Chuyên gia bất động sản Barry Lebow chuyên giúp đỡ người cao tuổi thu hẹp nhà ở – chuyển từ những căn nhà gia đình họ đã sống hàng thập kỷ sang một nơi nhỏ hơn phù hợp hơn với lối sống khi về già của họ.

Nhìn từ bên ngoài, đó có vẻ là một tiến trình tự nhiên: tạo ra một lượng luân chuyển lành mạnh vào nguồn cung nhà ở khi những người mua muốn nâng cấp tìm kiếm ngôi nhà gia đình riêng của họ.

Nhưng thực tế lại hơi khác một chút khi đến lúc bán, Lebow, người làm việc ở Khu vực Đại Toronto, cho biết trong một cuộc phỏng vấn.

"Khách hàng của chúng tôi không phải lúc nào cũng là những khách hàng vui vẻ," ông nói. "Hầu hết người cao tuổi không muốn chuyển nhà."

Các chuyên gia cho rằng đó là một lầm tưởng khi cho rằng những người cao tuổi sở hữu nhà ở rất muốn thu hẹp nhà ở để trang trải cho việc nghỉ hưu của họ, trong khi thực tế họ chủ yếu vẫn ở nguyên chỗ cũ, một phần vì họ không thích các lựa chọn thu hẹp nhà ở, khiến những người mua tiềm năng trẻ tuổi khó tham gia vào thị trường nhà ở hơn.

Thực tế, người cao tuổi là nhóm nhân khẩu học ít có khả năng chuyển nhà nhất, theo dữ liệu từ cuộc điều tra dân số năm 2016.

"Điều đó thực sự khá hiếm," Mike Moffatt, giám đốc sáng lập Sáng kiến Missing Middle tại Đại học Ottawa, cho biết.

Lebow nói rằng khi người cao tuổi chuyển nhà, đó thường là vì họ đang phải đối mặt với các vấn đề về khả năng di chuyển hoặc tiền bạc – hoặc cả hai.

Ông thừa nhận có một kiểu người Canada lớn tuổi muốn bán nhà gia đình, chuyển đến một căn hộ chung cư hoặc căn hộ nhỏ hơn và bắt đầu một lối sống mới. Nhưng đây là những trường hợp hiếm hoi, ông nói.

Trong công việc của mình, việc thường xuyên gặp những người cao tuổi có nhà ba hoặc bốn phòng ngủ mà không còn con cái ở nhà để lấp đầy chúng nữa là điều phổ biến. Nhiều không gian hơn họ cần, rất có thể, nhưng không có động lực để từ bỏ.

"Chuyển nhà là một trải nghiệm đau thương," Lebow nói, cho dù đó là chi phí tài chính hay tổn thất cảm xúc khi thay đổi địa chỉ và loại bỏ những đồ đạc tích lũy trong nhiều năm.

Ngoài việc trưng bày nhà và giấy tờ thông thường, công việc của ông đã bao gồm từ việc tìm nhà mới cho một chú chó cưng không thể được sắp xếp ở nơi ở mới đến việc làm trung gian hòa giải thực tế khi triển vọng cha hoặc mẹ thu hẹp nhà ở trở thành một cuộc xung đột gia đình căng thẳng.

Một số khách hàng của ông cũng đang đối mặt với suy giảm nhận thức, Lebow nói, và chỉ coi đại lý bất động sản của họ là người đang cố gắng đuổi họ ra khỏi nhà.

"Tin tôi đi, tôi đã bị la mắng," Lebow nói.

Một báo cáo của Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) từ tháng 11 năm 2023 cũng cho thấy rằng mặc dù có một chút thay đổi theo hướng thu hẹp nhà ở khi người Canada già đi, nhưng xu hướng đó vẫn chỉ giới hạn ở một thiểu số các hộ gia đình lớn tuổi hơn.

Báo cáo cũng cho thấy có rất ít sự chuyển dịch sang căn hộ chung cư hoặc tài sản cho thuê khi người Canada già đi.

Dữ liệu từ CMHC cho thấy "tỷ lệ bán" — tỷ lệ người Canada trên 75 tuổi đang rút tiền khỏi thị trường nhà ở — giảm đều đặn từ năm 1991 đến năm 2021.

