Đối với những người có kế hoạch sống trong căn hộ của họ trong thời gian dài – không chỉ đầu tư vào một căn hộ – thị trường ngày nay có thể mang lại khả năng chi trả hiếm có và sức mạnh đàm phán.
Không có gì bí mật khi thị trường căn hộ Khu vực Greater Toronto Hamilton (GTHA) đã có những ngày tốt đẹp hơn, đặc biệt là sau mức giá cực kỳ nóng bỏng của giai đoạn trước năm 2022. Nó được đặc trưng bởi nguồn cung dồi dào, nhu cầu giảm, giá thấp hơn và việc ra mắt các dự án mới gần như dừng lại. Doanh số bán căn hộ mới ở GTHA trong quý 2 năm 2025 đã giảm 69% so với cùng kỳ năm trước và giảm 91% đáng kể so với mức trung bình 10 năm.
Việc tăng lãi suất nhanh chóng, mặc dù hiện đã dịu đi, đã làm cho các khoản thế chấp đắt đỏ hơn, một loạt các dự án đã hoàn thành đã tạo ra một làn sóng nguồn cung mới, và chi phí duy trì cao hơn đã dẫn đến sự rút lui của các nhà đầu tư.
Nhưng tất cả những điều đó không có nghĩa là tin xấu cho tất cả mọi người. Sau nhiều năm đấu thầu căng thẳng và giá tăng vọt, bối cảnh đã thay đổi, phần lớn, có lợi cho người mua. Từ các lựa chọn dồi dào và sức mạnh đàm phán hơn đến việc điều chỉnh giá và việc nới lỏng lãi suất, bây giờ có thể là một thời điểm tốt để người mua phù hợp thực hiện một động thái.
Thị trường căn hộ và cách chúng ta đến được đây
Thị trường căn hộ của Toronto hạ nhiệt đánh dấu sự tiếp nối của sự dịch chuyển từ mức giá đỉnh cao được thấy từ năm 2021 đến năm 2023. Sự dịch chuyển của nó từ một thị trường của người bán sang một thị trường của người mua phần lớn là nhờ vào một cơn bão hoàn hảo của lãi suất cao hơn, chi phí xây dựng nhà cao hơn, mục tiêu nhập cư giảm và nguồn cung tăng.
“Lượng tồn kho kỷ lục của các căn hộ mới đã hoàn thành và chưa bán được đã cộng thêm vào số lượng niêm yết căn hộ bán lại kỷ lục hiện có trên thị trường để tạo ra nguồn cung căn hộ lớn nhất mà chúng tôi từng thấy,” Shawn Hildebrand, Chủ tịch của Urbanation, nói. “Điều này có nghĩa là người mua có nhiều lựa chọn và người bán có nhiều đối thủ để cạnh tranh. Trong khi giá căn hộ đã khá kiên cường với mức độ của sự suy thoái này, chúng tôi đã thấy một số áp lực giảm mạnh hơn xảy ra trong quý 2. Giá của các căn hộ mới đã hoàn thành và chưa bán được đã giảm 6% so với một năm trước, trong khi giá căn hộ bán lại giảm 8%. So với mức đỉnh vào đầu năm 2022, giá căn hộ đã giảm khoảng 19%.”
Dữ liệu được phát hành gần đây từ Hội đồng Bất động sản Khu vực Toronto (TRREB) tiết lộ rằng tháng 7 đã chứng kiến giá căn hộ của GTA đạt mức thấp nhất trong bốn năm, với giá trung bình của một căn hộ được bán là 651.000 đô la. Điều này đánh dấu giá bán yếu nhất kể từ tháng 2 năm 2021, khi giá trung bình là 642.000 đô la.
Mặc dù lãi suất đã giảm từ mức đỉnh 5% của chúng (nơi chúng duy trì từ tháng 7 năm 2023 đến tháng 6 năm 2024) – với Ngân hàng Canada (BoC) giữ lãi suất vay qua đêm ở mức 2,75% vào ngày 30 tháng 7 – sẽ mất thời gian trước khi chúng trở lại mức thấp lịch sử trong đại dịch là 0,25% (nếu chúng từng làm vậy). Tất nhiên, lãi suất cao ảnh hưởng đến mọi thứ từ khả năng chi trả nhà ở đến các công trình xây dựng mới.
