Doanh số bán bất động sản ở Canada dự kiến sẽ tiếp tục yếu cho đến khi giá nhà giảm sâu hơn. Đó là nhận định từ BMO Capital Markets, với báo cáo mới nhất cho rằng khoảng cách giữa kỳ vọng của người mua và người bán đang kìm hãm doanh số. Cho đến khi khoảng cách đó được thu hẹp, dù là do ép buộc hay tự nguyện, doanh số sẽ vẫn yếu so với mức lịch sử. Ngân hàng này nhận định khả năng thứ hai là lựa chọn thực tế nhất.

Doanh số bán bất động sản Canada được cải thiện, nhưng vẫn yếu về mặt lịch sử

Ngân hàng này tập trung vào thị trường bất động sản lớn nhất Canada và sự tăng vọt gần đây về doanh số bán hàng. Doanh số bán nhà ở Toronto trong tháng 7 đã tăng 10,9% so với năm ngoái, đánh dấu tháng tăng trưởng thứ tư liên tiếp sau khi điều chỉnh theo mùa. Bất kỳ sự cải thiện nào cũng tốt hơn là không có, nhưng sự tăng trưởng đó có một dấu sao rất lớn.

“Tất nhiên, điểm khởi đầu ở đây là cực kỳ thấp đối với Toronto, và doanh số vẫn thấp hơn nhiều so với mức trung bình của thập kỷ qua,” Robert Kavcic, chuyên gia kinh tế cấp cao tại BMO, giải thích.

Ông ấy đề cập đến một điểm mà phần lớn đã bị bỏ qua—doanh số bán nhà yếu một cách bất thường. Để làm rõ, khối lượng bán hàng chỉ tốt hơn một chút so với tháng 7 năm 2017, khi một cuộc khủng hoảng nhỏ xảy ra với việc áp thuế mua nhà đối với người không phải cư dân.

Nếu đó không phải là một sự phục hồi, thì điều gì sẽ cần thiết để doanh số bán nhà phục hồi? Sự sụt giảm mạnh về giá cũng được quan sát thấy vào tháng trước là một gợi ý.

Nguồn: BMO Capital Markets.

Khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và người mua quá lớn khiến giao dịch khó thành. Giá giảm và doanh số tăng vào tháng trước là bằng chứng rõ ràng, nhưng doanh số vẫn còn yếu, cho thấy cần phải có sự nhượng bộ nhiều hơn để khôi phục sức khỏe thị trường.

“Một khoảng chênh lệch giữa giá chào bán và giá mua quá lớn, có thể nói như vậy, đã ngăn cản thị trường diễn ra suôn sẻ và khiến các căn nhà niêm yết bị ế,” Kavcic giải thích. Ông thấy chỉ có ba khả năng thực tế để giải quyết vấn đề này—bán tháo bắt buộc, lãi suất thế chấp thấp hơn hoặc giảm giá.

Bán tháo bắt buộc sẽ đòi hỏi một cuộc suy thoái nghiêm trọng, mất việc làm và các khoản nợ quá hạn tăng vọt. Điều này sẽ buộc người bán phải tìm kiếm giá thấp hơn, cố gắng tránh vỡ nợ. Theo ngân hàng, đây là lựa chọn ít thực tế nhất. “Chúng tôi không thấy điều đó, và chúng tôi cũng không muốn thấy,” ông lưu ý.

Lãi suất thế chấp thấp hơn là thực tế hơn—mặc dù thực tế hơn không nhất thiết có nghĩa là thực tế. Các tính toán của ngân hàng cho thấy lãi suất trong khoảng 3% sẽ cung cấp đủ động lực để thúc đẩy doanh số bán nhà, đòi hỏi lãi suất phải giảm khoảng 100 điểm cơ bản (bps). Họ thấy việc Ngân hàng Canada cắt giảm thêm 50 bps là khó khăn, và điều đó chỉ giúp thị trường đi được nửa chặng đường.

Giảm giá là lựa chọn cuối cùng, và là lựa chọn “sẽ giúp thị trường hoạt động,” Kavcic nói. Ông lưu ý rằng tiến độ chậm, nhưng giá đang bắt đầu giảm và điều đó đang giúp ích cho thị trường. Việc giảm giá sâu hơn sẽ giúp có nhiều giao dịch hơn.

Mặc dù ngân hàng đã đưa ra ba lựa chọn, nhưng hai trong số đó không phải là kỳ vọng thực tế. Nền kinh tế Canada đang chậm lại, nhưng nó còn lâu mới thấy tình trạng bán tháo bắt buộc và một cuộc suy thoái sâu sắc xảy ra trong tương lai gần. Lãi suất thế chấp giảm có vẻ đơn giản, nhưng điều đó cũng sẽ đòi hỏi một sự suy yếu nghiêm trọng trong nhu cầu để làm giảm lạm phát. Điều đó cũng có nghĩa là các hộ gia đình đang yếu, khiến bất kỳ sự thúc đẩy nào trong hoạt động mua hàng cũng khó có thể xảy ra. Giảm giá sau một trong những đợt tăng giá lớn nhất là thực tế nhất, nhưng hãy thành thật mà nói—bản chất con người hiếm khi hợp lý như vậy.

Better Dwellings