Các nhà kinh tế của RBC đang gióng lên hồi chuông cảnh báo về sự chậm lại trong xây dựng nhà ở có thể tấn công Ontario sớm hơn nhiều so với dự kiến.

Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) đã công bố dữ liệu khởi công nhà ở mới trong tuần này, và, trên bề mặt, có một chút gì đó lạc quan. Cơ quan chính phủ đã báo cáo rằng tốc độ hàng năm được điều chỉnh theo mùa (SAAR) của việc khởi công nhà ở đã tăng nhẹ 4% trong tháng Bảy lên 294.085 căn, đánh dấu mức khởi công cao nhất kể từ tháng 9 năm 2022.

Điều đó sẽ cho bạn ấn tượng rằng việc khởi công, được định nghĩa là thời điểm nền móng trên một công trình xây dựng mới đã được đổ, đang trên một quỹ đạo tốt, tuy nhiên, nó mang tính chỉ báo nhiều hơn về ý định phát triển từ quá khứ. Như được tuyên bố bởi Phó Kinh tế trưởng của CMHC Tania Bourassa-Ochoa trong một thông cáo báo chí từ thứ Hai, “kết quả quốc gia liên tục tăng cao phản ánh các quyết định đầu tư được đưa ra cách đây vài tháng hoặc thậm chí vài năm, làm nổi bật ảnh hưởng của các điều kiện thị trường trước đó và tâm lý nhà xây dựng đối với các xu hướng xây dựng hiện tại.”

Trong khi đó, một báo cáo mới được công bố vào thứ Tư của các nhà kinh tế tại RBC cũng chỉ ra rằng trong khi việc khởi công tăng trên toàn quốc, việc xây dựng ở tỉnh đông dân nhất của đất nước đang giảm mạnh.

https://storeys.com/media-library/image.png?id=61494520&width=900&quality=90

CMHC, Statistics Canada, RBC Economics

“Ontario nổi bật với sự sụt giảm mạnh kể từ giữa năm 2024, đặc biệt là ở Khu vực Greater Toronto. British Columbia cũng đã thấy một sự điều chỉnh, nhưng ở mức độ thấp hơn nhiều,” trợ lý kinh tế trưởng của RBC Robert Hogue viết.

“Sự khác biệt này là đáng lo ngại, bởi vì nó đe dọa làm cho các vấn đề về khả năng chi trả nghiêm trọng trở nên dai dẳng, gây ra khó khăn về xã hội và kinh tế cho người Canada ở những khu vực này.”

“Trong khi các nhà xây dựng nhà và các thành phố rất muốn phản ứng, các yếu tố như chi phí phát triển và xây dựng cao ở Ontario, và lượng tồn kho đáng kể đang đè nặng lên việc khởi công các dự án mới. Điều này làm dấy lên lo ngại về việc liệu nguồn cung nhà ở trong tương lai có thể đáp ứng nhu cầu hay không,” Hogue nói tiếp.

Theo dữ liệu của CMHC, Ontario đã có 62.700 khởi công vào tháng 7, so với 77.900 cùng tháng năm ngoái, đại diện cho một mức giảm lớn 24%. “Mức trung bình sáu tháng của Ontario đã giảm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ — đi theo hướng ngược lại với những gì cần thiết để đạt được mục tiêu đầy tham vọng của chính phủ tỉnh là xây dựng 1,5 triệu ngôi nhà mới trong 10 năm,” Hogue nói. “Tình hình ở BC cũng tương tự, mặc dù ít rõ rệt hơn.”

Statistics Canada, RBC Economics

Alberta và Atlantic Canada đang trải qua mức cao nhất mọi thời đại về xây dựng nhà ở dân dụng, báo cáo đưa ra, vậy điều gì đang kìm hãm việc khởi công ở Ontario?

