Hầu hết người mua nhà ở các thành phố lớn đều được hưởng lợi nhỏ trong tháng 11, nhưng rủi ro lãi suất vẫn còn đó

Người mua nhà ở hầu hết các thành phố lớn của Canada đã có một tháng hiếm hoi thuận lợi trong tháng 11, khi giá nhà giảm nhẹ và chi phí vay thấp hơn một chút đã giúp cải thiện khả năng chi trả trong tháng thứ hai liên tiếp.

Theo báo cáo khả năng chi trả mới nhất của Ratehub.ca, 12 trong số 13 thành phố lớn của Canada chứng kiến thu nhập cần thiết để mua một ngôi nhà trung bình giảm trong tháng 11 năm 2025, với cả thu nhập yêu cầu và khoản thanh toán hàng tháng đều giảm bớt đối với nhiều người mua.

Nghiên cứu đã đo lường khả năng chi trả bằng cách sử dụng giá chuẩn địa phương, lãi suất thế chấp cố định 5 năm hiện hành và bài kiểm tra khả năng chịu áp lực thế chấp, dựa trên khoản trả trước 10%, thời hạn trả góp 25 năm, thuế bất động sản hàng năm là 4.000 đô la và chi phí sưởi ấm hàng tháng là 150 đô la.

Hamilton và Calgary dẫn đầu về sự cải thiện khả năng chi trả khiêm tốn

Penelope Graham, chuyên gia thế chấp tại Ratehub.ca, cho biết dữ liệu mới nhất cho thấy một sự cải thiện nhỏ khác chứ không phải là một bước ngoặt.

“Mặc dù lãi suất thế chấp giảm nhẹ so với tháng trước, nhưng mức giảm không đáng kể nên giá nhà vẫn là yếu tố chính thúc đẩy sự cải thiện,” Graham nói.

Hamilton ghi nhận sự chuyển biến mạnh nhất. “Hamilton chứng kiến sự cải thiện đáng kể nhất về khả năng chi trả, với giá nhà trung bình giảm 12.500 đô la, giảm thu nhập cần thiết để mua nhà xuống 2.780 đô la,” bà nói.

“Người vay ở Hamilton trong trường hợp này sẽ trả ít hơn 76 đô la cho khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, hoặc 912 đô la một năm, vào tháng 11 so với nếu họ mua nhà vào tháng 10.”

Calgary cũng chứng kiến sự giảm bớt đáng kể khi doanh số bán nhà giảm và giá trung bình giảm, làm giảm cả thu nhập đủ điều kiện và khoản thanh toán hàng tháng cần thiết để mua một ngôi nhà trung bình.

Tuy nhiên, không phải thị trường nào cũng được cải thiện. “Trong số 13 thành phố được nghiên cứu, chỉ có một thành phố chứng kiến khả năng chi trả nhà ở xấu đi,” Graham nói. “Thành phố Fredericton cần thêm 330 đô la thu nhập để mua được căn nhà trung bình. Điều này là do giá nhà trung bình tăng 2.700 đô la. Trong trường hợp này, người vay ở Fredericton sẽ phải trả thêm 9 đô la cho khoản trả góp thế chấp hàng tháng, hoặc 108 đô la mỗi năm, vào tháng 11 so với nếu họ mua nhà vào tháng 10.”

Lãi suất thấp hơn đã giúp ích – nhưng những khó khăn vẫn còn đó

Khả năng chi trả trong tháng 11 được cải thiện nhờ việc Ngân hàng Trung ương Canada cắt giảm lãi suất 25 điểm cơ bản vào ngày 29 tháng 10 và lợi suất trái phiếu giảm nhẹ, kéo lãi suất cố định 5 năm trung bình được sử dụng trong nghiên cứu xuống 4,44% từ 4,47% và mức lãi suất kiểm tra khả năng chịu áp lực xuống 6,44% từ 6,47%.

Đồng thời, những người mua sắm tìm được mức giảm giá sâu hơn so với các ngân hàng lớn đã có thêm lợi thế.

“Lãi suất cố định 5 năm tốt nhất trên Ratehub.ca gần đây đã tăng lên 3,94%. Tuy nhiên, nó vẫn thấp hơn mức trung bình của năm ngân hàng lớn nhất, là mức mà chúng tôi sử dụng trong các tính toán này,” Graham cho biết.

“Việc có được lãi suất thấp hơn, chẳng hạn như 3,94%, sẽ có tác động lớn đến số tiền bạn có thể vay được. Với giá nhà trung bình toàn quốc là 682.912 đô la, điều đó có thể giúp bạn tiết kiệm được 173 đô la mỗi tháng, hoặc 2.076 đô la mỗi năm.”

Ý nghĩa đối với kế hoạch năm 2026

Quyết định ngày 10 tháng 12 của Ngân hàng Trung ương Canada về việc giữ nguyên lãi suất chính sách ở mức 2,25% cho thấy lãi suất thế chấp biến động có khả năng duy trì ở mức khoảng 3,45% trong thời gian ngắn hạn, hạn chế bất kỳ sự thúc đẩy nào nữa về khả năng chi trả do lãi suất gây ra. Graham cảnh báo rằng chi phí vay cố định cũng có thể vẫn ở mức cao.

“Gần đây, lãi suất cố định đã tăng lên và có một số yếu tố thị trường có thể giữ cho lợi suất trái phiếu – và lãi suất thế chấp cố định – ở mức cao trong suốt năm mới,” bà nói.

“Điều quan trọng là bạn cần làm quen với môi trường lãi suất hiện tại nếu bạn đang tham gia thị trường mua nhà hoặc nếu bạn sắp gia hạn khoản vay,” bà Graham nói. “Hãy cân nhắc việc được phê duyệt trước để giữ mức lãi suất thấp nhất hiện nay trong tối đa 120 ngày.”

Canadian Mortgage Professional.