Các lãnh đạo ngân hàng phác thảo một thời gian dài tạm dừng tăng lãi suất và sự phục hồi chậm chạp cho thị trường nhà ở

Ngành công nghiệp thế chấp của Canada bước vào năm 2026 với thị trường tài chính đang cân nhắc khả năng Ngân hàng Trung ương Canada tăng lãi suất một lần nữa – nhưng các nhà kinh tế hàng đầu của CIBC cho rằng kịch bản đó vẫn còn xa vời, ngay cả khi thị trường nhà ở vẫn đang trong giai đoạn tái cấu trúc đầy khó khăn.

Phát biểu trên podcast Eyes on the Economy của CIBC Capital Markets, nhà kinh tế trưởng Avery Shenfeld và phó nhà kinh tế trưởng Benjamin Tal đã định hình năm 2026 là một năm chuyển tiếp, với rủi ro lạm phát giảm bớt và hoạt động xây dựng nhà ở quá yếu để khắc phục những khó khăn nghiêm trọng về khả năng chi trả.

Lo ngại về lạm phát do chi phí đẩy bị cho là phóng đại

Ông Shenfeld phản bác quan điểm cho rằng thuế quan và sự thay đổi mô hình thương mại sẽ làm bùng phát lại lạm phát do chi phí đẩy và buộc ngân hàng trung ương phải hành động.

Ông chỉ ra giá nhập khẩu hàng tiêu dùng, bao gồm cả ô tô, vẫn ở mức thấp bất chấp các động thái áp thuế của Hoa Kỳ, và lưu ý rằng sự gia tăng gần đây trong chỉ số giá sản phẩm công nghiệp của Canada chủ yếu đến từ vàng và thịt chứ không phải từ các mặt hàng trong rổ hàng tiêu dùng.

“Dựa trên bài báo chúng tôi đã viết, dường như lạm phát do chi phí đẩy không có khả năng trở thành vấn đề nghiêm trọng, cả hiện tại lẫn trong tương lai đến năm 2026”, ông Shenfeld nói.

Ông nói thêm rằng các điều chỉnh GDP gần đây phản ánh năng suất mạnh hơn chứ không phải thị trường lao động quá nóng, để lại “lượng dư thừa gần như tương đương” trong nền kinh tế.

Trong khi đó, nhà kinh tế trưởng của BMO, Doug Porter, mô tả việc tăng lãi suất vào năm 2026 là một “viễn cảnh xa vời” và cho biết Ngân hàng có nhiều khả năng giữ nguyên lãi suất hơn là tăng sau khi kết thúc năm 2025 ở mức 2,25%. Porter và các nhà dự báo khác cho rằng kịch bản khả thi nhất là một giai đoạn tạm dừng kéo dài đến năm 2026 sau khi cắt giảm 100 điểm cơ bản vào năm 2025.

Nhà ở được xem là quá đắt để mua, nhưng lại quá yếu để xây dựng

Ông Tal chuyển sang vấn đề nhà ở, nhấn mạnh sự khác biệt giữa các vùng: Alberta và vùng Đại Tây Dương của Canada vẫn giữ vững, trong khi Ontario và British Columbia “thực sự đang trong thời kỳ suy thoái thị trường nhà ở”.

Ông cho biết, giấy phép xây dựng và doanh số bán nhà mới đã giảm “đáng kể” trên khắp các tỉnh, do sự bất ổn kinh tế và tốc độ tăng trưởng dân số chậm lại ảnh hưởng đến nhu cầu.

“Tôi nghĩ rằng cách tốt nhất để mô tả thị trường nhà ở nói chung là quá đắt để mua, nhưng lại không đủ đắt để xây dựng. Thị trường đã đổ vỡ, thị trường đã đóng băng”, ông Tal nói.

Ông cảnh báo rằng giá căn hộ chung cư ở Ontario đã giảm khoảng 22% so với mức đỉnh và có thể giảm thêm 10 đến 15% trước khi thị trường ổn định trở lại, với hoạt động xây dựng “về cơ bản là không có” và sự phục hồi trong xây dựng có thể bị đẩy lùi đến năm 2028 hoặc 2029.

Ông Tal cũng đặt câu hỏi về dữ liệu lạm phát chính thức, cho rằng ước tính của Cơ quan Thống kê Canada về lạm phát tiền thuê nhà khoảng 5% mâu thuẫn với xu hướng giá thuê nhà chào bán âm và tỷ lệ luân chuyển thấp kỷ lục.

Hiện tượng "nhiều gia đình cùng sống chung một nhà" hôm nay, cú sốc cầu ngày mai

Tal nhấn mạnh hiện tượng "nhiều gia đình cùng sống chung một nhà" như một van xả áp ngầm trong cuộc khủng hoảng khả năng chi trả.

Khi giá nhà giảm và khả năng chi trả được cải thiện, ông dự đoán hiện tượng "không còn nhiều gia đình cùng sống chung" sẽ giải phóng một làn sóng cầu mới, bên cạnh làn sóng nhập cư và hình thành hộ gia đình.

Nhìn về phía trước, Tal cho biết ông coi năm 2026 là giai đoạn chuyển tiếp từ "tình hình tồi tệ sang tình hình tốt hơn nhiều", với nửa đầu năm yếu kém về số lượng nhà khởi công xây dựng và nửa cuối năm mạnh mẽ hơn khi lãi suất thấp, hỗ trợ tài chính và giảm bớt bất ổn chính trị dần dần xây dựng lại niềm tin.

Joel Fox, giám đốc điều hành của nền tảng bất động sản kỹ thuật số Ownright, trước đó cho biết tâm lý người mua và "rủi ro về mặt cảm xúc" hiện đang ảnh hưởng đến hoạt động thị trường nhiều hơn so với lãi suất thế chấp nói chung.

“Việc giữ nguyên lãi suất xác nhận những gì chúng ta đã thấy trong nhiều tháng qua: lãi suất không còn là rào cản nữa. Giá nhà đã giảm so với mức đỉnh, nhưng người mua vẫn thận trọng vì họ không chắc chắn về giá trị lâu dài của khoản đầu tư. Mọi người lo lắng về việc trả giá quá cao hoặc mất vốn chủ sở hữu hơn là việc phải trả thêm vài đô la tiền lãi hàng tháng,” Fox nói.

“Các nhà môi giới bất động sản và người cho vay đang bước vào một giai đoạn mới, nơi khía cạnh phi tài chính của việc mua nhà quan trọng hơn giá cả. Người mua muốn sự minh bạch, giao tiếp rõ ràng, định giá thực tế và hướng dẫn giúp họ hiểu được rủi ro, chứ không chỉ là chi phí.”

Canadian Mortgage Professional.