Nhà ở Toronto thuộc hàng kém phải chăng nhất trên chỉ số toàn cầu này. Đây là những gì các chuyên gia nói cần phải thay đổi

Một chỉ số toàn cầu mới cho thấy Toronto là một trong những thành phố tồi tệ nhất thế giới về khả năng chi trả nhà ở — khi các chuyên gia đổ lỗi cho hàng thập kỷ sai lầm chính sách, sự chậm trễ trong phát triển và nhu cầu dân số quá lớn là nguyên nhân của vấn đề.

Chỉ số Thành phố Toàn cầu năm 2025 từ Oxford Economics cho thấy do thị trường bất động sản đắt đỏ của Toronto, cư dân "chi tiêu nhiều hơn thu nhập của họ cho nhà ở so với cư dân của gần như mọi thành phố khác trên thế giới."

Mặc dù chính phủ liên bang gần đây đã hứa sẽ loại bỏ thuế GST đối với các giao dịch mua nhà lần đầu dưới 1 triệu đô la, các nhà phê bình lập luận rằng các chính sách nhà ở hạn chế, phí phát triển tốn kém và quy trình phê duyệt chậm chạp đã tạo ra một thị trường nằm ngoài tầm với của hầu hết người mua.

Giá nhà trung bình ở khu vực Toronto đã giảm bốn phần trăm so với cùng kỳ năm trước vào tháng 5 nhưng vẫn ở mức hơn 1,1 triệu đô la, theo dữ liệu mới nhất từ Hội đồng Bất động sản Vùng Toronto.

Thị trưởng Olivia Chow cho biết trong một cuộc họp báo vào thứ Sáu: "Trong 20 năm qua, dân số Toronto đã tăng 35 phần trăm nhưng nhà ở giá cả phải chăng đã không theo kịp. Kết quả là gì? Cuộc sống đang trở nên quá đắt đỏ đối với các gia đình. Thanh niên đang từ bỏ giấc mơ sở hữu nhà."

Thành phố Toronto có một chương trình nơi họ sẽ hoãn các khoản phí phát triển cho một số dự án miễn là ít nhất 20 phần trăm số đơn vị của nó là phải chăng.

Tuy nhiên, nhu cầu về chương trình đã vượt xa khả năng tài trợ của thành phố và kết quả là Chow nói rằng có các dự án tổng cộng 300.000 đơn vị mới từ khoảng 70 nhà phát triển khác nhau đã "sẵn sàng khởi công" và chỉ "đang nằm trong đường ống" chờ đợi nguồn tài trợ từ các cấp chính quyền khác.

Chỉ riêng ở Toronto, phí phát triển có thể tăng thêm hơn 100.000 đô la vào chi phí của một ngôi nhà mới và ở một số khu vực trong GTA, phí phát triển có thể dễ dàng tăng gấp đôi, Frank Clayton, nghiên cứu viên cao cấp tại Đại học Toronto Metropolitan cho biết.

Thủ tướng Mark Carney trước đây đã hứa sẽ giúp các thành phố giảm các khoản phí đó 50 phần trăm thông qua các khoản thanh toán bổ sung có thể được phân phối bởi các tỉnh mặc dù ông chưa đưa ra thời gian biểu cho các khoản đầu tư đó.

Clayton nói: "Nếu một thành phố thu 200.000 đô la trả trước, các nhà phát triển phải tăng giá của họ để 200.000 đô la cuối cùng được phản ánh vào giá nhà. Các nhà xây dựng sẽ không xây dựng, trừ khi họ có thể trang trải chi phí của mình."

Clayton xác định ba thủ phạm chính đằng sau cuộc khủng hoảng của Toronto: phí cao, quy tắc quy hoạch hạn chế và nhu cầu không ngừng — điều sau này một phần do nhập cư thúc đẩy. Chỉ riêng năm ngoái, gần 300.000 người mới đã đến khu vực, thúc đẩy thêm áp lực về nhà ở.

Clayton nói: "Bạn cần địa điểm. Bạn cần địa điểm được phân vùng, và bạn cần địa điểm có dịch vụ. Hệ thống quy hoạch rất ít phản ứng với những thay đổi về nhu cầu."

