Một báo cáo được phát hành vào thứ Tư bởi BILD chia sẻ những hiểu biết sâu sắc về nhu cầu nhà ở cho thuê ở GTA và chia sẻ cách các cải cách của chính phủ có thể cải thiện tính khả thi của dự án và thúc đẩy phát triển cho thuê.
Một báo cáo được phát hành vào thứ Tư cho thấy GTA đang trên đà tích lũy thâm hụt khoảng 235.000 căn trong nguồn cung nhà ở cho thuê được xây dựng có mục đích (PBR) trong 10 năm tới, bao gồm sự thiếu hụt hiện tại và dự kiến về số căn. Sử dụng phân tích so sánh pro forma, báo cáo cũng cho thấy những thay đổi chính sách mục tiêu có thể đi xa đến đâu để làm cho các dự án khả thi hơn trong tương lai.
Báo cáo được tập hợp bởi Hiệp hội Công nghiệp Xây dựng và Phát triển Đất đai (BILD) cùng với công ty tư vấn bất động sản Urbanation và công ty tư vấn chi phí Finnegan Marshall, và nó chia sẻ những hiểu biết sâu sắc về nhu cầu nhà ở PBR hiện tại ở GTA, cách tính khả thi của dự án đã thay đổi kể từ năm 2022, và những thay đổi chính sách mà họ nói cần được thực hiện bởi cả ba cấp chính phủ để đáp ứng nhu cầu nhà ở trong thập kỷ tới.
Báo cáo mang tên The Pathway For Rental Housing Stock, được xây dựng dựa trên một nghiên cứu trước đó được phát hành vào tháng 2 năm 2023 bằng cách cung cấp thông tin cập nhật và triển vọng sau một số thay đổi về chính sách và thị trường đã tác động đến sự phát triển của PBR trong khu vực.
Giải mã thị trường hiện tại
Một báo cáo chuyên đề được chuẩn bị bởi Urbanation cung cấp một cái nhìn cập nhật về thị trường PBR của GTA cũng như nhu cầu cho thuê và các lực lượng đang định hình những nhu cầu đó. Báo cáo nhấn mạnh rằng GTA đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể về nhu cầu thuê trong hai năm qua khi dân số tăng vọt 550.000 người trong năm 2023 và 2024. Nhu cầu lịch sử này đã được đáp ứng bởi một làn sóng lịch sử của việc hoàn thành các căn hộ cho thuê được xây dựng có mục đích và căn hộ chung cư mới, với gần 35.000 căn được thêm vào trong suốt năm 2024 — hơn gấp đôi mức trung bình 10 năm.
Kể từ khi Chính phủ Liên bang hạ mục tiêu nhập cư vào tháng 10 năm 2024, khu vực này đã bắt đầu thấy dòng người thường trú và tạm trú giảm dần, kéo theo giá thuê nhà giảm khi việc hoàn thành các dự án tiếp tục đến với số lượng kỷ lục.
Nhưng trong khi dân số GTA được dự kiến sẽ tăng thêm 726.884 cư dân trong 10 năm tới — ít hơn 38% so với 10 năm trước (1.177.497 cư dân) — việc hoàn thành căn hộ giảm mạnh và sự tăng trưởng PBR chậm lại cũng sẽ “đáng kể” kéo nguồn cung xuống.
Để biết bối cảnh, sự suy thoái hiện tại trong doanh số bán trước căn hộ đã góp phần vào mức giảm 50% hàng năm trong việc khởi công căn hộ từ năm 2023 đến năm 2024, khi nó đạt mức thấp nhất trong 25 năm là 8.792 căn. Trong khi đó, mặc dù tăng 7% trong năm 2024 lên 6.637 căn, việc khởi công PBR vẫn thấp hơn mức cao gần đây năm 2021 là 7.061 căn. Nhìn về phía trước, tổng số căn hộ và PBR hoàn thành được dự kiến sẽ đạt 38.528 căn vào năm 2025, trước khi giảm xuống còn 22.860 và 24.065 căn vào năm 2026 và 2027, tương ứng. Sau đó, đến năm 2028, việc hoàn thành sẽ giảm xuống mức thấp nhất trong 20 năm là 13.076 căn.
Tuy nhiên, với việc các nhà đầu tư đang rời bỏ thị trường căn hộ, báo cáo cho biết PBRs sẽ được kỳ vọng lấp đầy khoảng trống cho thuê bằng cách cung cấp 16.000 đến 19.000 căn hộ cho thuê mỗi năm trong mười năm tới — một điều mà nó hiện không đi đúng hướng, một phần là do thủ tục hành chính ở các cấp chính quyền khác nhau. Về điều đó, chi tiết hơn sẽ được đề cập sau.
