Mặc dù các con số quốc gia cho thấy sự gia tăng đột biến trong các dự án này, nhưng tình hình thực tế ở các thành phố lại rất khác nhau.

Dữ liệu mới từ Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) cho thấy các thành phố lớn nhất Canada đã chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ trong việc xây dựng nhà ở “Missing Middle” (loại hình nhà ở mật độ vừa phải, bao gồm nhà liền kề nhiều căn, nhà phố, nhà phố xếp chồng, và chung cư thấp tầng).

Từ năm 2018 đến 2023, số lượng khởi công nhà ở Missing Middle tại Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa và Montréal tăng trưởng trung bình 5% hàng năm. Tốc độ ổn định này đã nhường chỗ cho một cú nhảy vọt đáng kinh ngạc 44% từ năm 2023 đến 2024, với các thành phố thuộc vùng Prairie dẫn đầu.

Báo cáo cho biết: “Calgary và Edmonton đã khởi công gần 21.000 căn, chiếm 67% số lượng khởi công Missing Middle trên sáu trung tâm này.”

CMHC giải thích rằng “việc có sẵn đất đai dồi dào và gánh nặng quy định thấp hơn đã hỗ trợ sự tăng trưởng của nhà ở Missing Middle” tại các địa điểm đó.

Các Thành Phố Prairie Dẫn Đầu

Sự thống trị của Edmonton và Calgary trong phân khúc này không phải là ngẫu nhiên. Cả hai thành phố đều được hưởng lợi từ làn sóng di cư nội tỉnh mạnh mẽ, nhu cầu thuê nhà vững chắc, và các chính sách khuyến khích phát triển mật độ trung bình.

Các dự án mật độ trung bình thường được xây dựng nhanh hơn—đặc biệt khi không yêu cầu thay đổi quy hoạch—và thường cần ít vốn hơn so với các dự án lớn hơn. Những loại nhà này cũng mở rộng lựa chọn cho các gia đình thấy nhà biệt lập quá đắt và chung cư cao tầng quá nhỏ.

Vancouver và Toronto Đang Tụt Lại

Mặt khác, Vancouver và Toronto đang tụt lại phía sau. Số lượng khởi công Missing Middle của Vancouver đã giảm 56% từ năm 2018 đến 2024, từ 2.300 căn năm 2018 xuống chỉ còn 1.002 căn vào năm 2024, trước khi được dự báo phục hồi khiêm tốn vào năm 2025.

CMHC báo cáo: “Chi phí đất đai cao làm giảm tính khả thi của các dự án nhỏ hơn trên hầu hết thành phố, đặc biệt là ở trung tâm thành phố và các khu vực xung quanh.”

Toronto phải đối mặt với những thách thức tương tự, mặc dù cả hai thành phố gần đây đã đưa ra các biện pháp để cải thiện tính kinh tế của các dự án này, chẳng hạn như miễn phí phát triển cho các dự án nhỏ.

Tại Toronto, các cải cách quy hoạch gần đây đã thúc đẩy một làn sóng chuyển đổi nhà ở hiện có (infill conversions). Báo cáo cho biết: “Kể từ năm 2024, chuyển đổi nhà ở đã nhanh chóng trở thành cách hàng đầu để cung cấp nhà ở Missing Middle ở Toronto.”

Sự Đa Dạng Khu Vực Định Hình Bối Cảnh

Loại hình và vị trí của nhà ở Missing Middle rất đa dạng giữa các thành phố.

Montréal chủ yếu là chung cư thấp tầng.

Ottawa dẫn đầu về nhà liền kề nhiều căn (row homes), chiếm 61% số lượng khởi công Missing Middle của thành phố.

Calgary và Edmonton đang chuyển từ phát triển nhà liền kề ở ngoại ô sang các dự án lấp đầy (infill projects) ở các khu dân cư đã có sẵn.

Canadian Mortgage Professional.