Nhà đầu tư bất động sản thương mại có thể tận dụng sự bất ổn

Các nhà đầu tư nên hành động ngay khi lãi suất thấp hơn và khẩu vị cho vay tạo ra cơ hội

Khi lãi suất tiếp tục hạ nhiệt, các nhà đầu tư bất động sản thương mại có một cơ hội để tận dụng các điều kiện tài chính thuận lợi, theo Brennan Yadlowski, giám đốc điều hành tại Avison Young Canada.

Yadlowski cho biết: "Luôn là thời điểm tốt để đầu tư vào bất động sản khi tài chính hoặc nợ có chi phí hiệu quả so với tỷ lệ vốn hóa. Và hiện tại chúng ta đang gần đạt đến mức lãi suất trước đại dịch."

Trong một buổi hỏi đáp gần đây, Yadlowski đã thảo luận về cách các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản có thể tận dụng động lực thị trường hiện tại, đồng thời nhấn mạnh vai trò quan trọng của các nhà môi giới thế chấp và sự thay đổi sở thích của các bên cho vay trên các loại tài sản khác nhau.

Môi trường lãi suất thuận lợi

Yadlowski chỉ ra lãi suất cố định và thả nổi bị nén là động lực chính thúc đẩy hoạt động mua lại và tái cấp vốn. Các khoản vay thương mại lãi suất cố định thường được định giá dựa trên lợi suất trái phiếu Chính phủ Canada (GoC), vốn đã giảm so với năm 2023 và đầu năm 2024.

Tương tự, lãi suất thả nổi, liên quan đến lãi suất cơ bản, hiện ở mức 4.95%, đã giảm đáng kể nhờ bảy đợt cắt giảm lãi suất trước đó từ Ngân hàng Trung ương Canada (BoC).

Ông giải thích: "Lãi suất thấp là một chỉ báo mạnh mẽ cho hoạt động đầu tư bất động sản thương mại, vì việc tài trợ và chi phí vốn cho các nhà đầu tư trở nên thuận lợi hơn. Chúng ta đang ở trong môi trường lãi suất thuận lợi hơn trong năm nay."

Bất chấp sự biến động kinh tế gần đây và những lo ngại về thuế quan đang diễn ra, Yadlowski tin rằng hiện tại là một cơ hội mạnh mẽ để tái cấp vốn hoặc mua lại mới, đặc biệt là khi lãi suất có xu hướng gần mức trước đại dịch.

Trong khi các khoản vay được CMHC bảo hiểm vẫn là động lực chính cho việc phát triển đa căn hộ, báo cáo nhấn mạnh sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khoản vay thông thường do các thông số cho vay của CMHC bị thắt chặt được đưa ra vào mùa thu năm 2024.

Các khoản vay xây dựng được CMHC hỗ trợ có thể cung cấp tỷ lệ cho vay trên chi phí lên tới 95%, nhưng Yadlowski giải thích rằng cơ quan này hiện giữ lại 10% đến 15% đòn bẩy cho đến khi các dự án hoàn thành và ổn định. Sự chậm trễ này đã khiến nhiều nhà phát triển cân nhắc các ngân hàng, hợp tác xã tín dụng và các tổ chức cho vay tư nhân cung cấp 75% tỷ lệ cho vay trên chi phí mà không cần quy trình phê duyệt kéo dài của CMHC.

Ông nói thêm: "Các nhà phát triển hoặc nhà đầu tư hoàn thành việc tài trợ xây dựng bằng các khoản vay thông thường vẫn có thể nộp đơn xin CMHC bảo hiểm khoản vay hoặc khoản tài trợ dài hạn sau khi dự án hoàn thành."

Các tổ chức cho vay vẫn hoạt động, nhưng chọn lọc hơn

Yadlowski cho biết các tổ chức cho vay vẫn chưa siết chặt hoàn toàn các tiêu chuẩn thẩm định, mặc dù họ đang đặt ra nhiều câu hỏi chi tiết hơn, đặc biệt là về mức độ tiếp xúc với thuế quan. Ông lưu ý rằng vẫn còn nhiều vốn khả dụng cho các tài sản bán lẻ, công nghiệp và đa căn hộ, với sự quan tâm ngày càng tăng đối với tài sản bán lẻ và một số tài sản văn phòng khi các tổ chức cho vay tìm cách đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Ông nói: "Hãy kỳ vọng các tổ chức cho vay sẽ hỏi nhiều câu hỏi hơn, để hiểu rõ hơn về mức độ tiếp xúc của mỗi người vay với thuế quan."

Trong tương lai, nhiều tổ chức cho vay kỳ vọng hai hoặc ba đợt cắt giảm lãi suất nữa của BoC vào năm 2025, với khả năng giảm 50 điểm cơ bản trong sáu tháng tới. Điều này sẽ đẩy lãi suất cơ bản xuống dưới 4.50%, giúp các khoản vay xây dựng và mua lại lãi suất thả nổi trở nên hiệu quả hơn về chi phí.

Yadlowski kỳ vọng nhu cầu cho vay nợ bất động sản thương mại (CRE) sẽ tiếp tục mạnh mẽ trong suốt năm 2025, đặc biệt là đối với các hoạt động mua lại, tái cấp vốn và phát triển trong các lĩnh vực bán lẻ, công nghiệp và đa căn hộ.

Ông nói: "Triển vọng của tôi là điều này sẽ tiếp tục trong nửa cuối năm 2025, và các nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu bất động sản sẽ có sẵn nguồn vốn vay cho các tài sản thương mại của họ."

'Môi giới có thể tạo ra sự khác biệt lớn'

Với việc điều chỉnh lại danh mục đầu tư và định giá lại tài sản đang diễn ra, Yadlowski cho biết các nhà môi giới thế chấp thương mại có giá trị hơn bao giờ hết.

Ông nói: "Các nhà môi giới thế chấp có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong loại môi trường này. Họ có sự hiểu biết sâu sắc về các thông số thẩm định tín dụng của các tổ chức cho vay, định giá lãi suất và khẩu vị của các tổ chức cho vay."

Các nhà môi giới không chỉ xác định sự kết hợp tốt nhất giữa người cho vay và người đi vay mà còn giúp thẩm định tài sản một cách chính xác, bao gồm thực hiện phân tích độ nhạy về lãi suất, tỷ lệ vốn hóa và điều khoản thuê.

Yadlowski lưu ý: "Các nhà đầu tư có thể tin rằng họ có lãi suất thấp nhất có thể với tổ chức cho vay hiện tại của họ, nhưng khi bạn có thể tạo ra một tình huống cạnh tranh... điều đó luôn có lợi."

Bản tiếng Việt của The Canada Life