“Trong khi trước đây GTA có thể dựa vào các nhà đầu tư căn hộ để cung cấp cho thị trường phần lớn các căn hộ cho thuê mới, sự suy thoái trong hoạt động thị trường căn hộ mới đang diễn ra cho thấy điều đó sẽ không còn xảy ra trong tương lai và sẽ có nhu cầu lớn hơn đối với việc xây dựng PBR. Tuy nhiên, so với các thị trường lớn khác ở Canada, GTA xếp hạng thấp nhất về số lượng căn hộ cho thuê trên đầu người,” báo cáo viết.
Bên cạnh việc xây dựng giảm, tỷ lệ sở hữu nhà giảm đang làm trầm trọng thêm thâm hụt nguồn cung sắp xảy ra khi nhiều người muốn sở hữu nhà thay vào đó chuyển sang thuê. Theo Urbanation, tỷ lệ sở hữu nhà của GTA đã giảm từ 68% vào năm 2011 xuống 65% vào năm 2021 và tỷ lệ này được dự kiến sẽ tiếp tục giảm do “những thách thức về khả năng chi trả sở hữu lâu dài, đang diễn ra.”
Xem xét sự tăng trưởng dân số dự kiến, tỷ lệ sở hữu nhà giảm và nguồn cung giảm dần, Urbanation ước tính GTA sẽ có thâm hụt nhà cho thuê 235.000 căn trong mười năm, bao gồm 121.000 căn cần thiết trong tương lai và 114.000 căn thâm hụt đã tăng lên từ năm 2016 đến năm 2024.
Khả năng tồn tại mạnh hơn ở những nơi có DC thấp hơn
Trong khi nhu cầu PBR có thể hướng tới một sự gia tăng lớn và trong khi các nhà phát triển có thể háo hức xây dựng các loại cho thuê này, Urbanation nhấn mạnh rằng các điều kiện hiện tại chỉ đơn giản là không thuận lợi cho việc phát triển.
Báo cáo viết: “Sự suy giảm về tính khả thi kinh tế cho việc phát triển mới và thời gian nộp đơn thường dài đã để lại một nguồn cung lớn các căn hộ đang chờ đợi trong đường ống.” “Tính đến quý 1 năm 2025, GTA có tổng cộng 200.586 căn PBR trong giai đoạn đề xuất chưa bắt đầu xây dựng. [...] Điều này là ngoài hàng trăm ngàn căn hộ trong giai đoạn lập kế hoạch được đề xuất là căn hộ chung cư hoặc có thời gian không xác định.”
Để giúp giải thích cách các điều kiện này kìm hãm sự phát triển, phần thứ hai của báo cáo bao gồm hai phân tích pro forma tháng 4 năm 2025 từ Finnegan Marshall cho các dự án căn hộ chung cư và PBR được đề xuất ở cả trung tâm thành phố Toronto và Mississauga. Theo phân tích, cả hai thành phố đều thấy tính khả thi cho PBRs được cải thiện trong hai năm qua nhờ các thay đổi của liên bang, tỉnh và thành phố, chẳng hạn như chính phủ liên bang miễn HST cho PBRs mới vào mùa thu năm 2023, việc tỉnh phù hợp với ưu đãi đó, và hai thành phố thực hiện các ưu đãi khác nhau để thúc đẩy phát triển.
Tuy nhiên, ở Mississauga, nơi các ưu đãi của thành phố cho việc phát triển có tác động mạnh hơn, phân tích cho thấy các pro formas cho cả hai loại hình xây dựng đã được cải thiện với một số lượng lớn hơn so với ở Toronto. Vào tháng Giêng năm nay, Mississauga đã bỏ phiếu để giảm 50% phí phát triển (DCs) cho các dự án nhà ở, để loại bỏ các khoản phí cho các căn PBR ba phòng ngủ, và để hoãn việc thu DCs cho đến khi giấy phép sử dụng được cấp cho tất cả các khu phát triển nhà ở.
Về phía Toronto, Thành phố đã làm những việc như đóng băng DCs ở mức hiện tại và miễn DCs cho một số loại hình nhà ở nhất định như sixplexes, nhưng báo cáo nói rằng cần phải làm nhiều hơn nữa.
“Việc thiếu hỗ trợ từ Thành phố Toronto vẫn là một trở ngại chính,” báo cáo viết. “Mặc dù thành phố đã áp dụng một số biện pháp, chúng bị giới hạn thời gian và có tính đủ điều kiện rất hạn chế.” “Việc thiếu cứu trợ trên diện rộng ở Toronto, nơi nhu cầu về nhà ở rõ ràng là lớn nhất, như được chứng minh bằng các pro formas trong tài liệu này, có nghĩa là PBR và căn hộ chung cư mới vẫn không khả thi.”
Storeys
