Một sự thay đổi thầm lặng đang diễn ra trên thị trường nhà ở Canada

Thị trường nhà ở đa gia đình tại Khu vực Đại Toronto và Hamilton (GTHA) đã trải qua một thời kỳ suy thoái trong nửa đầu năm 2025, với doanh số bán nhà phố và căn hộ chung cư giảm mạnh 67% so với cùng kỳ năm trước. Sự sụt giảm mạnh này đã đưa GTHA trở thành thị trường đa gia đình lớn chậm nhất, tụt hậu so với các đối thủ Canada khác là Calgary và Metro Vancouver.

Theo báo cáo Q2-2025 của Zonda Urban về GTHA, chỉ có 1.817 căn hộ đa gia đình được bán trong sáu tháng đầu năm, bao gồm 952 căn hộ chung cư mới và 865 căn nhà phố. Riêng quý 2 đã có 778 căn được bán, giảm 25% so với quý 1 năm 2025.

Pauline Lierman, phó chủ tịch nghiên cứu thị trường của Zonda Urban, cho biết: "Các báo cáo thảm khốc về tình trạng thị trường căn hộ chung cư mới là chính xác. Ngành này đang ở một điểm uốn; vật lộn với những cách xây dựng để thoát khỏi tình trạng suy thoái kéo dài ba năm qua."

Doanh số bán căn hộ chung cư mới đã liên tục giảm trong ba quý gần đây, đạt mức thấp nhất thị trường là 354 căn trong quý 2 năm 2025. Con số này đánh dấu mức giảm 78% so với một năm trước và giảm mạnh 96% so với đỉnh thị trường vào quý 2 năm 2021, khi 8.622 căn hộ chung cư mới được bán.

Trong khi hoạt động nhà phố bắt đầu có dấu hiệu phục hồi vào cuối quý 2, với các dự án mới được khởi công lại vào cuối tháng 5, doanh số vẫn giảm. 424 giao dịch nhà phố trong quý 2 năm 2025 thể hiện mức giảm 45% so với cùng kỳ năm trước, mặc dù chỉ giảm 4% so với quý 1.

Cung  tăng, giá giảm

Thị trường cũng đang phải vật lộn với lượng nhà xây sẵn chưa bán tăng lên, đạt 1.198 căn trong các tòa nhà mới hơn trong cuộc khảo sát quý 2 của Zonda Urban. Sự chuyển dịch sang các tài sản cho thuê đã được quan sát thấy trong một số trường hợp, với hơn 7.100 căn được theo dõi đã chuyển sang dạng cho thuê kể từ tháng 9 năm 2024. Tuy nhiên, như Lierman lưu ý, "đó không phải là lựa chọn cho tất cả mọi người, cũng như không giải quyết được các vấn đề về mức giao nhà cao nhất trong nhiều thập kỷ và lượng tồn kho xây sẵn chưa bán ngày càng tăng."

Để chống lại doanh số trì trệ, một số nhà phát triển đang phải giảm giá. Lierman giải thích: "Nhiều dự án sẵn sàng giải quyết vấn đề cơ bản về giá với 52 dự án căn hộ và nhà phố đã giảm giá chào bán kể từ đầu năm 2025," thêm rằng đã có "một số phản ứng hạn chế cho đến nay, đặc biệt là khi chỗ đậu xe cũng được bao gồm trong giá mua."

Trong quý 2 năm 2025, bốn dự án căn hộ chung cư mới đã được khởi công, bán được 18% trong số 953 căn với giá trung bình 992 đô la/sq ft, hoặc khoảng 681.829 đô la cho một căn 701 sq ft. Mười ba dự án nhà phố mới đã được khởi công, với 53% trong số 374 căn được tung ra thị trường đã được bán với giá cuối cùng trung bình 867.305 đô la, hoặc 580 đô la/sq ft cho một căn 1.742 sq ft.

Lo ngại về nguồn cung trong tương lai

Mặc dù thị trường hiện tại đang đối mặt với nhiều thách thức, việc bàn giao căn hộ chung cư mới đã tăng vọt trong nửa đầu năm 2025, với 15.060 căn bắt đầu có người ở. Dự kiến sẽ có thêm 31.257 căn nữa bắt đầu có người ở vào cuối năm 2025. Tuy nhiên, triển vọng dài hạn về nguồn cung sau năm 2026 đang đáng lo ngại.

