Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, giá thuê nhà trung bình trên khắp Canada đang ghi nhận sự sụt giảm chậm nhưng ổn định. Xu hướng này đang tạo ra một cục diện trái ngược: mở ra cơ hội cho những người mua nhà lần đầu nhưng lại đẩy các chủ sở hữu đầu tư vào thế khó.
Bước ngoặt sau hơn một thập kỷ tăng trưởng
Sự sụt giảm hiện nay là một cú đảo chiều mạnh mẽ so với thực tế của 15 năm qua. Vào năm 2022, giá thuê nhà tại Canada đã tăng kỷ lục 5,6% khi tỷ lệ trống chạm đáy. Thời điểm đó, giá thuê cao không chỉ mang lại lợi nhuận cho giới đầu tư mà còn trực tiếp bóp nghẹt khả năng tiết kiệm của những người trẻ đang nỗ lực mua căn nhà đầu tiên.
Tuy nhiên, "cơn lốc" này đã hạ nhiệt nhờ sự kết hợp của nhiều yếu tố trong 3 năm qua:
Chính sách nhập cư: Chính phủ liên bang đã hãm tốc lượng người nhập cư mới, giảm từ 1,5 triệu người xuống còn chưa đầy nửa triệu, trực tiếp "đóng nắp" nhu cầu nhà ở.
Lệnh cấm người mua nước ngoài: Ngăn chặn các cá nhân không cư trú thâu tóm bất động sản nhà ở.
Lãi suất tăng cao: Kể từ năm 2022, chi phí vay hàng tháng trong nhiều trường hợp đã cao hơn thu nhập từ việc cho thuê, làm mất đi sức hấp dẫn của loại hình đầu tư này.
Khủng hoảng căn hộ tại các đô thị lớn
Tình trạng này đã tạo ra một "cơn bão hoàn hảo" cho thị trường căn hộ (condo), đặc biệt là tại Toronto. Một lượng lớn căn hộ trống đang bị tồn đọng trên thị trường ngay cả khi giá thuê và giá bán tiếp tục giảm.
Bà Joanna Lang, môi giới thế chấp tại Outline Financial, nhận định: "Phân khúc nhà đầu tư nước ngoài, sinh viên quốc tế và người lao động có giấy phép làm việc đã biến mất. Thị trường sẽ cần một khoảng thời gian dài để hấp thụ hết những biến động này."
Dự báo: Giá thuê sẽ còn giảm sâu hơn
Ngân hàng Hoàng gia Canada (RBC) cảnh báo rằng đà sụt giảm giá thuê trên toàn quốc vẫn chưa kết thúc.
Tỷ lệ trống: Dự kiến có thể tăng trên mức 3% trong năm nay, tạo áp lực giảm giá lên các căn nhà đang rao thuê.
Giá thuê hiện hữu: Tuy nhiên, RBC lưu ý giá thuê đối với những người đang có hợp đồng cũ vẫn tăng trung bình 5,1% trong năm qua đối với căn hộ hai phòng ngủ.
Điều này tạo ra một bức tranh hỗn hợp: Những người đi thuê bắt đầu tìm kiếm chỗ ở mới sẽ có được những thỏa thuận tốt hơn (đặc biệt tại Toronto và Vancouver), nhưng những người ở lại chỗ cũ có thể không thấy khả năng tiết kiệm của mình cải thiện nhiều.
Tác động từ chính sách của tỉnh bang Ontario
Tại Ontario, một yếu tố khác góp phần kìm giữ giá thuê là kế hoạch chuyển đổi các căn hộ condo chưa sử dụng thành nhà cho thuê:
Ngân sách: Chính quyền tỉnh bang đã dành riêng 300 triệu USD thông qua Quỹ Xây dựng Ontario.
Mục tiêu: Chuyển đổi khoảng 2.200 căn hộ thành nhà cho thuê dài hạn.
Mức giá trần: Khoảng 550 căn trong số đó sẽ được giới hạn mức thuê ở mức 30% thu nhập trung bình của hộ gia đình tại GTA hoặc thấp hơn 25% giá thị trường.
Tương lai của thị trường
Các chuyên gia dự báo bức tranh thị trường trong thời gian tới sẽ tiếp tục thuận lợi cho người thuê và có phần ảm đạm cho các nhà đầu tư. Các cuộc khảo sát bất động sản cho thấy tình hình có thể trở nên tồi tệ hơn trước khi bắt đầu có dấu hiệu hồi phục. Đối với thị trường thế chấp, việc nhà đầu tư rút lui đang nhường chỗ cho những người mua nhà lần đầu với sức mua đang dần được cải thiện.
