Cuộc khủng hoảng căn hộ chung cư ở Toronto báo động thị trường nhà ở Vancouver đang chậm lại

Từng là thị trường bất động sản sinh lời nhất Canada đối với các nhà đầu tư, Toronto đã phải gánh chịu một đợt điều chỉnh sâu sắc trong lĩnh vực căn hộ chung cư vào năm 2025 khi doanh số bán hàng giảm mạnh và giá cả trượt dốc.

Cuộc khủng hoảng của thành phố, có thể chứng kiến lượng căn hộ chung cư chưa bán được tăng vọt hơn nữa trong những tháng tới, đã thu hút hầu hết các tiêu đề về sự khó khăn của thị trường nhà ở trong năm qua. Tuy nhiên, các nhà theo dõi thị trường Vancouver đang nín thở chờ xem liệu thành phố của họ có thể trải qua đợt suy thoái mạnh tương tự như Toronto hay không – và liệu điều tồi tệ nhất đã qua đi hay vẫn còn ở phía trước.

Những lo ngại về một cuộc khủng hoảng thị trường căn hộ chung cư có thể lan rộng từ Toronto đã được củng cố khi Cơ quan Nhà ở Quốc gia, Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC), đã nêu bật Vancouver cùng với Toronto là nguyên nhân gây lo ngại vì sự sụt giảm đáng kể trong hoạt động bán căn hộ chung cư trong những năm gần đây.

Theo báo cáo của CMHC được công bố trong tháng này, hoạt động mua căn hộ chung cư tại Toronto đã giảm 75% từ năm 2022 đến cuối quý I năm nay, trong khi Vancouver chứng kiến mức giảm nhẹ hơn – nhưng vẫn đáng chú ý – là 37%.

Hơn 2.000 căn hộ chung cư mới chưa bán và bỏ trống ở Vancouver vào tháng 4, theo Greater Vancouver Realtors (GVR), với số lượng niêm yết tăng vọt lên mức cao nhất trong hơn một thập kỷ.

Tuy nhiên, trong khi sự dư thừa hàng tồn kho đó đã gây ra nỗi lo ngại về một cuộc khủng hoảng ở Vancouver, thị trường căn hộ chung cư của thành phố này vẫn đang ở trạng thái tốt hơn Toronto, nơi có hơn 20.000 căn hộ chung cư chưa bán (bao gồm cả các căn hộ tiền xây dựng và đang xây dựng) đang bỏ trống.

Điều đó có nghĩa là hiện tại, Vancouver khó có thể chứng kiến một đợt điều chỉnh nghiêm trọng như Toronto, theo nhà môi giới thế chấp Anthony Zhang (ảnh trên) của DLC Clear Trust Mortgages có trụ sở tại Vancouver.

Ông nói với Canadian Mortgage Professional: "Tôi nghĩ ở Toronto khó khăn hơn ở đây một chút. Tôi thấy có một số thách thức về phía cung, và mọi người đang gặp khó khăn trong việc bán. Nhưng tôi nghĩ vấn đề đang trở nên tồi tệ hơn ở Toronto."

Cung cầu và "Căn hộ chuồng chó"

"Về phía cung, có rất nhiều căn hộ bán trước sắp hoàn thành, nhưng so với Toronto, chúng tôi vẫn ổn về phía cung. Nhưng tôi thấy những người đã gặp khó khăn trong việc bán, đặc biệt là căn hộ chung cư."

Vẫn chưa rõ chính xác bao nhiêu phần trăm thị trường căn hộ chung cư của Vancouver được tạo thành từ những căn hộ được gọi là "căn hộ chuồng chó" (dog crate) được thấy ở Toronto: những căn hộ studio nhỏ được xây dựng chỉ để cho thuê, có sự phổ biến đang giảm mạnh. Các căn hộ này thường có diện tích nhỏ (thường dưới 500 bộ vuông), thiết kế kém và được xây dựng chủ yếu cho mục đích cho thuê ngắn hạn hoặc đầu tư.

Tuy nhiên, Zhang không tin rằng lĩnh vực căn hộ chung cư ở Vancouver lại quá phụ thuộc vào những căn hộ đó như Toronto. "Tôi thỉnh thoảng thấy loại sản phẩm này, nhưng nó vẫn không phải là sản phẩm chính," ông nói. "Tôi chỉ thấy một phần nhỏ tồn thực sự thuộc về phía studio. Ở đây, sản phẩm chính vẫn là những căn hộ rộng hơn 500 bộ vuông."

Hy vọng vào nửa cuối năm tươi sáng hơn

Lãi suất tăng kể từ năm 2022 và sự biến động kinh tế trong năm nay đã gây áp lực lên thị trường nhà ở quốc gia trên hầu hết các loại hình bất động sản, với những yếu tố đó đặc biệt gây thiệt hại nặng nề cho các nhà đầu tư căn hộ chung cư.

Zhang kỳ vọng sự bất ổn này cuối cùng sẽ giảm bớt, và ít có khả năng xảy ra một cuộc khủng hoảng kéo dài trên thị trường Vancouver – dù là trong lĩnh vực căn hộ chung cư hay các lĩnh vực khác.

Ông nói, mặc dù một số người mua tiềm năng có thể đã rời khỏi thị trường khi nỗi lo ngại về thuế quan gia tăng, nhưng những khách hàng tiềm năng đó sẽ không đứng ngoài cuộc mãi mãi. Điều đó có nghĩa là trong khi tâm lý nhà đầu tư có thể vẫn im ắng, những người mua căn hộ chung cư để ở có thể sẽ thấy một số cơ hội.

Lãi suất giảm có thể giảm bớt khó khăn cho thị trường Vancouver

Bức tranh thị trường nhà ở tổng thể vẫn tích cực về dài hạn, theo Zhang. "Cho dù họ đang mua căn nhà đầu tiên hay nâng cấp... nếu họ thực sự cần tham gia thị trường, tôi cho rằng đây là thời điểm tốt cho họ vì không có nhiều cạnh tranh. Đây là thị trường của người mua," ông nói. "Vì vậy, tôi có thể nói rằng chúng ta sẽ thấy số lượng giao dịch tăng lên trong nửa cuối năm."

Hơn nữa, lãi suất có vẻ sẽ giảm thêm trong nửa cuối năm. Ngân hàng Trung ương Canada đã tạm dừng chu kỳ cắt giảm lãi suất, nhưng dự kiến sẽ giảm lãi suất chuẩn trước cuối năm 2025 – có thể sớm nhất là vào tháng 9.

Điều đó báo hiệu tin tốt cho những người mua tiềm năng ở Vancouver – và có thể cả các nhà đầu tư. Zhang nói: "Tôi dự đoán sẽ có thêm hai hoặc ba đợt cắt giảm lãi suất nữa. Tôi không thấy nền kinh tế hoạt động tốt trong nửa cuối năm, và chúng ta chắc chắn cần một số đợt cắt giảm để giúp ích cho điều đó."

"Vì vậy, với một số người mua xuất hiện, tôi cảm thấy lạc quan về nửa cuối năm 2025 về số lượng giao dịch – mặc dù có một số vấn đề dài hạn."

Bản tiếng Việt của The Canada Life