Lãi suất thấp thúc đẩy việc tái cơ cấu thế chấp chiến lược, nhưng căng thẳng tài chính lan rộng khắp các khu vực

Người dân Canada đang vay nhiều tín dụng hơn trong bối cảnh lãi suất giảm, với tổng nợ tiêu dùng tăng lên 2,6 nghìn tỷ đô la trong quý 3 năm 2025.

Đối với các chuyên gia thế chấp, xu hướng tiêu đề che giấu một thực tế phức tạp hơn: người vay đang có những động thái được tính toán để quản lý khả năng chi trả, trong khi các bên cho vay phải đối mặt với một thị trường ngày càng phân mảnh, nơi một số người tiêu dùng phát đạt trong khi những người khác gặp khó khăn.

Khởi tạo thế chấp tăng 18% so với cùng kỳ năm trước, được thúc đẩy bởi cả hoạt động tái cấp vốn và gia hạn sớm hơn. Nhưng điều quan trọng nhất là hành vi của người vay.

"Trong bối cảnh lãi suất tăng cao hiện nay, người tiêu dùng có thể bị cám dỗ lựa chọn các khoản thế chấp ngắn hạn hơn để tối ưu hóa việc gia hạn với lãi suất thấp hơn", Matt Fabian, giám đốc nghiên cứu và tư vấn dịch vụ tài chính tại TransUnion Canada, cho biết.

"Các bên cho vay sẽ cần phải theo dõi sự thay đổi về thị phần và điều chỉnh các chiến lược giữ chân khách hàng để duy trì cơ sở khách hàng vững mạnh khi người tiêu dùng tìm kiếm lãi suất phải chăng hơn."

Người vay đang chuyển sang các kỳ hạn ngắn hơn, một và ba năm, đặt cược vào lãi suất thấp hơn khi họ gia hạn. Số tiền vay thế chấp mới trung bình tăng 4,1% lên 359.623 đô la, chủ yếu do áp lực tiếp tục về khả năng chi trả tại Toronto và Vancouver.

Tuy nhiên, Quebec City, Montreal và Saskatoon cho thấy mức tăng trưởng mạnh nhất về quy mô thế chấp trung bình, cho thấy nhu cầu bị dồn nén trên thị trường thứ cấp.

Sự phân chia nợ quá hạn

Trong khi tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp vẫn ở mức thấp kỷ lục là 0,26%, một sự phân chia đáng lo ngại đang xuất hiện ở những nơi khác.

Tỷ lệ nợ quá hạn giai đoạn đầu giảm, nhưng tỷ lệ nợ quá hạn giai đoạn sau tăng 4 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước, lên 1,77%. Sự phân kỳ này cho thấy bất bình đẳng tài chính ngày càng gia tăng.

Sự chênh lệch giữa các khu vực càng làm nổi bật sự phân chia này. Tỷ lệ nợ quá hạn của Alberta tăng vọt 10 điểm cơ bản, lên 2,31%, mức cao nhất cả nước, do tỷ lệ thất nghiệp gia tăng.

Ontario tăng 6 điểm cơ bản, lên 1,90% do sản xuất chậm lại và tác động của thuế quan lan rộng khắp tỉnh. Quebec tăng nhẹ 5 điểm cơ bản, lên 1,26%, báo hiệu căng thẳng mới nổi từ áp lực thương mại của Hoa Kỳ.

Trong khi đó, tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp quốc gia của Canada đã giảm lần đầu tiên sau ba năm vào quý 2 năm 2025, xuống còn 0,22%, theo Báo cáo Ngành Thế chấp Nhà ở (RMIR) mới nhất của Tập đoàn Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC).

Mặc dù bức tranh toàn quốc được cải thiện, Ontario và British Columbia vẫn tiếp tục chứng kiến tỷ lệ nợ quá hạn gia tăng. Tỷ lệ nợ quá hạn thế chấp của Ontario đã tăng lên 0,23%, vượt qua mức trung bình toàn quốc lần đầu tiên kể từ ít nhất năm 2012. British Columbia cũng chứng kiến tỷ lệ nợ quá hạn tăng từ 0,16% lên 0,19% trong cùng kỳ.

Ý nghĩa thị trường

Đối với các bên cho vay, sự xáo trộn này vừa mang lại cơ hội vừa mang lại rủi ro. Lãi suất thấp hơn thu hút người vay mua sắm, nhưng việc giữ chân khách hàng đòi hỏi giá cả cạnh tranh và chiến lược linh hoạt. Trong khi đó, chỉ số tín dụng tiêu dùng giảm 6 điểm so với năm trước, cho thấy điểm yếu tiềm ẩn bên dưới sự tăng trưởng bề ngoài.

Khả năng phục hồi của thị trường thế chấp che giấu một hệ thống tín dụng đang chịu áp lực tại nhiều khu vực trên khắp Canada, đặc biệt là ở các khu vực sản xuất hàng hóa. Các chuyên gia nên chuẩn bị cho sự cạnh tranh gay gắt và theo dõi chặt chẽ hơn các xu hướng tín dụng khu vực.