Giá nhà mới tại Canada phần lớn đã chống chọi được với sự điều chỉnh, nhưng có thể sắp sửa giảm. Chỉ số Giá Nhà Mới (NHPI) của Cơ quan Thống kê Canada (StatCan) cho thấy mức giảm mạnh bất thường trong tháng 10 - mức giảm lớn nhất kể từ năm 2009. Tuy nhiên, câu chuyện lớn hơn nằm ở dữ liệu: một sự thay đổi hiếm hoi trong mối quan hệ giữa giá đất và giá nhà, điều này chỉ xảy ra một lần trong 50 năm qua. Bật mí: Lần gần nhất điều này xảy ra không hề lạc quan.

Giá Nhà Mới tại Canada Giảm Mạnh Nhất Kể Từ Năm 2009

Chỉ số NHPI của Canada đã đánh dấu tháng giảm thứ bảy liên tiếp trong tháng trước. Giá đã giảm 0,41% trong tháng 10 - mức giảm lớn nhất trong một tháng kể từ năm 2009. Giá đã giảm 1,85% kể từ năm ngoái, đồng thời cũng là mức giảm lớn nhất so với cùng kỳ năm trước kể từ năm 2009. Giá đã trở lại mức đầu năm 2022, một mức khó có thể báo hiệu nhu cầu mạnh mẽ.

Giá đã giảm bao xa không quan trọng bằng tốc độ giảm đột ngột của chúng. Kể từ khi đạt đỉnh vào năm 2022, giá chỉ giảm 3,1%, nhưng hơn một phần tám mức giảm đó chỉ xảy ra riêng trong tháng trước. Nói cách khác, đã 38 tháng trôi qua kể từ đỉnh, và tháng gần nhất - chiếm 3% trong giai đoạn này - chiếm hơn 12% tổng mức điều chỉnh. Sự tăng tốc đó có thể là tin tốt cho những người mua nhà trong tương lai - nhưng đó cũng là một dấu hiệu cảnh báo cho định giá sắp tới.

Giá nhà mới thường bị chi phối bởi chi phí đất đai tăng cao

Giá nhà mới bao gồm hai thành phần: nhà và đất. Theo truyền thống, phần đất có giá trị lớn hơn nhà. Điều này cũng dễ hiểu - đất đai khan hiếm, gắn liền với cơ sở hạ tầng và không mất giá theo thời gian sử dụng (trừ các khu công nghiệp). Đất đai cũng có xu hướng tăng giá nhanh hơn trong thời kỳ bùng nổ tín dụng, vì nó tạo điều kiện cho đòn bẩy lớn hơn cho hoạt động đầu cơ đất đai.

Tình trạng này đã diễn ra ở Canada trong khoảng 50 năm qua—ngoại trừ một giai đoạn hiếm hoi mà các chuyên gia bất động sản Canada có lẽ nhận thấy rõ.

Giá nhà mới tại Canada chỉ một lần duy nhất vượt giá đất—cho đến nay

Tại Canada, chỉ có hai giai đoạn được ghi nhận mà tỷ trọng giá nhà trong giá nhà mới vượt giá đất. Giai đoạn đầu tiên là một giai đoạn ngắn vào những năm 1980, ngay trước khi bong bóng bất động sản những năm 1990 vỡ tung và gây ra một đợt suy thoái kéo dài trong bất động sản đô thị. Giai đoạn thứ hai là hiện tại, bắt đầu từ năm 2021.

Một điểm đáng chú ý khác: giá đất, vốn tăng cao do tín dụng giá rẻ quá mức, vẫn chưa hề điều chỉnh. Kể từ khi NHPI đạt đỉnh vào năm 2022, tỷ trọng giá nhà đã giảm 4,55%, trong khi giá đất hầu như không đổi (+0,09%). Điều này dẫn đến hai điểm đáng chú ý: một là về sự khan hiếm, và một là về giá cả.

Quan điểm cho rằng giá nhà tăng là do khan hiếm đất không đúng trong dữ liệu này. Trên thực tế, phần chênh lệch khan hiếm chủ yếu nằm ở phân khúc nhà ở - chứ không phải đất đai. Nói thẳng ra: nhu cầu xây dựng nhanh chóng đã đẩy giá nhà lên nhanh hơn nhiều so với câu chuyện về tình trạng thiếu đất. Đây là một hiện tượng đã được biết đến nhưng thường bị bỏ qua để ủng hộ câu chuyện kêu gọi thêm ưu đãi. Nhưng quan trọng hơn, điều này cho thấy sự bùng nổ xây dựng do nhà nước tài trợ chủ yếu là để duy trì giá cả hơn là khả năng chi trả.

Rồi còn có tín hiệu giá gần đây. Phân khúc nhà ở chỉ từng vượt giá đất trong thời kỳ bùng nổ đầu cơ - và lần trước, một đợt điều chỉnh mạnh đã xảy ra. Có lẽ lần này sẽ khác, và giá nhà sẽ mãi mãi đắt đỏ - ở khắp mọi nơi. Người ta đã nói như vậy kể từ khi đầu cơ đất đai tồn tại, và đây có thể là lần nó tồn tại - nhưng câu chuyện đó đang chống lại lịch sử, bản chất con người và toán học cơ bản.

Better Dwelling