Các quỹ đầu tư tư nhân và REITs tính phí thuê cao nhất

Một nghiên cứu mới từ Đại học Waterloo đã chỉ ra rằng các chủ nhà tài chính lớn nhất của Canada đang làm tăng giá thuê ở Khu vực Greater Toronto (GTA).

Nghiên cứu cho thấy các công ty tài chính như các quỹ đầu tư tư nhân và các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) không chỉ tính phí thuê cao hơn so với các chủ nhà khác, mà họ còn tăng giá thuê nhanh hơn, đặc biệt là ở các cộng đồng thu nhập thấp và thiểu số.

Các nhà nghiên cứu Cloé St-Hilaire và Martine August, đã phân tích dữ liệu về giá thuê và quyền sở hữu đối với 1.602 tòa nhà ở GTA từ năm 2022 đến 2024. Phát hiện của họ cho thấy 25 chủ nhà tài chính lớn nhất Canada hiện đang kiểm soát gần 20% nhà ở cho thuê tư nhân, được xây dựng có mục đích của đất nước.

Họ viết: "Chúng tôi nhận thấy rằng các công ty tài chính tính phí cao nhất trên toàn GTA, với giá thuê cao hơn 44%, hay cao hơn 670 đô la, so với mức trung bình của địa phương."

Các chủ nhà chuỗi không phải tài chính tính phí cao hơn khoảng 30% so với mức trung bình, trong khi các chủ nhà nhỏ hơn tăng giá thuê từ 15% đến 22%. Những mức phí cao này áp dụng cho dù các tòa nhà mới hay cần sửa chữa.

Các chủ nhà tài chính

Các nhà nghiên cứu giải thích rằng các chủ nhà tài chính hành động khác với các chủ nhà nhỏ hoặc độc lập, không chỉ đơn thuần là vì họ theo đuổi lợi nhuận, mà vì họ được cấu trúc để tối đa hóa giá trị cổ đông.

Nghiên cứu nêu rõ: "Những 'chủ nhà tài chính' này coi nhà ở là một sản phẩm đầu tư, chứ không phải là một nhu cầu cơ bản của con người." Họ cũng lưu ý rằng các công ty tài chính thường sử dụng các chiến lược mà các chủ nhà nhỏ hơn không thể tiếp cận được, bao gồm các công cụ định giá thuật toán và các kỹ thuật đầu tư cấp công ty để tăng lợi nhuận.

Theo nghiên cứu, các công ty tài chính đã công khai về các chiến lược cho thuê của họ. Một bài thuyết trình năm 2018 từ Minto REIT cho biết họ có "giá thuê tại chỗ cao nhất" trong số các đối thủ cạnh tranh. Năm 2020, Centurion REIT nhấn mạnh trong một báo cáo rằng mức tăng giá thuê của họ đang vượt xa lạm phát và giá thuê trung bình.

Starlight Investments, chủ nhà tư nhân lớn nhất Canada, đã báo cáo mức tăng 411 đô la, một bước nhảy vọt 31%, tại một trong những tòa nhà của họ sau khi nâng cấp, mô tả đây là một phần của "chiến lược gia tăng giá trị" của họ.

Các chủ nhà tài chính cũng được phát hiện đã tăng giá thuê yêu cầu  thêm 5%, hay 96 đô la, mỗi quý. Để so sánh, các chủ nhà quy mô nhỏ hơn tăng giá thuê 3,6%, hay 59 đô la. Sử dụng mô hình hồi quy, các nhà nghiên cứu ước tính rằng người thuê sẽ trả cao hơn 13% cho một căn hộ thuộc sở hữu của một công ty tài chính so với một căn hộ thuộc sở hữu của một chủ nhà nhỏ.

Một trong những mức phí thuê cao nhất được liên kết với Woodbourne, một công ty cổ phần tư nhân cho biết họ sử dụng phần mềm định giá YieldStar của RealPage. Công cụ thuật toán này hiện đang được Cục Cạnh tranh Canada điều tra và là trung tâm của một vụ kiện cáo buộc hơn một chục chủ nhà và người quản lý tài sản đã thông đồng để thổi phồng giá thuê.

Phí cao nhất ở các khu vực bị thiệt thòi

Nghiên cứu cũng xác định một mô hình đáng lo ngại về cách các chủ nhà tài chính này hoạt động ở các khu vực thu nhập thấp và thiểu số.

Tại các "khu vực cải thiện khu dân cư" của Toronto, mà thành phố định nghĩa là có kết quả xã hội và kinh tế không công bằng, các công ty tài chính được phát hiện đã tính phí cao hơn 49%, so với 41% ở các khu vực khác của thành phố. Các nhà nghiên cứu tìm thấy mối liên hệ không gian giữa các khu vực có phí thuê cao hơn và các khu vực có tỷ lệ cư dân thiểu số lớn hơn.

Các tác giả viết: "Những phát hiện này cho thấy các công ty tài chính đang đồng lõa trong việc thúc đẩy quá trình đô thị hóa ở các khu dân cư bị thiệt thòi, nhắm mục tiêu vào các khu vực có người thuê nhà thu nhập thấp và thiểu số để tăng giá thuê một cách mạnh mẽ nhất."

Các chủ nhà tài chính ở Canada cũng đã liên quan đến việc tăng số lượng hồ sơ trục xuất, tỷ lệ hư hỏng tòa nhà cao hơn và gánh nặng chi phí lớn hơn cho người thuê. Các nhà nghiên cứu lập luận rằng những xu hướng này là biểu hiện của một hiện tượng rộng lớn hơn: sự tài chính hóa nhà ở, trong đó nhà ở được coi chủ yếu là tài sản để tối đa hóa lợi nhuận hơn là một quyền cơ bản của con người.

Trong khi các công ty tài chính báo cáo mức tăng tiền thuê kỷ lục và lợi nhuận mạnh mẽ cho các cổ đông, nghiên cứu lưu ý rằng khả năng chi trả nhà ở tiếp tục giảm. Một báo cáo năm 2022 cho thấy, ở 93% các khu dân cư của Canada, một người lao động có mức lương tối thiểu toàn thời gian không thể thuê một căn hộ một phòng ngủ.

"Sự tài chính hóa có hại cho quyền được có nhà ở," các tác giả nói.

Nghiên cứu kêu gọi bảo vệ người thuê mạnh mẽ hơn, theo dõi quyền sở hữu của chủ nhà tốt hơn và đầu tư nhiều hơn vào nhà ở xã hội. Nếu không có những bước này, các nhà nghiên cứu cảnh báo rằng các chủ nhà tài chính, vốn đã là những người mua tài sản cho thuê lớn nhất trong nước, sẽ tiếp tục mở rộng ảnh hưởng của họ và làm sâu sắc thêm cuộc khủng hoảng khả năng chi trả của Canada.

Báo cáo cho biết: "Nếu không được kiểm soát, sự tài chính hóa sẽ tiếp tục làm sâu sắc thêm cuộc khủng hoảng khả năng chi trả, với những tổn hại lớn nhất rơi vào những người ít khả năng chi trả nhất."

© 2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life