‘Tôi nghĩ sẽ mất một thời gian để giải quyết vấn đề này.’

Tuần trước, hồ sơ tòa án cho thấy hàng chục người mua đã mua căn hộ chung cư đang trong giai đoạn xây dựng trước tại tòa tháp One Bloor West ở Toronto sắp bị hủy bỏ hợp đồng mua bán.

Phán quyết này đồng nghĩa với việc hơn 300 người mua sẽ được hoàn lại tiền đặt cọc ban đầu cùng với lãi suất tích lũy khi vụ việc kéo dài tại tòa nhà - vốn đã bị đưa vào diện quản lý tài sản từ năm 2023 và đã phải đối mặt với sự chậm trễ kéo dài nhiều năm trong việc hoàn thành dự án chung cư - vẫn tiếp diễn.

Một số người mua đã tỏ ra thất vọng khi biết tin rằng thương vụ mua căn hộ chung cư mà họ mong đợi từ lâu tại địa danh nổi tiếng này của Toronto đã không được thực hiện, mặc dù họ đã được đề nghị mua lại.

Tuy nhiên, nhiều người khác đã mua căn hộ ở Toronto trong những năm gần đây sẽ chớp lấy cơ hội để thu hồi vốn và từ bỏ khoản đầu tư tồi tệ của mình, khi thị trường chung cư của thành phố ngày càng trở nên tồi tệ hơn.

Trước khi lãi suất bắt đầu tăng dần vào năm 2022, một căn hộ chung cư ở Toronto dường như là một cú hích chắc chắn cho các nhà đầu tư: một cơ hội để mua bất động sản, cho thuê và nhận thu nhập từ việc cho thuê trong khi giá trị vẫn tiếp tục tăng không ngừng.

Một số người thậm chí còn quyết định chuyển nhượng những bất động sản đó, bán lại trước khi phải đóng giao dịch và kiếm được lợi nhuận kha khá từ việc giá tăng nhanh chóng, thậm chí chỉ trong vài năm.

Sau đó, lãi suất tăng sau khi Canada thoát khỏi đại dịch COVID-19 trùng hợp với việc điều chỉnh giảm mạnh các mục tiêu nhập cư, đồng nghĩa với việc nhu cầu thuê các loại bất động sản này giảm xuống ngay cả khi các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng giảm.

Và mặc dù giá trị căn hộ chung cư ở Toronto tưởng chừng như sẽ không bao giờ giảm, nhưng thực tế đã liên tục giảm trong hai năm qua - tạo ra một cuộc khủng hoảng cho nhiều người mua, những người đột nhiên không thể vay thế chấp để trang trải giá mua ban đầu khi đến thời điểm đóng giao dịch.

Điều này đã gây ra cơn ác mộng cho các chủ nhà và nhà đầu tư, những người hiện đang phải tiêu tốn tiền vào những căn hộ nhỏ bé trong thành phố - được mệnh danh là những căn hộ "chuồng chó" - mà không ai muốn cho thuê hay mua.

Một số người chỉ đơn giản là chọn cách từ bỏ việc mua nhà, bỏ lại tiền đặt cọc và tự đẩy mình vào nguy cơ phải đối mặt với vô số thách thức pháp lý từ các nhà xây dựng và phát triển.

Liệu tình trạng nợ quá hạn thế chấp có gia tăng trong thời gian tới?

Cuộc khủng hoảng đã khiến người vay và các nhà môi giới phải loay hoay tìm giải pháp và đặt ra câu hỏi liệu nó có thể gây ra sự sụp đổ toàn diện cho thị trường nhà ở Toronto hay không.

Điều này có thể sẽ thể hiện rõ qua sự gia tăng đột biến các khoản nợ quá hạn thế chấp trong thành phố – nhưng hiện tại, các nhà quan sát thị trường không thấy có lý do gì đáng lo ngại.

Theo từng năm, tổng số nợ quá hạn thế chấp trên toàn thành phố thực sự đã tăng vọt, tăng 60% từ quý 2 năm 2024 đến quý 2 năm 2025. Mức tăng này đưa chúng lên mức chưa từng thấy kể từ năm 2012.

Nhưng với tỷ lệ 0,24% trên tổng số các khoản thế chấp, tỷ lệ nợ quá hạn này vẫn tương đối thấp – và Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) tin rằng không có lý do gì để hoảng loạn ngay lập tức.

“Tôi vẫn đang theo dõi những gì đang diễn ra, đặc biệt là ở Toronto và Vancouver,” Phó kinh tế trưởng của Cơ quan Nhà ở Quốc gia, Aled ab Iorwerth (ảnh trên) chia sẻ với Canadian Mortgage Professional. “Rõ ràng là hiện tại có rất nhiều thách thức.

“Tỷ lệ nợ quá hạn ở Toronto hiện đang tương đương với mức trung bình của Canada, nhưng trong vài năm qua, chúng đã tăng lên. Trước đây, tỷ lệ này thấp hơn đáng kể. Mặc dù tỷ lệ tăng vẫn ở mức cao, nhưng tôi không cho rằng hiện tại không có gì đáng lo ngại – nhưng ít nhất chúng tôi vẫn đang theo dõi sát sao.”

Nhu cầu căn hộ cuối cùng sẽ phục hồi, CMHC cho biết

Nhu cầu căn hộ trên thị trường cho thuê và mua dự kiến sẽ không sớm phục hồi, đặc biệt là khi còn nhiều bất ổn bao trùm triển vọng kinh tế và mục tiêu nhập cư vẫn thấp hơn so với những năm trước.

Tuy nhiên, CMHC gần đây đã nhấn mạnh rằng sự sụt giảm trong số lượng nhà khởi công tại Toronto có thể sẽ tiếp tục trong những năm tới, một xu hướng cuối cùng sẽ gây thêm áp lực lên nguồn cung về lâu dài.

"Tôi nghĩ sẽ mất một thời gian để tình trạng này được giải quyết," ông Iorwerth nói. "Mặt trái nằm ở phía nguồn cung: tôi nghĩ số lượng nhà khởi công xây dựng căn hộ sẽ giảm đáng kể. Vì vậy, trong vòng ba hoặc bốn năm tới, tôi lo ngại rằng chúng ta sẽ lại rơi vào tình trạng thiếu hụt."