Dân số giảm sút đang thử thách kế hoạch tăng trưởng của các tổ chức cho vay khi các giới hạn nhập cư có hiệu lực

Sự sụt giảm dân số của Canada trong quý 3 năm 2025 đã ảnh hưởng trực tiếp đến câu chuyện về thế chấp và nhà ở, làm dấy lên những câu hỏi về nhu cầu dài hạn đúng lúc các nhà hoạch định chính sách đang cố gắng hạ nhiệt một thị trường quá nóng.

Thống kê Canada ước tính dân số đạt 41,58 triệu người tính đến ngày 1 tháng 10, giảm khoảng 76.000 người, tương đương 0,2%, so với ngày 1 tháng 7.

Sự sụt giảm này diễn ra sau gần một năm tăng trưởng trì trệ sau đợt mở rộng kỷ lục năm 2022-2023, khi cư dân tạm trú đã giúp đẩy dân số tăng gần 1,3 triệu người chỉ trong một năm.

“Trong một thời gian dài, tăng trưởng dân số của Canada được thúc đẩy bởi di cư quốc tế,” người phát ngôn của Thống kê Canada, Stacey Hallman, cho biết.

“Trong ba hoặc bốn năm gần đây, nhập cư chiếm từ 95% đến 99% tăng trưởng dân số của chúng ta. Điều đó có nghĩa là nó phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách của chính phủ, và trong năm vừa qua, chúng ta đã thấy những thay đổi trong các chính sách đó và bắt đầu thấy tác động của điều đó lên dân số trong dữ liệu.”

Số lượng cư dân không thường trú (NPR) đã giảm khoảng 176.000 người trong quý, bao gồm khoảng 73.000 người có giấy phép du học, do số sinh viên và người lao động rời khỏi đất nước nhiều hơn số người đến.

Thống kê Canada (StatCan) cho biết sự sụt giảm trong quý III là mức giảm lớn nhất về số lượng cư dân không thường trú kể từ khi bắt đầu thống kê so sánh vào năm 1971.

TD Economics nhấn mạnh việc tốc độ nhập cư chậm lại đã “làm hạ nhiệt thị trường cho thuê nhà ở Canada” ngay cả khi khả năng chi trả vẫn còn eo hẹp. Trong khi đó, một phân tích của RBC cho biết các quy định nhập cư mới có thể “làm giảm nhu cầu nhà ở”, với số lượng cư dân tạm trú ít hơn dự kiến sẽ làm giảm nhu cầu thuê nhà và nhà ở giá rẻ, ngay cả khi một số người được cấp quy trình nhanh chóng để có được quy chế thường trú.

Nhà kinh tế cấp cao Sal Guatieri của Ngân hàng Montreal (BMO) cho biết trong một hội nghị năm nay rằng việc giảm nhập cư “sẽ phần nào kìm hãm chi tiêu của người tiêu dùng và, tất nhiên, thị trường nhà ở và thị trường cho thuê trong một thời gian.”

Tất cả các tỉnh và vùng lãnh thổ đều báo cáo giảm dân số ngoại trừ Alberta và Nunavut, mỗi nơi đều tăng trưởng 0,2%. Ontario ghi nhận mức giảm lớn nhất trong quý III ở mức 0,4%, tiếp theo là British Columbia với 0,3%.

Thị trường cho thuê, xây dựng và năng suất lao động là trọng tâm

Chính phủ liên bang đặt mục tiêu giảm tỷ lệ cư dân không thường trú từ 7,3% dân số vào ngày 1 tháng 7 xuống còn 5% vào cuối năm 2027, với ước tính quý III cho thấy con số này ở mức 6,8% sau những đợt di cư gần đây.

Việc điều chỉnh này diễn ra sau những động thái trước đó nhằm hạn chế số lượng sinh viên quốc tế và kiểm soát lao động nước ngoài tạm thời, cùng với áp lực chính trị ngày càng tăng về tình trạng thiếu nhà ở và quá tải cơ sở hạ tầng.

“Một sự điều chỉnh dân số lớn đang diễn ra và nó vẫn là một trong những câu chuyện kinh tế lớn nhất ở Canada,” Robert Kavcic, nhà kinh tế cấp cao tại Ngân hàng Montreal, cho biết trong một bản ghi chú.

“Để đạt được mục tiêu về tỷ lệ cư dân không thường trú, chúng ta cần thấy tốc độ tăng trưởng dân số chỉ ở mức trên 0 cho đến năm 2028, trước khi ổn định trở lại ở mức tăng trưởng dài hạn dưới 1%.”

Ông cho biết sự “suy yếu đáng kể” của thị trường cho thuê, áp lực lạm phát dịch vụ giảm, tình trạng dư thừa việc làm trong thị trường lao động trẻ được cải thiện và khả năng năng suất lao động tăng lên cùng với sự tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội thực tế bình quân đầu người là một trong những tác động tiềm tàng mà ông đang theo dõi khi số lượng cư dân tạm trú giảm.

Theo một phân tích mới của Thống kê Canada, “sự tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng người không có giấy phép cư trú (như đã thấy từ năm 2022 đến năm 2024) có nhiều khả năng ảnh hưởng đến thị trường cho thuê hơn là thị trường sở hữu nhà ở của Canada, vì những người không có giấy phép cư trú thường không phải là chủ sở hữu nhà.”

Đối với các chuyên gia thế chấp, những thay đổi vĩ mô này giao thoa với hoạt động xây dựng mới suy yếu ở các thị trường trọng điểm. Một báo cáo năm 2025 về nguồn cung nhà ở của Ontario cho thấy số lượng nhà ở khởi công xây dựng trên 34 đô thị đã giảm 34% so với mức trung bình giai đoạn 2021-2024 trong chín tháng đầu năm, với số lượng nhà ở xây mới giảm 43%.

Số lượng căn hộ chung cư khởi công xây dựng giảm 51%, trong khi số lượng nhà cho thuê xây dựng theo mục đích cụ thể tăng 42%, phần nào bù đắp cho sự sụt giảm việc làm trong ngành xây dựng.

Đối với các nhà cho vay và môi giới, điều cần rút ra không chỉ đơn giản là số lượng người vay giảm dẫn đến nhu cầu yếu hơn. Thay vào đó, đó là sự suy giảm trong phân khúc cho thuê và sinh viên, hoạt động mua bán nhà trước khi xây dựng và căn hộ chung cư ở Ontario và British Columbia giảm sút, trong khi Alberta và một số khu vực thuộc vùng Đại Tây Dương lại có điểm sáng tương đối.

Trong bối cảnh đó, những người cho vay hiểu rõ cách chính sách nhập cư, tiến độ xây dựng và thị trường lao động khu vực giao thoa với nhu cầu vay vốn sẽ có vị thế tốt hơn để định hướng giai đoạn tiếp theo của chu kỳ nhà ở Canada.

Canadian Mortgage Professional.