mức thấp nhất cho doanh số bán trước khi xây dựng căn hộ, một giả định khá táo bạo.
Cơn lũ nguồn cung căn hộ của Toronto sắp sửa xuất hiện
Các căn hộ đang được xây dựng trên khắp CMA Toronto.
Nguồn: CMHC; Better Dwelling.
Greater Toronto vẫn đang xây dựng rất nhiều căn hộ chung cư nhưng khối lượng đang giảm nhanh chóng. Tốc độ hàng năm được điều chỉnh theo mùa (SAAR) của các căn hộ đang được xây dựng đã đạt 93.000 căn vào tháng 7, chỉ thấp hơn 11% so với mức cao nhất mọi thời đại. “... điều này cho thấy việc hoàn thành có khả năng sẽ tương đối dồi dào (mặc dù giảm dần) trong thời gian tới,” Robert Hogue, trợ lý kinh tế trưởng tại RBC, nói.
Khối lượng vẫn là một trong những mức cao nhất được ghi nhận, nhưng các nhà hoạch định chính sách đang chi hàng tỷ đô la thuế và khối lượng đang giảm.
Huyền thoại thủ tục hành chính của Ontario? RBC tranh luận rằng chi phí xây dựng là lý do thực sự khiến việc xây dựng mới đang giảm mạnh
Hàng ngàn căn hộ, được điều chỉnh theo mùa và hàng năm, trung bình động 6 tháng.
Nguồn: CMHC; Statistics Canada; RBC Economics.
Các nhà hoạch định chính sách đã biến nó thành một phần thường xuyên trong thói quen của họ để tuyên bố vấn đề là thủ tục hành chính và giấy phép. RBC đã gặp khó khăn khi thấy vấn đề đó, vì việc phê duyệt giấy phép vẫn còn rất cao. Giấy phép của Ontario, với phần lớn được cấp trong và xung quanh CMA Toronto, chỉ ra rằng giấy phép SAAR đạt 87.000 căn vào tháng 7 – nhiều hơn đáng kể so với 63.000 căn được khởi công trên toàn tỉnh. Trên thực tế, giấy phép đã vượt xa đáng kể việc khởi công trong tỉnh kể từ năm 2018, với ngoại lệ duy nhất là một khoảng thời gian ngắn khoảng 6 tháng vào cuối năm 2022-đầu năm 2023.
Hogue lập luận rằng chi phí xây dựng cao – đặc biệt là phí phát triển – là nút thắt cổ chai thực sự đối với việc xây dựng, và sự chậm lại sẽ làm trầm trọng thêm khả năng chi trả một khi “khoảng tạm dừng” nhập cư được dỡ bỏ. Điều đó khá hợp lý, nhưng kết luận của ông đã bỏ qua cách thức hoạt động của thị trường căn hộ Toronto.
Thị trường căn hộ mới của Toronto không được thúc đẩy bởi người dùng cuối. Một báo cáo trước đó từ CIBC ước tính 70% các dự án trước khi xây dựng ở Toronto được bán cho các nhà đầu tư, chủ yếu là các nhà đầu cơ có dòng tiền âm. Kể từ năm ngoái, 81% các căn hộ mới được giao cho các nhà đầu tư đã mất tiền trên chi phí duy trì. Ngay cả các giám đốc điều hành của RBC cũng cảnh báo rằng các nhà đầu tư đang thay thế những người mua lần đầu trong sổ sách của họ, vì người dùng cuối bị đẩy ra khỏi thị trường. Nếu doanh số bán căn hộ hiện có rất kém do khả năng chi trả ở mức giá trung bình thấp hơn khoảng 30% so với việc xây dựng mới, làm thế nào người dùng cuối đột nhiên có khả năng chi trả các căn hộ đắt tiền hơn?
Giả định rằng “xây dựng nhiều hơn bằng với khả năng chi trả tốt hơn” cũng có phần sơ khai, bỏ qua hai điểm chính: nhu cầu do nhà đầu tư thúc đẩy không chuyển thành khả năng chi trả cho người dùng cuối, và cung và cầu cũng áp dụng cho tất cả các khía cạnh của việc xây dựng – bao gồm đất đai, lao động và vật liệu. Thật phản trực quan, nhưng việc kích thích xây dựng quá mức vượt quá giới hạn năng lực hoạt động theo cùng một cách với kích thích tiền tệ, mang lại một hiệu ứng lạm phát. Như đã giải thích trước đó, việc xây dựng nhiều hơn trong những điều kiện này có xu hướng đẩy chi phí – và giá nhà – lên cao hơn nữa.
Các nhà hoạch định chính sách có xu hướng chống lại các vấn đề trên mà họ tạo ra bằng cách đề xuất nâng cao giới hạn năng lực. Đó là một vấn đề phổ biến xuất hiện trong tất cả các nền kinh tế bong bóng, lập luận một cách hiệu quả rằng giải pháp để cứu một nền kinh tế được thúc đẩy bởi nhà ở là tập trung hơn nữa vào nhà ở. Trớ trêu thay, sự tập trung này làm khuếch đại tính dễ bị tổn thương đối với các cú sốc kinh tế, làm cho các cuộc suy thoái trở nên đau đớn hơn nhiều.
Better Dwelling
