Sự kết hợp giữa bóng ma thuế quan từ Hiệp định CUSMA và chính sách siết chặt nhập cư đang tạo ra một sự phân hóa chưa từng có giữa các tỉnh bang. Theo báo cáo mới nhất từ Signal49 Research, thị trường nhà ở Canada đang đứng trước những phép thử khắc nghiệt khi động lực dân số thay đổi đột ngột.

Phân cực tăng trưởng: Ontario, Quebec tụt hậu

Báo cáo dự báo tỉnh bang của Signal49 Research (tiền thân là The Conference Board of Canada) vẽ nên một lộ trình kinh tế đầy biến động cho năm 2026. Điểm đáng chú ý nhất là sự "đổi ngôi" trong tốc độ tăng trưởng:

Nhóm dẫn đầu (Tài nguyên): Saskatchewan và Alberta dự kiến dẫn đầu cả nước với mức tăng trưởng GDP thực đạt 2,0%. Động lực đến từ nhu cầu mạnh mẽ đối với Kali, Uranium và sản lượng năng lượng. Newfoundland và Labrador (1,8%) cùng British Columbia (1,7%) bám sát nút nhờ xuất khẩu dầu mỏ và khí tự nhiên hóa lỏng (LNG).

Nhóm tụt hậu (Công nghiệp & Dịch vụ): Hai đầu tàu kinh tế truyền thống là Ontario và Quebec dự báo sẽ hụt hơi với mức tăng trưởng khiêm tốn lần lượt là 0,8% và 0,7%. Đây là những khu vực chịu tổn thương trực tiếp nhất từ các rào cản thuế quan và sự sụt giảm dòng người nhập cư.

Ông Richard Forbes, Nhà kinh tế trưởng tại Signal49 Research, nhận định: “Năm 2026 sẽ là nền tảng cho cả một thập kỷ. Số phận kinh tế của các tỉnh bang đang bị treo lơ lửng trên bàn đàm phán lại Hiệp định CUSMA.”

Bước ngoặt nhân khẩu học và cú sốc thị trường nhà ở

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng nhờ dòng người nhập cư, thị trường nhà ở Canada đang phải thích nghi với một bình thường mới. Việc Ottawa quyết liệt giảm tỷ lệ cư dân tạm trú xuống mức 5% vào năm 2027 đang làm đảo lộn các dự báo về nhu cầu.

Hạ nhiệt phân khúc thuê nhà: Lượng người nhập cư giảm trực tiếp làm giảm áp lực lên phân khúc nhà cho thuê và nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn như Toronto và Montreal.

Nghịch lý thiếu hụt: Dù cầu có dấu hiệu chậm lại do chính sách, nhưng lỗ hổng cung vẫn là một "vết sẹo" sâu. Tập đoàn Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC) ước tính quốc gia này vẫn cần thêm 3,5 triệu căn nhà từ nay đến năm 2030 để khôi phục khả năng chi trả.

Dịch chuyển dòng người: Trong khi các trung tâm lớn mất nhiệt, các tỉnh bang như Alberta lại chứng kiến lượng người nhập cư nội địa và quốc tế ổn định hơn nhờ chi phí sinh hoạt thấp và cơ hội việc làm trong ngành tài nguyên.

Rủi ro địa chính trị bóng ma CUSMA

Dự báo này được hoàn thiện ngay trước thời điểm căng thẳng tại Trung Đông leo thang vào cuối tháng 2, cho thấy các biến số rủi ro vẫn đang bủa vây. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất vẫn nằm ở phía Nam biên giới.

Việc đàm phán lại CUSMA không chỉ là vấn đề thương mại, mà nó tác động trực tiếp đến niềm tin của các nhà phát triển bất động sản và khả năng tiếp cận tín dụng thế chấp. Một thỏa thuận bất lợi có thể khiến đầu tư kinh doanh đình trệ, gián tiếp kéo sập đà phục hồi vốn đã mong manh của thị trường nhà ở tại các khu vực phụ thuộc vào xuất khẩu.

Nhận định chuyên gia: Đối với các nhà môi giới thế chấp và nhà đầu tư, năm 2026 không còn là cuộc chơi "mua đâu thắng đó". Thành bại sẽ phụ thuộc vào khả năng nắm bắt sự dịch chuyển dòng vốn từ Đông sang Tây và hiểu rõ tác động của các lệnh trừng phạt thương mại lên từng địa phương cụ thể.