Nghiên cứu của Concordia/Equiton sử dụng AI để mô hình hóa tác động của những thay đổi về dân số, thủ tục hành chính, chi phí đầu vào

Một nghiên cứu mới từ Đại học Concordia và công ty cổ phần tư nhân Equiton cho thấy, giá nhà trung bình ở Toronto có thể tăng lên 1,8 triệu đô la và Vancouver lên 2,8 triệu đô la vào năm 2032 nếu tốc độ xây dựng nhà ở mới không được tăng đáng kể.

Nghiên cứu do Erkan Yönder, phó giáo sư tại Trường Kinh doanh John Molson của Concordia, dẫn đầu, sử dụng mô hình AI dựa trên mạng nơ-ron để tìm ra các mô hình trong khối dữ liệu khổng lồ. Nghiên cứu này định lượng mức độ cần thiết của việc xây thêm nhà ở tại các thành phố lớn của Canada để kiềm chế giá cả – và đưa ra các dự báo chi tiết về việc các thủ tục chậm trễ hay chi phí nguyên vật liệu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng nhà ở được xây dựng như thế nào.

Yönder nói với Yahoo Finance Canada trong một cuộc phỏng vấn: “Chúng tôi thấy rằng nguồn cung cần phải được nhân lên gấp nhiều lần, chứ không phải tăng 10%, 20%. Những mức tăng đó không đủ để giúp ích.”

Vấn đề nguồn cung nhà ở của Canada không phải là bí mật và từ lâu đã là tâm điểm của các cuộc thảo luận chính sách. Cương lĩnh tranh cử của Thủ tướng Mark Carney bao gồm lời hứa tăng gấp đôi tốc độ xây dựng nhà ở trong 10 năm tới. Nghiên cứu của Concordia cho thấy rằng với các dự báo cơ bản về tăng trưởng dân số của Cục Thống kê Canada, việc tăng gấp đôi tốc độ hoàn thành nhà ở mới sẽ mang lại những kết quả khác nhau một cách đáng kinh ngạc ở các thành phố khác nhau – nhưng có khả năng sẽ ổn định mức tăng giá ở Toronto và Vancouver.

Báo cáo cho biết tốc độ xây dựng hiện tại của Canada có mức hoàn thành khoảng 1,75% số nhà ở hiện có mỗi năm. Báo cáo nêu rõ, mục tiêu tăng gấp đôi số lượng nhà hoàn thành, "dù đầy tham vọng, là cần thiết để giải quyết những thách thức về khả năng chi trả, vốn sẽ vẫn là một vấn đề của thế hệ đối với người dân Canada."

Giá nhà trung bình của Toronto sẽ tăng từ 1,4 triệu đô la vào năm 2024 lên 1,8 triệu đô la (theo giá trị hiện tại) vào năm 2032 với tốc độ hoàn thành nhà ở hiện tại, báo cáo cho biết – nhưng sẽ giảm xuống còn 1,6 triệu đô la nếu số lượng nhà hoàn thành tăng gấp đôi. Tại Vancouver, báo cáo cho biết chính sách của chính phủ nhằm giảm nhập cư sẽ dẫn đến "một sự sụt giảm khiêm tốn" về giá trung bình trong năm nay, nhưng tốc độ xây dựng nhà ở hiện tại sẽ khiến giá đó tăng từ 2,5 triệu đô la lên 2,8 triệu đô la vào năm 2032. Báo cáo cho biết, việc tăng 50% số lượng nhà hoàn thành sẽ không giúp làm chậm xu hướng này – chỉ có việc tăng gấp đôi số lượng nhà hoàn thành mới làm cho giá cả chững lại.

Sự đa dạng của các thị trường nhà ở Canada cũng nổi bật trong nghiên cứu. Mặc dù việc tăng gấp đôi nguồn cung có thể kìm hãm đà tăng giá ở Toronto và Vancouver, nhưng mô hình lại dự đoán một kết quả khác cho Montreal.

Yönder nói: “Ngay cả khi bạn tăng nguồn cung nhiều hơn, nhiều hơn nữa ở Montreal, bạn cũng không thể ngăn chặn việc tăng giá.” Ông giải thích rằng Montreal đang ở "phía sai" của một đường cong cung cấp ngược, nơi nhu cầu quá lớn lấn át lượng hàng tồn kho mới. Điều này được thúc đẩy bởi tốc độ xây dựng chỉ 1,19% số lượng nhà ở, gần bằng một nửa so với Vancouver (2,32%). Ông nói thêm, vì giá vẫn thấp hơn nhiều so với các thành phố lớn khác, nên “còn nhiều dư địa… để giá tăng”.

Ngược lại, Calgary phản ứng với những thay đổi về nhập cư và dân số hơn là những thay đổi về nguồn cung. Mô hình cho thấy giá sẽ giảm trong thời gian ngắn sau đỉnh điểm do nhập cư là 740.000 đô la vào năm 2024, và vẫn ở dưới mức đỉnh đó bất kể tốc độ xây dựng là bao nhiêu.

Nghiên cứu định lượng tác động của việc giảm bớt các thủ tục quan liêu và thời gian phê duyệt. Nghiên cứu cho thấy, việc cải thiện 10% điểm số của một thành phố trên Chỉ số Quy định (một chỉ số của Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada và Cục Thống kê Canada về các quy tắc phân vùng và đánh giá) sẽ giúp xây thêm 10% nhà ở. Việc giảm 10% thời gian phê duyệt sẽ thúc đẩy nguồn cung tăng 3%. Yönder lưu ý rằng việc điều chỉnh này không tốn kém.

Ông nói: "Nếu bạn cải thiện quy trình quy định, giảm sự chậm trễ, chúng ta có thể tăng nguồn cung mà không tốn kém cho chính phủ."

Mặt khác, nghiên cứu cho biết việc tăng 10% chi phí nguyên vật liệu có thể làm giảm số lượng nhà hoàn thành từ 25% đến 35%, với việc xây dựng căn hộ bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Yönder lưu ý rằng điều này kết nối trực tiếp các mục tiêu nhà ở của Canada với các chính sách thương mại và thuế quan toàn cầu. Yönder cảnh báo: "Các chính sách thuế quan không thể được xem xét mà không nghĩ đến nguồn cung nhà ở. Đây là điều cần phải xem xét rất nghiêm túc."

Vị giáo sư thừa nhận rằng mặc dù gánh nặng quy định không phải là một chủ đề mới, nhưng nghiên cứu này “là nghiên cứu đầu tiên định lượng được các tác động”. Ông cho rằng việc hiểu rõ các đòn bẩy này là rất quan trọng, vì quy mô của thách thức tổng thể là rất lớn. Khi được hỏi liệu việc tăng gấp đôi số lượng nhà hoàn thành có thực sự khả thi ở một thành phố như Vancouver hay không, câu trả lời của ông thẳng thắn.

Ông nói: “Không. Điều đó là không thể… nó rất tốn kém. Nó rất khó khăn”.

Yönder cho biết giá trị của nghiên cứu là cung cấp một dự báo rõ ràng hơn có thể mang lại kế hoạch tốt hơn. "Cuối cùng, chúng ta có thể đưa ra những quyết định tốt hơn bằng cách dự báo tốt hơn.”

Yahoo Finance Canada