“Chi phí phát triển và xây dựng cao là những rào cản lớn. Các nhà xây dựng đã chứng kiến sự leo thang nhanh chóng của chi phí cho đất đai, lao động và vật liệu, cộng thêm phí phát triển của thành phố và các khoản phí khác trong vài năm qua,” Hogue viết.

“Những chi phí này làm cho việc đưa các dự án nhà ở mới ra thị trường với mức giá mà người mua tiềm năng có thể chi trả trở nên cực kỳ khó khăn, đặc biệt là ở GTA đắt đỏ.”

Ngoài ra, Hogue nhấn mạnh rằng sự quá tải nguồn cung ở Ontario, làm cho hàng tồn kho mới kém hấp dẫn hơn so với việc bán lại, là do mức giá thấp hơn và tính sẵn có cao của loại hình sau này. “Trong khi đó, sự quan tâm của nhà đầu tư vào các căn hộ trước khi xây dựng — một động lực chính của việc khởi công nhà ở ở GTA — đã gần như sụp đổ,” ông nói thêm. “Việc Ngân hàng Canada tăng lãi suất sớm hơn, một thị trường cho thuê đang hạ nhiệt và giá căn hộ giảm đã ngăn cản các nhà đầu tư, dẫn đến sự sụt giảm mạnh trong doanh số bán căn hộ trước khi xây dựng. Không có niềm tin của nhà đầu tư, nhiều dự án không thể khởi công, làm đình trệ thêm việc xây dựng mới.”

Canadian Real Estate Association, RBC Economics

Ngoài tất cả những điều đó, các thành phố của Ontario như Toronto đang “cấp nhiều giấy phép xây dựng hơn so với những gì các nhà xây dựng đang thực hiện,” điều này chỉ ra một “nút thắt cổ chai lớn” về chi phí, báo cáo nói. Hogue đặc biệt chỉ ra phí phát triển, mà thường ngăn cản các dự án không thể hạch toán.

“Tác động đầy đủ của sự chậm lại hiện tại trong việc khởi công nhà ở sẽ không được cảm nhận trong nhiều năm ở Ontario. Có thể mất hai, ba năm hoặc hơn để hoàn thành một dự án đa đơn vị lớn một khi nền móng đã được đổ,” ông nói thêm. “Thật vậy, thị trường GTA vẫn đang hấp thụ làn sóng căn hộ được hoàn thành vào năm 2024 được khởi công trong đại dịch hoặc thậm chí sớm hơn. Các căn hộ hiện đang được xây dựng (hơn 93.000 căn tính đến tháng 7) chỉ thấp hơn 11% so với mức cao nhất mọi thời đại trong khu vực, điều này cho thấy việc hoàn thành có khả năng sẽ tương đối dồi dào (mặc dù giảm dần) trong thời gian tới.”

CMHC, Statistics Canada, RBC Economics

Hogue nhấn mạnh rằng chuỗi xây dựng nhà ở của Ontario, nếu không được giải quyết, sẽ giảm dần vào năm 2026.

“Bất kỳ sự sụt giảm đáng kể nào trong việc hoàn thành gây ra sự chậm lại trong việc mở rộng nguồn cung nhà ở sẽ làm cho việc thu hẹp khoảng cách nguồn cung nhà ở của tỉnh trở nên khó khăn hơn nhiều,” ông nói thêm. “Nó có thể làm tăng sự thiếu hụt và làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nếu nó trùng với sự phục hồi trong tăng trưởng dân số một khi chính sách nhập cư của Canada được điều chỉnh lại.”

Đây là một chủ đề đã được các bên liên quan trong ngành thảo luận dài, và một số người đang gọi thực tế sắp xảy ra là một “vực thẳm xây dựng.” Điều đáng lo ngại hơn là thực tế là các nhà lãnh đạo ngành đã kêu gọi “vực thẳm” này sẽ hiện thực hóa vào năm 2027 hoặc 2028, nhưng các nhà kinh tế của RBC đang dự báo nó sẽ xảy ra sớm hơn nữa.

Storeys