'Chúng ta phải hành động ngay'

Doanh số bán nhà mới ở GTA đã đạt mức thấp kỷ lục liên tiếp trong bảy tháng vào tháng Tư, một phần do sự sụt giảm đáng kể trong khởi công nhà ở.

Dave Wilkes, chủ tịch và giám đốc điều hành của Hiệp hội Phát triển Công nghiệp Xây dựng và Đất đai (BILD), nói rằng thời gian đang cạn để khắc phục hệ thống.

Wilkes nói: "Chúng tôi đang chứng kiến những hậu quả thực sự trên thị trường. 80.000 người rời khỏi GTA. Chúng ta càng chờ đợi lâu, thì càng mất nhiều thời gian để cân bằng cung và cầu."

Wilkes đang kêu gọi hành động khẩn cấp về thuế nhà ở — đặc biệt là công thức thuế bán hàng hài hòa (HST), chưa được sửa đổi kể từ năm 1991.

Wilkes nói: "Thực hiện thay đổi đó đối với HST ngay hôm nay là điều cấp thiết nhất chúng ta có thể làm. Nó sẽ giảm chi phí 13 phần trăm đáng kể cho một triệu đô la đầu tiên của một giao dịch mua."

Ông cũng cảnh báo rằng kế hoạch của chính phủ liên bang về việc loại bỏ GST chỉ đối với nhà ở dưới 1 triệu đô la là không phù hợp ở các thành phố có chi phí cao như Toronto, nơi giá bán trung bình nằm trên mức đó.

Ông nhấn mạnh: "Dưới một triệu đô la không phải là một loại sản phẩm có sẵn ở GTA."

Thị trường đang thiếu gì?

Jason Mercer, Giám đốc Thông tin của Hội đồng Bất động sản Khu vực Toronto, nói rằng khả năng chi trả về mặt kỹ thuật đã được cải thiện — nhưng cảnh báo rằng quá ít công trình xây dựng mới có thể đảo ngược xu hướng đó.

Mercer nói: "Hai năm trước, rất nhiều hộ gia đình đơn giản là sẽ không đủ điều kiện. Ngày nay, tôi sẽ lập luận rằng rất nhiều hộ gia đình đó có thể đủ điều kiện, vì giá đã giảm nhẹ và lãi suất đã giảm."

Tuy nhiên, Mercer nói rằng nhu cầu cuối cùng sẽ phục hồi, và nếu thành phố không thể đáp ứng bằng nguồn cung, giá sẽ lại tăng.

Ông nói: "Chúng tôi đã không làm tốt trong việc đáp ứng nguồn cung nhà ở để đáp ứng sự tăng trưởng dân số đó. Từ góc độ chính sách công, chúng tôi muốn tìm cách để có một dòng chảy bền vững của nhà ở mới được đưa ra thị trường."

Một bước ngoặt với sự khẩn cấp

Clayton nói rằng nguồn gốc của cuộc khủng hoảng kéo dài từ đầu những năm 2000 khi Ontario chuyển trọng tâm sử dụng đất sang bảo vệ môi trường, bao gồm việc thành lập Vành đai Xanh (Greenbelt).

Ông lập luận rằng chính sách này đã hạn chế nơi có thể xây dựng nhà ở, và trao quá nhiều quyền lực cho các kế hoạch quản lý tăng trưởng đã không khuyến khích các loại nhà mà hầu hết mọi người muốn — nhà phố và nhà biệt lập.

Clayton nói: "Chúng ta phải có một nguồn cung đất cạnh tranh. Bởi vì nếu có cạnh tranh, thì giá cả sẽ không tăng nhiều."

Bất chấp những nỗ lực từ tất cả các cấp chính quyền để giải quyết vấn đề — bao gồm một dự luật gần đây của Ontario nhằm đẩy nhanh xây dựng — hầu hết các chuyên gia đều đồng ý rằng khả năng chi trả nhà ở sẽ không được khôi phục một cách có ý nghĩa trừ khi có một sự thay đổi rộng rãi và khẩn cấp trong chính sách, từ phân vùng và phí đến thuế và thời gian biểu.

Wilkes nói: "Thời gian thảo luận đã kết thúc. Chúng ta thực sự cần thời gian để hành động."

Bản tiếng Việt của The Canada Life