Dữ liệu mới thách thức tuyên bố rằng cư dân không thường trú đang thúc đẩy sự bùng nổ sở hữu nhà ở tại Canada

Theo một phân tích mới của Cơ quan Thống kê Canada (StatCan), cư dân không thường trú (NPR) hầu như không xuất hiện trong thị trường sở hữu nhà ở của Canada, ngay cả khi số lượng của họ tăng mạnh trong những năm gần đây. Điều này làm suy yếu tuyên bố rằng cư dân tạm trú là động lực chính đằng sau sự tăng giá nhà ở.

Nghiên cứu, một phần của Chương trình Thống kê Nhà ở Canada, cho thấy “NPR chỉ chiếm một phần nhỏ trong số những người sở hữu nhà vào đầu năm 2022”.

Ở cấp tỉnh, tỷ lệ sở hữu nhà ở dao động “từ 0,10% ở Alberta đến 0,39% ở Đảo Prince Edward, với NPR chiếm 0,13% số người sở hữu nhà ở cả Ontario và British Columbia”.

Tại British Columbia, NPR chiếm khoảng 5% dân số nhưng chỉ chiếm 0,13% số người sở hữu nhà và 0,31% số người mua nhà vào năm 2021, theo nghiên cứu.

Đến đầu năm 2022, chỉ có 1,41% số người đăng ký NPR trong tỉnh là chủ sở hữu nhà.

“Sự gia tăng mạnh mẽ về số lượng NPR (như đã thấy từ năm 2022 đến năm 2024) có nhiều khả năng ảnh hưởng đến thị trường cho thuê hơn là thị trường sở hữu nhà ở của hệ thống nhà ở Canada, vì những người không có giấy tờ hợp lệ thường không phải là chủ sở hữu nhà,” báo cáo cho biết.

Thị trường cho thuê của Canada, vốn từ lâu được đặc trưng bởi sự khan hiếm và các cuộc cạnh tranh đấu giá, đã thay đổi vào năm 2025 khi tỷ lệ nhà trống cho thuê được xây dựng theo mục đích cụ thể tăng lên 3,1%, tăng từ 2,2% vào năm 2024 và cao hơn mức trung bình quốc gia trong 10 năm, theo Báo cáo Thị trường Cho thuê mới nhất của Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC).

Dữ liệu của CMHC cho thấy việc tìm kiếm nhà cho thuê được xây dựng theo mục đích cụ thể trở nên dễ dàng hơn ở hầu hết các trung tâm lớn, với nguồn cung quốc gia đang mở rộng ngay cả khi nhu cầu từ người mới đến và sinh viên quốc tế giảm bớt.

Chỉ có thuê nhà, chứ không phải sở hữu nhà, mới chịu ảnh hưởng nặng nề từ cú sốc dân số.

Các nhà nghiên cứu nhấn mạnh rằng bức tranh sở hữu nhà hiện nay phản ánh nhóm người mua nhà của ngày hôm qua.

Năm 2021, NPR chỉ chiếm 0,31% số người mua nhà ở British Columbia và 1,58% ở Manitoba, và tỷ lệ này cũng tương tự ở Nova Scotia và New Brunswick.

“Hầu hết NPR đều là người thuê nhà. Vào đầu năm 2022, chủ sở hữu nhà chiếm 1,64% tổng số NPR ở Ontario và 1,41% ở British Columbia.”

Nghiên cứu cũng cho biết thêm rằng tình trạng tạm trú của họ khiến việc mua nhà “tiềm ẩn rủi ro”, nhiều người đến bằng visa sinh viên hạn chế khả năng làm việc, “lịch sử làm việc và tín dụng không đầy đủ” khiến việc phê duyệt khoản vay thế chấp khó khăn hơn, và NPR thường trẻ hơn và có ít tài sản tích lũy hơn để trả tiền đặt cọc.

Thay đổi chính sách và ý nghĩa đối với các nhà môi giới

Chính phủ liên bang đã có động thái hạn chế nhập cảnh tạm thời. Ottawa dự định tiếp nhận 385.000 cư dân tạm thời vào năm tới—ít hơn khoảng 43% so với mục tiêu năm 2025—và 370.000 trong hai năm tiếp theo.

TD Economics nhấn mạnh việc tốc độ nhập cư chậm lại “làm hạ nhiệt thị trường cho thuê nhà ở Canada” ngay cả khi khả năng chi trả vẫn còn eo hẹp. Trong khi đó, một phân tích của RBC cho biết các quy định nhập cư mới có thể “làm giảm nhu cầu nhà ở”, với số lượng cư dân tạm thời ít hơn dự kiến sẽ làm giảm nhu cầu thuê nhà và nhà ở giá rẻ, ngay cả khi một số người được cấp quy trình nhanh chóng để có được quy chế thường trú.

Nhà kinh tế cấp cao của Ngân hàng Montreal (BMO), Sal Guatieri, cho biết trong một hội nghị năm nay rằng việc nhập cư thấp hơn “sẽ phần nào làm giảm chi tiêu của người tiêu dùng và tất nhiên, thị trường nhà ở và thị trường cho thuê trong một thời gian”.

Tại Toronto, số lượng người nhập cư mới ít hơn trong năm nay đã góp phần đẩy giá thuê nhà xuống và khiến nhu cầu căn hộ chung cư giảm. Hơn nữa, theo báo cáo “Chiếc Xô Rò Rỉ 2025” của Hội đồng Kinh tế Canada, cứ năm người nhập cư thì có một người rời khỏi đất nước trong vòng 25 năm kể từ khi đặt chân đến Canada, với nguy cơ rời đi đạt đỉnh điểm trong 5 năm đầu tiên.

Trước đây, người nhập cư mới chiếm phần lớn trong số những người thuê nhà, khuyến khích các nhà đầu tư mua và cho thuê các căn hộ.

Đối với các nhà môi giới và người cho vay, thông điệp không chỉ đơn thuần là về NPR với tư cách là người mua trực tiếp, mà còn là về cách tình trạng cư trú tạm thời định hình nhu cầu thuê nhà, hành vi của nhà đầu tư và nguồn cung cấp thường trú nhân trong tương lai.

Như báo cáo của StatCan đã kết luận, “những kết quả này tạo tiền đề cho các nghiên cứu sâu hơn về quỹ đạo sở hữu nhà của những người mới đến Canada lần đầu tiên với tình trạng cư trú tạm thời”, bao gồm cả việc liệu những người mới có giấy phép cư trú hiện nay, chủ yếu là người thuê nhà, có trở thành người mua nhà lần đầu tiên trong tương lai hay không.

Canadian Mortgage Professional.