Không có câu trả lời dễ dàng nào cho các nhà đầu tư hay nhà môi giới trong bối cảnh thị trường chung cư Toronto đang suy thoái liên tục

Những khó khăn của thị trường chung cư Toronto vẫn chưa có dấu hiệu suy giảm. Hoạt động và giá cả đều giảm ở cả trung tâm thành phố và khu vực GTA (Greater Toronto Area) vào tháng trước, khi những người bán hy vọng phải chờ đợi lâu hơn nữa để tình hình thay đổi – và triển vọng thậm chí còn ảm đạm hơn đối với những người mua căn hộ xây dựng trước (preconstruction).

Hàng loạt nhà đầu tư đã mua căn hộ trong những năm gần đây trước khi dự án bắt đầu xây dựng, hy vọng tận dụng một trong những cơ hội bất động sản sinh lời nhất Canada vào thời điểm đó. Tuy nhiên, thời điểm bàn giao các căn hộ đó hiện đang đến gần vào thời điểm tồi tệ nhất cho những người mua này, với giá trị định giá trong nhiều trường hợp thấp hơn nhiều so với giá bán đã thỏa thuận từ nhiều năm trước.

Điều đó khiến các nhà đầu tư không có câu trả lời dễ dàng khi đối mặt với tình thế khó xử về cách bù đắp khoản chênh lệch giữa giá trị định giá và phí đã thỏa thuận – và làm thế nào để tránh mất tiền vào một tài sản cho thuê mà giờ đây có khả năng bị âm dòng tiền.

Các nhà môi giới áp dụng phương pháp 'dựa trên tình huống' để giải quyết khủng hoảng của khách hàng

Micky Khaneka, nhà môi giới thế chấp của DLC Clear Trust Mortgages, nói với Canadian Mortgage Professional rằng không có giải pháp chung cho tất cả các khách hàng đầu tư có nguy cơ bị thiệt hại do suy thoái thị trường chung cư.

Ông cho biết: "Đó là dựa trên tình huống cụ thể." "Nhưng một số giải pháp phổ biến là: nếu khách hàng có khả năng sở hữu các tài sản khác, thì dựa vào vốn chủ sở hữu của họ và có thể giúp họ tái cấp vốn và rút một phần vốn chủ sở hữu để bù đắp khoản thiếu hụt."

Các ví dụ được ghi nhận rõ ràng cho thấy khách hàng chỉ đơn giản là bỏ cọc và từ bỏ việc mua căn hộ xây dựng trước – Khaneka cho biết đây không phải là một kết quả lý tưởng, bởi vì kịch bản "tồi tệ nhất" đó vẫn có khả năng cao bị chủ đầu tư kiện.

Trong các trường hợp khác, các chủ đầu tư sẵn sàng làm việc với người mua, đưa ra các khoản thế chấp VTB (vendor take-back mortgage), trong đó người bán chi trả một phần trăm khoản thế chấp để người mua trực tiếp trả lại sau này.

Mỗi lựa chọn đó đều không hoàn hảo, với ít lợi ích sau khi giao dịch kết thúc. Khaneka nói: "Ngay cả đối với những khách hàng đang hoàn tất giao dịch, họ biết rằng giá trị không còn ở đó – nhưng bây giờ họ phải hoàn tất." "Rất nhiều trong số đó là những khoản mua đầu cơ vì mọi thứ đều tăng vào thời điểm đó, và họ nghĩ, 'Chúng ta sẽ chỉ cho thuê thôi.'"

"Nhưng sự dư cung, đặc biệt là trong thị trường chung cư, đã khiến giá thuê bắt đầu giảm. Vì vậy, các khoản thanh toán vẫn cao, giá thuê thấp. Và sau đó bạn phải trả thêm thuế tài sản và phí bảo trì – chỉ riêng với tư cách là một khoản đầu tư, điều đó không có ý nghĩa."

Điều đó có nghĩa là ngay cả khi khách hàng tìm cách hoàn tất giao dịch, đó chỉ đơn thuần là trường hợp "chịu đựng," theo Khaneka, và chấp nhận rằng khoản đầu tư có thể tiếp tục mất tiền trong ngắn hạn. Ông nói: "Đó chỉ là một viên thuốc đắng phải nuốt."

Định giá tổng thể là một lựa chọn cho (một số) người đi vay

Một số tổ chức cho vay đã đưa ra các định giá tổng thể (blanket appraisals) theo giá trị căn hộ được mua ban đầu, có nghĩa là người đi vay không phải vất vả để bù đắp khoản chênh lệch giữa giá trị định giá và giá gốc.

Điều đó đã giúp rất nhiều khách hàng trong tình thế khó khăn – nhưng người đi vay vẫn phải đủ điều kiện cho giá trị định giá đó, một việc không hề dễ dàng trong thị trường hiện tại nơi lãi suất hiện cao hơn nhiều so với khi họ mua ban đầu.

Khaneka nói: "Họ có thể đã đủ điều kiện, hoặc đã tính toán nhanh vào thời điểm đó," "nhưng bây giờ, ghi nhớ các mức lãi suất mới đó, hoặc tình hình thu nhập cá nhân hoặc kịch bản nợ của họ thay đổi, ngân hàng cụ thể có thể không chấp nhận phê duyệt đó hoặc có thể không đủ điều kiện cho họ nữa – vì vậy họ phải dùng đến các lựa chọn khác."

Các ngân hàng lớn bao gồm Royal Bank of Canada (RBC) đã đưa ra giải pháp đó cho một số khách hàng nhất định. Bộ sản phẩm của ngân hàng đó không có sẵn cho các nhà môi giới – nhưng Khaneka cho biết ông vẫn khuyên khách hàng kiểm tra với từng ngân hàng lớn để xem liệu họ có thể cung cấp định giá tổng thể và giúp họ vượt qua những khó khăn tài chính khi hoàn tất giao dịch hay không.

Ông nói: "Nếu định giá là lý do duy nhất khiến chúng ta không thể hoàn tất giao dịch, có lẽ việc kiểm tra lại với ngân hàng là một ý tưởng hay hơn," "chỉ vì rất khó để mọi người bỏ ra thêm 100.000 đô la, 150.000 đô la, 200.000 đô la trong một số trường hợp, từ tiền tiết kiệm cá nhân hoặc túi tiền của họ. Và rất khó để mọi người có số tiền đó chỉ nằm yên để hoàn tất một tài sản."

Canadian Mortgage Professional.