Bạn đang hy vọng thị trường sẽ sôi động hơn sau khi mùa hè kết thúc? Điều đó có thể phụ thuộc vào nơi bạn đang ở.

Các chuyên gia thế chấp trên khắp Canada đã đối mặt với một bối cảnh thị trường biến động trong tháng 8, khi các thị trường nhà ở khu vực có dấu hiệu phục hồi, trong khi sự điều chỉnh giá và nguồn cung tăng vọt vẫn tiếp diễn. Nhưng triển vọng đang thay đổi tùy theo từng địa điểm, với một số thị trường lớn được dự đoán sẽ phục hồi nhanh hơn những thị trường khác trong những tháng tới.

"Có thêm bằng chứng về sự phục hồi đang diễn ra ở nhiều thị trường nhà ở trên khắp Canada vào tháng 8," Robert Hogue, phó kinh tế gia của RBC, cho biết trong một báo cáo mới. "Tuy nhiên, xu hướng giá ở từng địa phương vẫn khác nhau đáng kể, với giá tiếp tục giảm ở những khu vực khó khăn về khả năng chi trả do lượng cung nhà đã tích tụ."

Những con số ban đầu từ các hội đồng bất động sản cho thấy doanh số bán nhà tăng ở Vancouver, Calgary, Edmonton và Montreal. Tuy nhiên, Calgary và Edmonton vẫn thấp hơn mức hoạt động của năm ngoái, và đà tăng ở Toronto đã chững lại sau nhiều tháng tăng trưởng.

"Những diễn biến này phù hợp với quan điểm của chúng tôi rằng việc xây dựng lại niềm tin thị trường sẽ hỗ trợ một sự phục hồi chậm trong nửa cuối năm 2025, và tạo tiền đề cho nhu cầu mạnh mẽ hơn vào năm 2026," ông Hogue nói.

Nguồn cung và khả năng chi trả định hình cơ hội thế chấp

Đối với các nhà môi giới thế chấp, sự khác biệt trong xu hướng khu vực nhấn mạnh tầm quan trọng của chuyên môn địa phương. Ông Hogue cho biết: "Các điều kiện cân bằng, mặc dù đôi khi thắt chặt, đang đẩy giá bất động sản lên cao ở hầu hết các khu vực Prairie, Quebec và một phần của Atlantic Canada, trong khi nguồn cung dồi dào đang làm giảm giá trị ở Ontario và British Columbia."

Chỉ số Giá nhà MLS tiếp tục giảm ở Toronto, Hamilton, Calgary, Edmonton, Fraser Valley và Vancouver, với sự tăng vọt về nguồn cung rõ rệt nhất ở Calgary và Edmonton do hoạt động xây dựng mạnh mẽ.

Thị trường Toronto, sau nhiều tháng tăng trưởng ổn định, đã chứng kiến doanh số bán lại giảm 1.8% so với tháng 7, sau khi đã điều chỉnh theo mùa, với phân khúc căn hộ chung cư (condo) vẫn còn yếu. Chỉ số MLS HPI tổng hợp giảm nhẹ 0.1% xuống còn 978.100 đô la, tiếp tục xu hướng giảm trong suốt một năm. Giá căn hộ chung cư giảm 7% so với cùng kỳ năm trước, và nhà đơn lập giảm 5.6%. Nhưng điều đó vẫn chưa thể thay đổi đáng kể bức tranh cho nhiều người mua tiềm năng. "Khả năng chi trả—mặc dù đang cải thiện—sẽ vẫn là một vấn đề lớn," ông Hogue nói.

Thị trường Montreal thoát khỏi tình trạng ảm đạm, với số lượng niêm yết mới và doanh số bán lại nhà lần lượt tăng hơn 8% và 5% so với tháng 7. Giá trung bình tăng 7.3% đối với nhà đơn lập và 3.7% đối với căn hộ chung cư so với năm ngoái, nhưng những hạn chế về khả năng chi trả có thể làm chậm lại đà tăng trưởng tiếp theo.

Charles Brant, giám đốc phân tích thị trường của QPAREB, trước đó cho biết: "Những người mua lặp lại, những người có thể tận dụng tài sản bất động sản của họ, đang đi đầu. Do đó, các khu vực trung tâm của Montreal, vốn là những nơi đắt đỏ nhất, tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng doanh số mạnh mẽ nhất, tương tự như các khu vực lân cận khác thuộc tầng lớp giàu có ở ngoại ô."

Sự phục hồi của Vancouver tiếp tục, với doanh số bán lại nhà tăng gần 6% so với tháng 7. "Những người mua đã tạm dừng tìm kiếm nhà khi cuộc chiến thương mại bùng nổ vào mùa đông này đang quay trở lại," ông Hogue nói. Tuy nhiên, số lượng nhà niêm yết đang ở mức cao nhất trong một thập kỷ, và chỉ số MLS HPI giảm 3.8% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường Calgary chứng kiến số lượng giao dịch tăng ước tính 8% so với tháng 7, nhưng chỉ số MLS HPI đã giảm 4.1% so với một năm trước. "Với việc xây dựng nhà ở vẫn ở mức cao kỷ lục và có khả năng tiếp tục thúc đẩy nguồn cung, chúng tôi nghĩ rằng tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn là có hạn," ông Hogue nói.

Trong khi đó, tổng số nhà khởi công xây dựng trên toàn Canada không tăng tốc trong nửa đầu năm 2025 với sự khác biệt rõ rệt giữa các thành phố lớn, theo báo cáo Nguồn cung Nhà ở mới nhất từ Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC).

Calgary, Edmonton, Montreal, Ottawa và Halifax đã chứng kiến số lượng nhà khởi công ở mức hoặc gần mức kỷ lục, trong khi các thị trường đắt đỏ nhất của Canada, như Toronto và Vancouver, đã kéo đà tăng trưởng quốc gia chững lại.

Điều gì tiếp theo cho thị trường thế chấp?

Sự phục hồi không đồng đều này đã củng cố sự cần thiết của các chuyên gia thế chấp trong việc duy trì sự linh hoạt, vì các điều kiện địa phương tiếp tục quyết định các cơ hội và thách thức. Triển vọng cho thị trường nhà ở đã tươi sáng hơn trong những tháng gần đây bất chấp những xáo trộn thuế quan đang diễn ra, khi tổng thống Mỹ Donald Trump đe dọa áp thêm thuế đối với hàng nhập khẩu của Canada, và lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao. Hơn nữa, với việc các bộ phận lớn của dân số đang chịu áp lực tài chính và các thị trường khu vực vẫn đang vật lộn để lấy lại đà, các nhà hoạch định chính sách có thể thấy thêm lý do để Ngân hàng Canada tiếp tục cắt giảm lãi suất.

Canadian Mortgage Professional.