Khi hoạt động bán và cho thuê chậm lại, các nhà phát triển chuyển hướng sang các căn hộ lớn hơn, đáng sống hơn.

Thị trường căn hộ chung cư của Toronto đang đối mặt với một thách thức mới: nguồn cung dư thừa các căn hộ nhỏ đang ngày càng khó bán hoặc cho thuê khi người mua ưu tiên những không gian lớn hơn, đáng sống hơn.

Theo Hội đồng Bất động sản Khu vực Toronto, căn hộ studio và một phòng ngủ chỉ chiếm 20% doanh số bán trong quý cuối cùng của năm 2024, trong khi các căn hộ lớn hơn, chẳng hạn như một phòng ngủ cộng với phòng làm việc, hai phòng ngủ và hai phòng ngủ cộng với phòng làm việc, chiếm 72%. Khó khăn trong việc bán các căn hộ nhỏ hơn phản ánh một xu hướng thị trường rộng lớn hơn.

John Pasalis, một nhà môi giới bất động sản Toronto, cho biết: "Đặc biệt là những căn hộ một phòng ngủ rất nhỏ, dưới 550 bộ vuông — nhu cầu rất chậm."

Giá thuê của những căn hộ này cũng bị ảnh hưởng. Theo Rentals.ca, giá thuê trung bình của một căn hộ một phòng ngủ ở Toronto đã giảm 5,8% so với cùng kỳ năm trước, với các thành phố lớn khác chứng kiến mức giảm mạnh hơn nữa.

Điều kiện thị trường đã thay đổi khi nhiều người dùng cuối, thay vì nhà đầu tư, đang thúc đẩy nhu cầu. Trong khi các căn hộ siêu nhỏ từng hấp dẫn các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập cho thuê hoặc lợi nhuận bán lại, thì những căn hộ tương tự hiện được coi là quá chật chội cho cuộc sống lâu dài.

Christopher Wein, giám đốc điều hành của Equiton Developments, cho biết trong một cuộc phỏng vấn với CBC News: "Nhỏ là tuyệt vời từ góc độ giá cả, nhưng không phải nếu nó không có chức năng, khả thi hoặc đáng sống. Con lắc phải quay trở lại."

Wein lưu ý rằng trong một số dự án, các nhà phát triển đang xem xét lại thiết kế để ưu tiên không gian. Ví dụ, dự án của Equiton tại 875 The Queensway sẽ có 152 căn hộ lớn hơn thay vì 177 căn hộ đã được phê duyệt trước đó, với mỗi căn hộ hiện lớn hơn khoảng 10%. Dự án sửa đổi dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2027.

Những hạn chế về cấu trúc và tài chính

Việc sửa đổi các căn hộ hiện có về mặt lý thuyết là có thể nhưng hiếm khi thực tế. Việc sáp nhập các căn hộ đòi hỏi những thay đổi cấu trúc tốn kém và công việc kỹ thuật, đặc biệt là trong các tòa nhà có tường bê tông. Wein lưu ý rằng những cải tạo như vậy thường quá đắt đỏ và phức tạp đến mức "chúng ta không nên bận tâm."

Ngay cả khi khả thi về mặt cấu trúc, các yếu tố kinh tế hiếm khi hoạt động. Các căn hộ nhỏ hơn thường được bán với giá cao hơn trên mỗi bộ vuông, khiến việc mua và sáp nhập hai căn hộ tốn kém hơn so với việc mua thẳng một căn hộ lớn hơn.

Pasalis nói: "Xác suất hai căn hộ được rao bán cùng một lúc mà phù hợp để sáp nhập… gần như bằng không."

Helen Stopps, giáo sư kiến trúc khoa học tại Đại học Metropolitan Toronto, chỉ ra rằng bất kỳ cải tạo nào như vậy trong các tòa nhà đã hoàn thành sẽ yêu cầu sự chấp thuận của hội đồng quản trị chung cư—một quá trình mà cô mô tả là "cực kỳ khó khăn."

Giải pháp chính sách

Với những rào cản về cấu trúc và tài chính hạn chế các giải pháp sau xây dựng, các chuyên gia cho rằng cần có các cách tiếp cận chính sách mới và đổi mới thiết kế.

Stopps kêu gọi các ưu đãi như "tiền thưởng mật độ" hoặc giảm phí phát triển cho các tòa nhà cung cấp các căn hộ lớn hơn, đáng sống hơn.

Bà nói: "Việc cho phép các nhà phát triển làm bất cứ điều gì họ muốn để tối đa hóa lợi nhuận là cách chúng ta có rất nhiều căn hộ nhỏ siêu nhỏ."

Bà cũng gợi ý rằng những cải thiện về khả năng sống có thể đến từ bên trong các căn hộ, chẳng hạn như đồ nội thất mô-đun và tường di động, hoặc bên ngoài chúng, thông qua việc tăng cường không gian chung và tiện nghi.

© 2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life