RBC cho biết cần có nguồn vốn khổng lồ để tài trợ cho nhu cầu nhà ở giá cả phải chăng của quốc gia

Đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở ngày càng tăng và áp lực về khả năng chi trả, Canada đang được thúc giục xem xét các công cụ thuế kiểu Mỹ để thu hút vốn tư nhân vào phát triển nhà ở và cơ sở hạ tầng.

Theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng Hoàng gia Canada (RBC), gần 2 nghìn tỷ đô la vốn sẽ cần thiết trong năm năm để thêm 3,5 triệu đơn vị nhà ở — đại diện cho mức tăng gấp năm lần đầu tư hàng năm.

Trong khi Canada đã dựa vào các khoản tài trợ và tài chính ưu đãi để thúc đẩy nhà ở giá cả phải chăng, cách tiếp cận của Hoa Kỳ đã tập trung vào các ưu đãi thuế để thu hút các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân. Hai công cụ chính — trái phiếu đô thị miễn thuế và tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp (LIHTC) — là trọng tâm của chiến lược đó.

Trái phiếu đô thị miễn thuế, tài trợ cho cơ sở hạ tầng công cộng như đường sá và tiện ích, cung cấp thu nhập lãi suất miễn thuế cho các nhà đầu tư. Lợi ích này cho phép các thành phố vay với lãi suất thấp hơn 100 đến 160 điểm cơ bản so với các khoản nợ chịu thuế tương đương.

Năm 2024, Hoa Kỳ có 4 nghìn tỷ đô la nợ đô thị chưa thanh toán, và những trái phiếu này được ghi nhận đã thu hút 10 đô la đầu tư tư nhân cho mỗi 1 đô la doanh thu thuế bị mất.

Ở Hoa Kỳ, trái phiếu hoạt động tư nhân (PABs) — một tập hợp con của trái phiếu đô thị — được sử dụng cho các dự án có cả lợi ích công cộng và tư nhân, bao gồm nhà ở giá cả phải chăng. Khoảng 44% trong số 41 tỷ đô la phân bổ PAB năm 2022 đã hỗ trợ các sáng kiến nhà ở như vậy.

Trong khi đó, LIHTC đã giúp tài trợ 3,65 triệu đơn vị nhà ở giá cả phải chăng kể từ năm 1987. Các dự án đủ điều kiện nhận được tín dụng thuế 4% hoặc 9%, được chuyển cho các nhà đầu tư để đổi lấy tài trợ vốn cổ phần. Trung bình, 0,90 đô la vốn cổ phần được huy động trên mỗi 1 đô la tín dụng. Cấu trúc thường liên quan đến việc thành lập một công ty trách nhiệm hữu hạn nơi các nhà đầu tư cung cấp vốn và nhận được các lợi ích thuế.

Mô hình này đã tạo ra tỷ suất lợi nhuận nội bộ sau thuế từ 3,5% đến 8%, làm cho nó cạnh tranh với lợi suất trái phiếu Kho bạc Hoa Kỳ.

Năm 2024, các khoản đầu tư liên quan đến LIHTC và trái phiếu đô thị cùng nhau thu hút gần 500 tỷ đô la, trong khi khiến Kho bạc Hoa Kỳ tốn 59,1 tỷ đô la — khoảng 1,2% tổng doanh thu liên bang.

Để Canada thực hiện các công cụ tương tự, cần có những thay đổi trong Đạo luật Thuế thu nhập liên bang, bao gồm các miễn trừ cho lãi trái phiếu và các điều khoản cho tín dụng thuế nhà ở.

Tập đoàn Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) có thể sẽ cần một nhiệm vụ mở rộng để giám sát việc tuân thủ, và các thành phố sẽ cần phát triển các khuôn khổ vay mượn để phát hành trái phiếu phù hợp với mục tiêu nhà ở.

© 2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life