Cơ quan này cho biết người Canada đang sống lâu hơn và cũng có thể có tình hình tài chính tốt hơn khi họ lớn tuổi hơn, cho phép họ ở lại nhà.

"Để họ rời đi, họ sẽ cần một cái gì đó đáp ứng nhu cầu của họ nhiều như vậy. Và thường thì, điều đó không tồn tại," Moffatt nói.

Ông cho biết, trong số các yếu tố lớn nhất thúc đẩy – hoặc cản trở – việc di chuyển là chi phí và lối sống.

Nhiều người cao tuổi vẫn muốn có thể làm vườn và đón tiếp gia đình vào các ngày lễ, điều này khiến một căn hộ chung cư một hoặc hai phòng ngủ ở trung tâm thành phố trở nên không hấp dẫn.

Moffatt cho biết nhiều người Canada lớn tuổi muốn ở lại khu phố hiện tại của họ, nhưng các lựa chọn nhỏ hơn không có sẵn.

Các căn hộ hiện đại được xây dựng mới với lối vào ngang mặt phố trong các khu dân cư cũ là loại lựa chọn mà nhiều người cao tuổi cần để cân nhắc lại việc chuyển nhà.

Moffatt lưu ý, việc quy hoạch đơn vị sáu tầng gần đây được đưa ra tranh luận tại hội đồng thành phố Toronto sẽ tạo ra các loại đơn vị phù hợp với nhiều người có ý định thu hẹp nhà ở.

Toronto cuối cùng đã quyết định vào tháng trước mở rộng quy hoạch sáu tầng chỉ cho một số phường, để những phường khác tự lựa chọn nếu muốn.

Chuyển nhà cũng tốn kém khi thuê người chuyển nhà, chi phí trang trí và vô số các khoản thuế và phí cho đại lý bất động sản và luật sư.

Moffatt cho biết các biện pháp giảm gánh nặng thuế mà người cao tuổi phải đối mặt khi chuyển nhà có thể giúp khuyến khích nhiều gia đình luân chuyển nhà hơn.

Chính phủ Tự do đã đệ trình luật vào tháng 5 để miễn thuế GST liên bang đối với nhà mới, nhưng nó chỉ áp dụng cho những người mua nhà lần đầu.

Moffatt nói rằng việc mở rộng chính sách đó cho người cao tuổi thu hẹp nhà ở "chắc chắn" sẽ giúp cải thiện nguồn cung trên thị trường nhà ở. Một động thái như vậy có thể làm tăng sức hấp dẫn cho người cao tuổi muốn mua một căn hộ chung cư nhỏ hơn nhưng không thấy giá trị tài chính trong việc chuyển nhà.

Điều đó có thể thúc đẩy một hiệu ứng domino tích cực trên thị trường: Moffatt giải thích rằng khi những người mua muốn nâng cấp có thể rời bỏ ngôi nhà đầu tiên của họ để mua những căn nhà lớn hơn của người cao tuổi, điều đó sẽ mở ra nhiều nguồn cung hơn ở phân khúc dưới của thị trường nhà ở cho những người mua nhà lần đầu.

The Canadian Press đã liên hệ với Bộ trưởng Tài chính François-Philippe Champagne để hỏi liệu chính phủ liên bang có xem xét mở rộng chương trình giảm thuế GST cho người cao tuổi hay không.

Một phát ngôn viên của Bộ Tài chính Canada không đề cập đến người cao tuổi trong phản hồi của họ, chỉ nói trong một email rằng chương trình giảm thuế GST nhằm giúp người mua nhà lần đầu tham gia thị trường nhà ở bằng cách giảm chi phí trả trước để mua nhà và thúc đẩy xây dựng nhà ở mới trên khắp Canada.

"Khuyến khích hoặc giảm bớt các rào cản trong việc xây dựng nhà ở trên diện rộng sẽ mang lại lợi ích cho tất cả mọi người," Moffatt nói.

"Đó là một điều trớ trêu, nhưng một trong những điều tốt nhất chúng ta có thể làm để giúp những người mua nhà lần đầu là làm cho việc người cao tuổi chuyển đến nhà mới dễ dàng hơn."

The Canadian Press