Nhiều tòa nhà căn hộ chung cư mới lấp lánh của Toronto đã được bán trong những năm bùng nổ của đại dịch (2020-2022), khi lãi suất cực kỳ thấp. “Chúng tôi đang thấy mức độ hoàn thành kỷ lục và hàng tồn kho đang được xây dựng từ thời kỳ này đang được xử lý trong đường ống cung cấp, xuất hiện cùng một lúc,” Jordan Nanowski, nhà kinh tế trưởng và phát ngôn viên của Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC), nói. “Do thiếu cuốc xẻng trên mặt đất ngày nay, nguồn cung cuối cùng sẽ ổn định.”
Tuy nhiên, trong khi đó, nguồn cung này đang tràn vào thị trường với nhu cầu giảm, dẫn đến không thiếu các căn hộ có sẵn. “Giá chào bán cho hàng tồn kho do nhà phát triển sở hữu đã hoàn thành trung bình là 1.212 đô la mỗi feet vuông, vẫn cao hơn đáng kể so với giá bán lại trong các tòa nhà mới trung bình là 903 đô la mỗi feet vuông,” Hildebrand nói. “Rất khó để các nhà phát triển giảm giá hơn nữa do chi phí phát triển cao, điều này đang tạo ra một rào cản cho doanh số bán hàng và làm tăng lượng tồn kho.” Đồng thời, các nhà đầu tư bất động sản đã mua trong thời kỳ đỉnh cao hiện đang phải đối mặt với chi phí duy trì cao hơn do lãi suất tăng và giá thuê tương đối trì trệ. Vì vậy, một số nhà đầu tư đang cố gắng bán các căn hộ này, điều này đến lượt nó lại thúc đẩy nguồn cung tăng cao hơn nữa.
Nanowski nói rằng 40% các căn hộ chung cư được cho thuê. “Vì vậy, có một cú sốc cung rất lớn trên thị trường cho thuê và nhiều căn hộ mới này đang cạnh tranh với các căn hộ cho thuê được xây dựng có mục đích mới, cũng khá cao,” Nanowski nói. Điều này đang đẩy giá thuê xuống và làm cho dòng tiền của các nhà đầu tư âm hơn đáng kể, ông nói.
“Thật thú vị, các nhà đầu tư thường ổn với việc có dòng tiền âm vì họ cho rằng sự tăng giá của chính căn hộ sẽ hơn bù đắp cho điều đó,” Nanowski nói. “Nhưng, vì chúng ta đang ở trong một môi trường cung cấp quá cao và chúng ta vẫn có một lượng lớn hàng tồn kho đang được xây dựng, các nhà đầu tư hiện đang ở trong tình trạng có dòng tiền ngày càng âm và kỳ vọng tăng giá thấp hơn.”
Những điều kiện thị trường này đã góp phần vào sự sụt giảm trong việc khởi công nhà ở nói chung. Theo CMHC, việc khởi công nhà ở của Toronto vào tháng 7 năm 2025 đã giảm 69% so với cùng kỳ năm trước và 49% so với đầu năm, do sự sụt giảm trong xây dựng đa căn hộ (đặc biệt là căn hộ chung cư) và khởi công nhà đơn lẻ.
Thực tế này có khả năng sẽ tồn tại trong thời gian này. “Lượng tồn kho hiện tại, giá cả, sự vắng mặt của các nhà đầu tư và số lượng bán hàng, chỉ ra các điều kiện thị trường mềm mại trong suốt mùa thu và đến cuối năm 2025,” John DiMichele, CEO của TRREB, nói. “Sự quá cung của các căn hộ bán lại và trước khi xây dựng, cùng với sự không chắc chắn về kinh tế và nỗi sợ chiến tranh thương mại, tiếp tục tác động đến niềm tin của người tiêu dùng. Việc Ngân hàng Canada cắt giảm lãi suất có thể có một tác động tích cực nhưng khiêm tốn đối với thị trường căn hộ.” Thông báo lãi suất tiếp theo được lên kế hoạch vào thứ Tư, ngày 17 tháng 9 năm 2025.