Các dự kiến có người ở được dự báo sẽ giảm đáng kể xuống 20.506 căn trong 50 dự án vào năm 2028, với chỉ 13 trong số các dự án này hiện đang được xây dựng. Đến năm 2029, các dự kiến có người ở được dự đoán sẽ giảm mạnh hơn nữa xuống còn 4.599 căn, không có dự án nào trong số đó hiện đang được xây dựng, báo hiệu một "sự sụt giảm tự do trong nguồn cung."

Một sự thay đổi thầm lặng đang diễn ra trên thị trường nhà ở Canada

Sự sụt giảm mạnh mẽ trong doanh số bán nhà ở đa gia đình tại GTHA trong nửa đầu năm 2025, cùng với việc tồn kho tăng và giá giảm, cho thấy một sự thay đổi đáng kể và có thể gây lo ngại trên thị trường nhà ở Canada, đặc biệt là ở khu vực GTHA. Điều này đang được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố:

Lãi suất cao và chi phí vay tăng: Đây là nguyên nhân chính được các báo cáo khác đề cập. Lãi suất tăng cao trong những năm gần đây đã làm tăng đáng kể chi phí sở hữu nhà, đặc biệt là đối với các căn hộ chung cư thường được mua bởi nhà đầu tư hoặc người mua lần đầu với khả năng tài chính hạn chế hơn.

Giá cả quá cao và khả năng chi trả giảm: Mặc dù giá đã giảm, nhưng sau nhiều năm tăng vọt, mức giá tuyệt đối vẫn còn cao so với thu nhập trung bình, làm giảm khả năng chi trả của người mua.

Nhu cầu yếu và tâm lý thận trọng: Tâm lý thị trường đang chuyển từ "FOMO" (sợ bỏ lỡ) sang "FOBO" (sợ mua phải giá cao). Người mua đang chần chừ, chờ đợi giá giảm thêm hoặc lãi suất ổn định hơn. Sự bất ổn kinh tế nói chung, bao gồm cả lo ngại về thuế quan (được đề cập trong các bài báo khác), cũng góp phần vào tâm lý thận trọng này.

Thị trường đầu tư chung cư bị ảnh hưởng: Một phần lớn thị trường chung cư được thúc đẩy bởi các nhà đầu tư. Khi chi phí sở hữu (bao gồm cả lãi suất thế chấp) tăng nhanh hơn thu nhập từ tiền thuê, lợi nhuận của nhà đầu tư bị thu hẹp, khiến họ ít mặn mà với việc mua thêm căn hộ mới.

Chính sách chính phủ và phí phát triển cao: Một số báo cáo khác cũng chỉ ra rằng chi phí xây dựng cao và phí phát triển của thành phố đang làm cho các dự án mới khó khả thi về mặt tài chính.

Tác động của sự sụt giảm này là đa chiều:

Đối với người mua: Có thể có cơ hội tốt hơn để mua nhà với giá thấp hơn, đặc biệt là nếu giá tiếp tục giảm và các nhà phát triển đưa ra ưu đãi. Tuy nhiên, khả năng chi trả vẫn là một thách thức lớn.

Đối với nhà phát triển: Đây là một giai đoạn cực kỳ khó khăn, với doanh số giảm mạnh, tồn kho tăng và lợi nhuận bị siết chặt. Điều này dẫn đến việc giảm số lượng dự án mới được khởi công và thậm chí hủy bỏ các dự án hiện có, như đã được đề cập trong các báo cáo khác của Urbanation.

Đối với ngành xây dựng: Sự sụt giảm trong việc khởi công các dự án mới có thể dẫn đến mất hàng chục nghìn việc làm trong ngành xây dựng ở GTHA trong những năm tới, ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế khu vực.

Đối với nguồn cung nhà ở trong tương lai: Mặc dù hiện tại có nhiều căn hộ được bàn giao, nhưng sự sụt giảm đáng kể trong các dự án khởi công hiện nay sẽ dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng sau năm 2026. Nếu nhu cầu dân số vẫn tăng, điều này có thể đẩy giá nhà tăng vọt trở lại trong tương lai, tạo ra một cuộc khủng hoảng khả năng chi trả mới.

Tóm lại, thị trường nhà ở đa gia đình tại GTHA đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh đau đớn. Mặc dù nó mang lại một số "sự giảm nhẹ về khả năng chi trả" ngắn hạn cho người mua tiềm năng thông qua việc giảm giá, nhưng nó cũng báo hiệu những vấn đề cấu trúc sâu sắc hơn về khả năng cung cấp nhà ở đủ đáp ứng nhu cầu trong tương lai.

Canadian Mortgage Professional.