Nhưng sự trở lại dần dần với số lượng nhập cư bình thường hơn sẽ đảo ngược xu hướng đó khi Ngân hàng Trung ương Canada nhắm đến việc cắt giảm lãi suất

Trong nhiều thập kỷ, nhập cư là một động lực lớn cho thị trường nhà ở Canada, với những người Canada mới chiếm một bộ phận đáng kể - và ngày càng tăng - trong nhóm người mua nhà.

Nhưng giữa cuộc khủng hoảng khả năng chi trả ngày càng gia tăng và tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở mãn tính, chính phủ liên bang đã và đang dần thắt chặt dòng người mới đến Canada, một xu hướng có thể gây ra những hậu quả to lớn cho triển vọng nhà ở quốc gia.

Sau chiến thắng trong cuộc bầu cử tháng Tư, Thủ tướng Mark Carney cho biết ông sẽ giới hạn tổng số lượng công nhân tạm thời và sinh viên quốc tế ở mức dưới 5% dân số Canada vào cuối năm 2027, một "sự sụt giảm mạnh" so với mức cao gần đây là 7,3%.

Carney cho biết ông đang đưa ra chính sách đó để giảm bớt áp lực lên nhà ở, cơ sở hạ tầng công cộng và các dịch vụ xã hội, chỉ vài tháng sau khi người tiền nhiệm Justin Trudeau tuyên bố ông đang cắt giảm mục tiêu nhập cư tổng thể khoảng 20% trong những năm tới.

Chính phủ Trudeau cũng đã ban hành lệnh cấm người mua nhà nước ngoài không thường trú trên thị trường nhà ở Canada nhằm ngăn chặn tình trạng tăng giá và đầu cơ lớn, đặc biệt ở các trung tâm đô thị lớn như Vancouver và Toronto.

Một số nhà quan sát, bao gồm nhà kinh tế cấp cao Sal Guatieri (ảnh trên) của Ngân hàng Montreal (BMO), hoài nghi về việc liệu chính phủ có thể đạt được sự suy giảm ròng trong nhập cư trước năm 2027 bằng cách giảm số lượng người đến tạm thời nhiều hơn so với việc tăng số lượng người nhập cư thường trú hay không.

Nhưng Guatieri tin rằng những nỗ lực nhằm kiềm chế nhập cư trong những năm tới sẽ có những tác động đáng kể đến triển vọng nhà ở Canada và nền kinh tế nói chung.

Triển vọng kinh tế ảm đạm hơn có thể thúc đẩy BoC cắt giảm lãi suất

Guatieri cho biết, với quý gần nhất cho thấy tăng trưởng dân số đã giảm xuống dưới 1% theo tỷ lệ hàng năm, có xu hướng tiến tới mức ổn định tiềm năng trong một hoặc hai năm trước khi mức nhập cư bình thường hơn khoảng 1,5% quay trở lại, việc giảm nhập cư "sẽ gây ra một chút tác động tiêu cực đến chi tiêu tiêu dùng và tất nhiên, thị trường nhà ở và thị trường cho thuê trong một thời gian ngắn."

Điều đó có thể gây tổn hại đến tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và làm suy yếu triển vọng cho nền kinh tế Canada, có khả năng đặt gánh nặng lên Ngân hàng Canada phải cắt giảm lãi suất mạnh hơn so với dự báo ban đầu.

Quyết tâm của chính phủ trong việc tích cực hạn chế nhập cư cũng có thể tạo điều kiện cho Carney hạ thấp các mục tiêu đầy tham vọng về xây dựng nhà ở, bao gồm các kế hoạch về cơ bản tăng gấp đôi tốc độ khởi công xây dựng nhà ở hàng năm trên cả nước.

Guatieri nói: "Tôi không chắc chúng ta sẽ cần nửa triệu ngôi nhà mới mỗi năm như kế hoạch trừ khi nhập cư quay trở lại mức tăng trưởng hàng năm 3%."

Thị trường căn hộ Toronto tiếp tục chịu ảnh hưởng từ việc giảm nhập cư

Một lĩnh vực đã chứng kiến sự khó khăn rõ rệt từ việc giảm số lượng nhập cư là thị trường căn hộ Toronto đang gặp khó khăn, vốn theo truyền thống dựa vào dòng sinh viên quốc tế và người nhập cư mới ổn định để trả tiền thuê nhà trong thành phố và giữ cho các căn hộ trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản.

TD Economics gần đây đã nhấn mạnh những vấn đề ngày càng gia tăng cho các nhà đầu tư do số lượng nhập cư giảm. Nhà kinh tế Rishi Sondhi của ngân hàng cho biết: "Tăng trưởng dân số đang chậm lại nhanh chóng khi kế hoạch nhập cư chặt chẽ hơn của chính phủ liên bang đang được triển khai. Cùng với nguồn cung tăng, điều này đang gây áp lực giảm lên giá thuê."

"Tăng trưởng tiền thuê nhà suy yếu có khả năng khiến các nhà đầu tư quay lưng, với dữ liệu ngành cho thấy tỷ lệ nhà ở được những người mua này mua đang giảm."

Nếu suy thoái kinh tế buộc ngân hàng trung ương bắt đầu cắt giảm lãi suất trong những tháng tới, điều đó sẽ dẫn đến lãi suất thế chấp thả nổi thấp hơn - trong khi việc giảm nhập cư cũng có khả năng có nghĩa là ít cạnh tranh hơn trên thị trường nhà ở.

Nhưng Guatieri cho biết triển vọng về một cuộc khủng hoảng sâu sắc cho nền kinh tế Canada dường như khó xảy ra, đặc biệt khi nhập cư trở lại mức bình thường hơn sau những đợt cắt giảm gần đây của chính phủ. Ông nói: "Những đường cong nhập cư đó, ít nhất là trong năm nay, sẽ là một gánh nặng cho thị trường cho thuê. Ở một mức độ nào đó, sẽ có một chút thách thức để giải quyết tình trạng dư thừa căn hộ ở khu vực Toronto."

"Tin tốt là ít nhất trong hai năm, kế hoạch là quay trở lại mức nhập cư và tăng trưởng dân số bình thường, lành mạnh hơn ở Canada, điều này hỗ trợ cho thị trường đó."

Điều đó chỉ ra một triển vọng dài hạn tích cực cho nền kinh tế và thị trường nhà ở Canada, đặc biệt khi hy vọng tăng lên sau lệnh tạm dừng thuế quan 90 ngày giữa Trung Quốc và Mỹ rằng việc nới lỏng cuộc chiến thương mại của Donald Trump với Canada có thể đang trên đường diễn ra.

Guatieri nói: "Canada đã tránh được một số loại thuế quan áp đặt lên rất nhiều quốc gia khác, vì vậy chúng ta đã thấy những dấu hiệu giảm leo thang. Nếu điều đó tiếp tục, cuộc chiến thương mại này về cơ bản sẽ tan biến, và cơn bão sẽ qua."

© 2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life