“Một giấc mơ thành hiện thực” cho người mua lần đầu (trên lý thuyết)
Thị trường căn hộ hiện tại là điều mà nhiều người mua lần đầu ở Toronto đã chờ đợi. Nhiều lựa chọn hơn có nghĩa là ít cạnh tranh hơn cho các căn hộ; việc điều chỉnh giá căn hộ xuống đã làm cho chúng dễ đạt được hơn so với những năm gần đây; và việc giảm chi phí vay đang (dần dần) làm giảm khả năng chi trả.
Tuy nhiên, một làn sóng người mua lần đầu không đột nhiên lao ra khỏi lề.
“Thị trường căn hộ Toronto hiện tại về cơ bản là một giấc mơ thành hiện thực cho bất kỳ người mua căn hộ lần đầu nào đã dành vài năm qua để tự hỏi khi nào giá căn hộ và sự cạnh tranh sẽ giảm,” Sara Camber, một nhà môi giới bất động sản chuyên về thị trường căn hộ Toronto tại Camber Group cùng với Michael Camber, nói. “Giá căn hộ bây giờ bắt đầu phản ánh giá năm 2019 trong nhiều trường hợp, có nghĩa là có một số cơ hội mua hàng đáng kinh ngạc cho những người sẵn sàng thực hiện bước nhảy vọt. Tuy nhiên, tâm lý con người thực sự hấp dẫn. Mọi người có xu hướng cảm thấy tốt hơn nhiều khi mua khi mọi người khác đang xếp hàng để mua, trong khi tránh các thị trường chậm hơn.”
DiMichele chia sẻ quan điểm này. “Người mua căn hộ lần đầu được hưởng lợi từ nhiều hàng tồn kho hơn, giá giảm và việc cắt giảm lãi suất,” DiMichele nói. “Tuy nhiên, những người mua căn hộ tiềm năng dường như vẫn ở ngoài lề do sự không chắc chắn về kinh tế và triển vọng giảm lãi suất hơn nữa.”
Nhà môi giới thế chấp Toronto Mitch Mannella nói rằng Toronto đang “ở một chút trong một điểm ngọt ngào” từ quan điểm tài chính. “Lãi suất cố định đã giảm từ mức đỉnh của chúng, và lãi suất thả nổi đã theo sau (ngoài việc Ngân hàng Trung ương Canada gần đây tạm dừng lãi suất), nhưng vẫn có những kỳ vọng rằng chúng ta sẽ thấy thêm một hoặc hai lần giảm lãi suất cho vay cơ bản 0,25% trong phần còn lại của năm,” ông nói.
Mannella nói rằng thị trường mang lại cơ hội cho cả người mua lần đầu và các nhà đầu tư dài hạn. “Đối với người mua lần đầu, căn hộ thường là điểm vào phải chăng nhất, và với sự cạnh tranh vẫn còn tương đối im ắng, họ có thể đàm phán về giá và các điều kiện – một điều không thể xảy ra hai đến bốn năm trước,” Mannella nói. “Đối với các nhà đầu tư dài hạn, đó là cơ hội để mua các căn hộ có nhu cầu cho thuê mạnh trong khi giá vẫn còn thấp. Về mặt thời gian, đây là một cửa sổ trước khi làn sóng cạnh tranh của người mua tiếp theo quay trở lại. Một số chuyên gia dự đoán cửa sổ này sẽ mở trong khoảng một năm (giữa năm 2026).”
