Các Nhà Đầu Tư Đối Mặt Với ‘Sự Sụp Đổ Hoàn Hảo’ Khi Khủng Hoảng Chung Cư Tiếp Diễn

Thị trường căn hộ chung cư đang suy yếu của Toronto không có dấu hiệu phục hồi vào cuối năm, với doanh số và giá cả một lần nữa trượt dốc trong tháng 10, kéo theo cuộc khủng hoảng kéo dài nhiều tháng.

Theo Ủy ban Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB), doanh số bán căn hộ trên toàn Khu vực Greater Toronto (GTA) đã giảm 11% trong tháng trước so với cùng kỳ năm 2024. Giá cả đã giảm 4,7%.

Sự sụt giảm này được thúc đẩy bởi tình trạng suy thoái tồi tệ hơn bên ngoài trung tâm thành phố Toronto, ở khu vực 905 rộng hơn (vành đai quanh Toronto), doanh số đã giảm gần 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá trung bình giảm 10,4%, xuống còn 574.111 CAD.

Đối với các căn hộ chung cư xây mới (newbuild condos) sắp ra thị trường, triển vọng thậm chí còn tồi tệ hơn. Mặc dù dữ liệu tháng 10 chưa có sẵn, nhưng Hiệp hội Phát triển Đất đai và Công nghiệp Xây dựng (BILD) cho biết doanh số bán căn hộ mới trong tháng 9 đã thấp hơn 90% so với mức trung bình 10 năm.

Những căn hộ này đã trở thành một tài sản độc hại đối với các nhà đầu tư, những người không còn có thể trông cậy vào nhu cầu thuê tương tự từ người thuê nhà, và nhiều chủ sở hữu đang bị thâm hụt tiền mặt do thu nhập từ việc cho thuê đã giảm trong khi lãi suất thế chấp lại tăng cao.

Kết quả là một cuộc khủng hoảng trong thị trường căn hộ chung cư Toronto ở quy mô chưa từng thấy kể từ những năm 1990s, mặc dù – như cơ quan nhà ở quốc gia đã nhấn mạnh – vẫn tồn tại những khác biệt quan trọng giữa hai đợt suy thoái này.

Khó Khăn Tiếp Diễn Đối Với Thị Trường Căn Hộ Chung Cư Cỡ Nhỏ

Mặc dù giá giảm và nhu cầu thấp hơn đã tạo cơ hội cho một số người mua nhà lần đầu, nhưng kích thước của nhiều căn hộ chung cư mới vẫn là một vấn đề nan giải đối với đa số người mua.

Theo ông Micky Khaneka, nhà môi giới của DLC Clear Trust thì nhu cầu của Người dùng Cuối đang thể hiện sự quan tâm đến các căn hộ lớn hơn.

Nhu cầu đối với căn hộ nhỏ được xây dựng đặc biệt cho nhà đầu tư để cho thuê tiếp tục giảm mạnh.

Tình trạng này đang tạo ra các cuộc khủng hoảng đã được ghi nhận rõ ràng đối với những người mua đang phải vội vàng bù đắp khoản chênh lệch khi giá thẩm định thấp hơn giá mua đã thỏa thuận của họ.

Ông Khaneka chia sẻ với Canadian Mortgage Professional: “Nó phụ thuộc rất nhiều vào sản phẩm. Các căn hộ nhỏ hơn, loại 500 đến 600, hoặc thậm chí 650 bộ vuông, không được mong muốn nhiều. Và có rất nhiều căn hộ thậm chí dưới 500 foot vuông đã được tạo ra và tất cả đều đổ vào thị trường với tốc độ quá nhanh đến mức mọi người không thể hoàn tất giao dịch.”

Hậu quả là nhiều người mua hiện phải đối mặt với ngày thanh toán cuối cùng do chủ đầu tư đưa ra, nhưng họ không có tiền mặt do giá trị thẩm định hiện đã thấp hơn giá mua.

Đây là một "sự sụp đổ hoàn hảo" đối với những người mua đã mua những căn hộ nhỏ hơn, còn được gọi là căn hộ "chuồng chó".

Trong khi đó, người thuê nhà hiện có nhiều lựa chọn hơn, và một lượng lớn nguồn cung mới sắp đổ vào thị trường trong những tháng tới.

Ông Khaneka lưu ý rằng: “Các căn hộ lớn hơn vẫn đang được cho thuê. Vì vậy, may mắn là thị trường đó vẫn tương đối mạnh mẽ.”

Giá thuê tổng thể vẫn đang trong xu hướng giảm liên tục, nhưng ít nhất các căn hộ lớn hơn vẫn là "sản phẩm phù hợp hơn" so với các căn studio nhỏ hoặc căn một phòng ngủ.

Khi Nào Khủng Hoảng Chung Cư Toronto Sẽ Đạt Điểm Xoay Chuyển?

Dự báo về sự phục hồi của thị trường căn hộ chung cư Toronto, đặc biệt là phân khúc căn hộ nhỏ, vẫn còn nhiều thách thức do nhiều yếu tố vĩ mô đang kéo dài cuộc khủng hoảng.

Nhu cầu thuê đối với các căn hộ nhỏ chưa được dự kiến sẽ phục hồi sớm do mức nhập cư được dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong những năm tới.

Sự gia tăng nguồn cung từ các dự án nhà được xây dựng có mục đích cho thuê  sẽ tạo thêm cạnh tranh vào năm tới.

Theo nhà môi giới Micky Khaneka, hiện tại, chi phí vẫn không hợp lý cho các nhà đầu tư:

"Lãi suất, tại thời điểm này, vẫn không hợp lý khi bạn cộng thêm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng hoặc thuế tài sản và phí bảo trì. Nó đơn giản không phải là một sản phẩm hấp dẫn..."

Ông Khaneka cảm thấy rằng còn "một chặng đường dài" để đi vì có quá nhiều căn hộ nhỏ và sản phẩm này "không phải là sản phẩm được mong muốn nhất, thuận lợi nhất cho những người muốn mua nó để cho thuê."

Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) có cái nhìn lạc quan hơn về dài hạn, dự đoán điểm xoay chuyển sẽ xảy ra trước cuối thập kỷ này (khoảng năm 2027-2029). 

Lý do chính là việc xây dựng các dự án mới có khả năng sẽ chậm lại do doanh số bán trước thấp kỷ lục và chi phí cao.

Việc xây dựng chậm lại sẽ làm tái cân bằng cung và cầu về lâu dài, vì số lượng căn hộ mới hoàn thành sau năm 2026 sẽ giảm đáng kể.

Tuy nhiên, đối với hiện tại, ông Khaneka nhận định rằng các nhà đầu tư có thể sẽ còn phải đối mặt với khó khăn trong "vài năm nữa". CMHC cũng dự đoán sự phục hồi của thị trường căn hộ chung cư sẽ chậm hơn so với các loại hình nhà ở khác ở các khu vực kém phải chăng hơn.

Canadian Mortgage Professional.