Các thị trường bất động sản toàn cầu có thể phải tạm dừng các kế hoạch phục hồi trong năm nay. Một báo cáo mới từ Oxford Economics cảnh báo sự phục hồi bất động sản toàn cầu có thể bị trật bánh bởi lợi suất trái phiếu tăng vọt. Năm nay bắt đầu với một sự leo thang mạnh, điều này sẽ có tác động lớn đến tất cả các khoản đầu tư, nhưng đặc biệt là các lĩnh vực nhạy cảm với lợi suất như bất động sản. Do đó, giá bất động sản có thể chịu áp lực giảm đáng kể khi chi phí vay tăng, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, tâm lý người tiêu dùng giảm và tỷ lệ nợ xấu gia tăng thành hiện thực.

Lợi suất trái phiếu, Cung, Cầu và Bất động sản

Lợi suất trái phiếu là một hàm của cung và cầu. Khi nguồn cung vốn để mua trái phiếu tăng nhanh hơn nhu cầu vay, lợi suất sẽ giảm. Nếu người cho vay cạnh tranh với người đi vay, người đi vay sẽ phải trả ít hơn.

Khi nhu cầu vay tăng nhanh hơn vốn sẵn có, lợi suất sẽ tăng. Nếu không ai muốn cho người đi vay mượn tiền, lợi suất (hoặc lãi suất) sẽ tăng vì nó cần thu hút nguồn vốn đó. Hãy nghĩ đến việc cho vay tư nhân — những người đi vay rủi ro phải trả nhiều hơn để các nhà đầu tư có thể được bù đắp cho rủi ro mà họ gánh chịu.

Sự biến động của lợi suất cung cấp cái nhìn sâu sắc phức tạp khi nói đến bất động sản. Rõ ràng nhất là tác động đến chi phí vay và đòn bẩy, vì lợi suất tăng được chuyển thành chi phí.

Lạm phát: Vì các nhà đầu tư cố gắng kiếm tiền, họ có xu hướng tránh mua các công cụ có lợi suất thấp hơn triển vọng lạm phát của họ.

Tiền tệ: Thị trường trái phiếu mang tính toàn cầu. Lợi suất hấp dẫn nghe có vẻ tốt, nhưng rủi ro mất giá tiền tệ có thể xóa sạch mọi lợi nhuận.

Rủi ro: Mọi người đổ xô vào các tài sản rủi ro do lợi nhuận cao hơn mà chúng mang lại, nhưng họ cũng chứng kiến những đợt điều chỉnh mạnh nhất. Khi những lợi nhuận đó có vẻ kéo dài và lợi suất tăng lên, nhiều nhà đầu tư sẽ tìm cách đổi cổ phiếu rủi ro của họ lấy trái phiếu có lợi suất cao hơn. Nhu cầu bổ sung này có thể làm giảm lợi suất cho những người đi vay trong tương lai, nhưng nó cũng khóa vốn trong một thời hạn.

Lợi suất trái phiếu toàn cầu tăng vọt, đe dọa làm trật bánh sự phục hồi bất động sản

Năm nay bắt đầu với nhu cầu trái phiếu toàn cầu tương đối yếu, đẩy giá xuống và lợi suất lên cao hơn. Oxford Economics ghi nhận sự gia tăng lợi suất dài hạn, chẳng hạn như Kho bạc Mỹ kỳ hạn 30 năm đạt gần 5% và Gilts kỳ hạn 30 năm của Anh ở mức 5,3% — đây là mức cao nhất kể từ năm 1998. Đó là một phần của xu hướng toàn cầu rộng lớn được cho là do kỳ vọng lạm phát gia tăng, nhu cầu yếu đối với lợi suất thấp hơn và khả năng trả nợ đáng ngờ. Lợi suất cao hơn thì tốt cho đến khi người đi vay ngừng trả nợ.

Nguồn: Oxford Economics.

Bất động sản gần đây đã rơi vào tình trạng ảm đạm do lãi suất cao hơn. Thị trường kỳ vọng sự ảm đạm này sẽ chỉ tồn tại trong thời gian ngắn và trở lại bình thường ngay sau khi lãi suất trở lại bình thường. Kế hoạch đó đang tỏ ra quá lạc quan khi đối mặt với một nền kinh tế toàn cầu đang thay đổi nhanh chóng.

"Lợi suất trái phiếu tăng vọt đang đe dọa làm trật bánh sự phục hồi của bất động sản", Nick Wilson, Phó Giám đốc tại Oxford Economics, giải thích.

Ông nói thêm, "Chênh lệch lợi suất hiện đang chịu áp lực đáng kể, báo hiệu khả năng mở rộng lợi suất hơn nữa nếu lãi suất được duy trì. Rủi ro đối với lĩnh vực này hiện đang nghiêng về phía suy giảm, điều này có thể dẫn đến việc hạ cấp dự báo của chúng tôi."

Lợi suất tăng, Tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và Giá bất động sản thấp hơn

Các thị trường tài sản thường được coi là "hiệu quả", có nghĩa là giá trị hiện tại phản ánh kỳ vọng. Sự bất ngờ của thị trường trái phiếu có nghĩa là những kỳ vọng đó sẽ được cập nhật và giá trị tài sản sẽ phản ánh sự cập nhật đó. Đó là tin xấu cho tất cả các loại tài sản, nhưng những tài sản nhạy cảm với lợi suất như bất động sản sẽ chịu tác động lớn nhất.

"Những diễn biến này có thể trì hoãn sự phục hồi bất động sản rộng hơn và gây thêm áp lực giảm giá trị tài sản," Wilson cảnh báo.

Ông gợi ý một vài yếu tố có thể xảy ra với sự thay đổi này, chẳng hạn như chênh lệch lợi suất âm, chi phí nợ cao hơn và tỷ lệ nợ quá hạn gia tăng. Yếu tố sau có xu hướng đẩy chi phí vay lên cao hơn hoặc hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng, có thể làm trầm trọng thêm vấn đề.

"Hơn nữa, lợi suất trái phiếu cao hơn có khả năng tạo ra những trở ngại vĩ mô khác, liên quan đến tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, sự suy giảm trong mở rộng kinh doanh và sự suy giảm niềm tin của người tiêu dùng," Wilson cảnh báo.

Chi phí vay cao hơn, tỷ lệ nợ thế chấp quá hạn gia tăng, giảm mở rộng kinh doanh, xói mòn niềm tin của người tiêu dùng và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng. Không phải là triển vọng tốt nhất cho năm 2025, nhưng ít nhất chúng ta sẽ có một bộ phim Fast & Furious mới.

©2025 Better Dwelling

Bản tiếng Việt của The Canada Life