Các quy định mới về thuê nhà ở Quebec gây ra xung đột mới về khả năng chi trả

Động thái cải tổ kiểm soát giá thuê nhà của Quebec bắt đầu từ năm 2026 đã làm gia tăng căng thẳng giữa chính quyền tỉnh và các nhà vận động quyền lợi người thuê nhà, những người cảnh báo rằng điều này sẽ làm trầm trọng thêm thị trường nhà ở vốn đã căng thẳng chứ không phải làm dịu bớt.

Quy định này, dự kiến có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1 năm 2026, sẽ gắn chặt việc điều chỉnh giá thuê hàng năm với chỉ số giá tiêu dùng của tỉnh và đẩy nhanh quá trình thu hồi chi phí cho các sửa chữa lớn.

Sự thay đổi này diễn ra sau nhiều năm giá thuê nhà tăng cao ở Montreal và các trung tâm khác, nơi dữ liệu của Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) cho thấy khả năng chi trả đã giảm sút khi tỷ lệ thuê nhà trên thu nhập tăng đều đặn kể từ đại dịch.

Công thức mới cho việc tăng giá thuê nhà năm 2026

Theo những thay đổi trong Quy định về tiêu chí ấn định giá thuê nhà, mức tăng hàng năm sẽ dựa trên sự thay đổi trung bình của chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của Quebec trong ba năm, với một thành phần chăm sóc sức khỏe riêng biệt dành cho các dịch vụ cá nhân trong các khu nhà ở tư nhân dành cho người cao tuổi.

Các quy định cũng sẽ tính đến thuế, bảo hiểm và trợ cấp liên quan đến các dịch vụ mới, và sẽ khuyến khích chủ nhà duy trì tài sản của họ bằng cách đẩy nhanh thời gian thu hồi vốn đầu tư thông qua việc đưa ra ngưỡng cố định là 5%.

“Sau hơn 40 năm không có sự sửa đổi lớn, việc hiện đại hóa phương pháp tính giá thuê nhà là cần thiết để phản ánh tốt hơn thực tế kinh tế và xã hội hiện nay”, Bộ trưởng Nhà ở Caroline Proulx cho biết trong một tuyên bố của chính phủ.

“Với phương pháp mới, chúng tôi đang cung cấp cho người thuê nhà và chủ nhà một công cụ rõ ràng hơn, đơn giản hơn và được xác định rõ ràng hơn. Giờ đây, họ sẽ có thể dựa vào một phép tính có thể dự đoán được, phản ánh tốt hơn những thay đổi trong chi phí sinh hoạt, đồng thời thúc đẩy việc duy trì nguồn nhà ở của Quebec.”

Ông Proulx cho biết: “Đây là một bước tiến lớn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc đạt được thỏa thuận, đồng thời đảm bảo rằng việc tăng giá vẫn hợp lý và có lợi cho người thuê nhà”.

Các nhà hoạt động cảnh báo về khủng hoảng nhà ở giá rẻ

Các nhóm người thuê nhà có quan điểm rất khác về cải cách này. Gần 15.000 người thuê nhà và các đồng minh đã ký một bản kiến nghị vào mùa thu năm nay, kêu gọi chính phủ rút lại dự thảo quy định.

“Quy định này hầu như không giúp khắc phục khung pháp lý yếu kém đã cho phép cuộc khủng hoảng nhà ở hoành hành không kiểm soát kể từ năm 2020,” Émile Boucher, nhà tổ chức cộng đồng tại Regroupement des comités logement et associations des locataires du Québec (RCLALQ), cho biết.

“Bộ trưởng đang bỏ bê trách nhiệm của mình đối với người thuê nhà: để cân bằng lại thị trường cho thuê, bà ấy nên ban hành lệnh đóng băng ngay lập tức việc tăng giá thuê nhà cho đến khi các biện pháp đảm bảo kiểm soát thực sự ở Quebec được thực hiện.”

Theo cách hiểu của nhóm này, công thức đó có nguy cơ dẫn đến việc tăng giá mạnh. “Đảng CAQ đã từ chối lắng nghe hoặc phản hồi những lời chỉ trích về quy định của họ, vốn cho phép tăng giá thuê ít nhất 3% vào năm 2026. Một lần nữa, nếu không có các biện pháp kiểm soát giá thuê hiệu quả, chúng ta biết rằng mức tăng thực tế sẽ cao hơn nhiều,” Shannon Franssen, điều phối viên tạm thời của RCLALQ, cho biết.

RCLALQ gọi biện pháp này là “một món quà cho chủ nhà, tạo ra vòng xoáy lạm phát bằng cách dựa vào mức tăng giá thuê trước đó để xác định mức tăng và chuyển toàn bộ chi phí cải tạo nhà cửa cho người thuê nhà.”

Nhóm này kêu gọi người thuê nhà phản đối ở cấp độ từng căn hộ. “Người thuê nhà, các bạn không phải là không có khả năng tự vệ trước những cuộc tấn công lập pháp này của chính phủ, vốn dường như ưu tiên việc chuyển giao của cải cho chủ nhà hơn là quyền kiểm soát công bằng thị trường cho thuê của chúng ta. Các bạn có quyền: các bạn luôn có thể từ chối mức tăng giá thuê không hợp lý VÀ vẫn được ở trong nhà của mình,” Franssen nói, đồng thời hướng dẫn người thuê nhà truy cập locataire.info để được tư vấn.

Áp lực trả góp nhà và thuê nhà đang chồng chéo

Tại Quebec, tỷ lệ thu nhập sau thuế của gia đình dành cho việc trả góp nhà đã tăng hơn gấp đôi trong thập kỷ qua, với người vay ở Montreal hiện dành gần một nửa thu nhập của họ để trả nợ vay mua nhà.

Về phía cho thuê, dữ liệu của CMHC cho thấy tỷ lệ nhà trống được xây dựng theo mục đích cụ thể ở Montreal vẫn ở mức dưới 1%, cho thấy nguồn cung đã trở nên khan hiếm như thế nào bất chấp dấu hiệu nhu cầu giảm bớt.

Tại một tỉnh mà mức tăng giá thuê trung bình khi có người thuê mới ở Montreal đạt gần 19% vào năm 2024, so với mức tăng dưới 5% đối với các hợp đồng thuê được gia hạn, việc thiết kế các hướng dẫn về giá thuê trong tương lai sẽ tiếp tục định hình cả sự ổn định của người thuê và quyết định của nhà đầu tư.

Liệu khuôn khổ mới của Quebec cuối cùng có kiềm chế được việc tăng giá thuê hay củng cố nó vào hệ thống có thể ảnh hưởng không chỉ đến các hộ gia đình thuê nhà mà còn cả quỹ đạo của nhu cầu thế chấp khi ngày càng nhiều người dân Quebec quyết định xem họ có đủ khả năng mua nhà hay không.

Canadian Mortgage Professional.