Đối với những người mua có tầm nhìn dài hạn hơn, việc chốt một căn hộ với giá hiện nay – trong khi tận dụng các lựa chọn thế chấp linh hoạt hơn – có thể là một động thái thông minh, Mannella nói. “Chi phí duy trì hàng tháng có thể cảm thấy tương tự như năm ngoái, nhưng bạn đang vào với giá mua thấp hơn, có nghĩa là phí bảo hiểm CMHC thấp hơn, thuế tài sản thấp hơn và tiềm năng tăng vốn chủ sở hữu dài hạn tốt hơn,” ông giải thích. “Giá mỗi feet vuông đã giảm và, tùy thuộc vào khoản thanh toán trả trước, giờ đây có thể ở trong một vị trí dòng tiền dương trên giao dịch bất động sản phù hợp nếu nhà đầu tư đang ở trong thị trường cho một tài sản cho thuê.”
Với những gì đã nói, thị trường cho thuê của Toronto – nổi tiếng với giá thuê nhà cao ngất ngưởng trong những năm gần đây – hiện đang ở trong một trạng thái thay đổi, chuyển từ một thị trường của chủ nhà sang một thị trường mà người thuê có nhiều lựa chọn hơn. “Thị trường cho thuê căn hộ Toronto phải chăng hơn và hấp dẫn hơn do giá thuê trung bình giảm,” DiMichele nói.
Trong thị trường hiện tại, việc mua một căn hộ trước khi xây dựng có thể được coi là một khoản đầu tư rủi ro hơn. “Thông thường, khoảng 70% các căn hộ trước khi xây dựng cần được bán để quá trình xây dựng bắt đầu,” Nanowski nói. “Vì vậy, có một chút không chắc chắn về thời điểm dự án của bạn sẽ khởi công và bắt đầu xây dựng.” Mặc dù khả năng tùy chỉnh và sự mới mẻ là hấp dẫn, nhưng giá mỗi feet vuông cao hơn, rủi ro chậm trễ dự án và sự tăng giá thị trường không chắc chắn vào thời điểm hoàn thành nói chung làm cho nó trở thành một khoản đầu tư đầu cơ hơn so với một căn hộ bán lại.
Tuy nhiên, thị trường tương tự cũng mang lại cơ hội, Joseph Feldman, Chủ tịch và COO của Camrost Felcorp, nói. “Với ít dự án mới được ra mắt hơn trong tương lai, nguồn cung sẽ thắt chặt hơn nữa khi dân số của GTA tiếp tục tăng,” Feldman nói. “Tại Camrost, chúng tôi đang điều chỉnh các sản phẩm hiện tại của mình với giá cả cạnh tranh và các ưu đãi có ý nghĩa, trong khi các dự án trong tương lai đang được định vị cho các căn hộ cho thuê được xây dựng có mục đích ở các địa điểm kết nối giao thông, có nhu cầu cao. Chúng tôi tin rằng chu kỳ này sẽ thưởng cho những người mua ngày nay và tạo tiền đề cho một sự phục hồi mạnh mẽ.”
Thị trường căn hộ của Toronto đang được hiệu chỉnh lại, tạo ra một cơ hội hiếm có cho những người mua dài hạn, Feldman nói. “Những người dùng cuối am hiểu và các nhà đầu tư định hướng giá trị đang đảm bảo các căn hộ chính với giá cả mà sẽ không thể nghĩ đến chỉ vài tháng trước,” Feldman nói.
Nhu cầu và giá trị tốt nhất
Các căn hộ studio và một phòng ngủ nhỏ hơn, những căn hộ thường được các nhà đầu tư mua và cho người thuê thuê lại, hiện đang bão hòa trên thị trường và có khả năng sẽ tiếp tục thấy giá cả mềm hơn. Nhưng chúng cũng đang được bán cho người dùng cuối trên thị trường bán lại. “Nghiên cứu của chúng tôi cho thấy trong nửa đầu năm 2025, doanh số bán các căn có giá dưới 500K đô la đã tăng 47% so với cùng kỳ năm ngoái để đạt mức cao nhất trong bốn năm, chiếm 19% tổng doanh số,” Hildebrand nói. Chi phí sở hữu trên các căn hộ này có thể kinh tế hơn so với việc thuê, ông nói.
“Từ góc độ mua hàng, các căn hộ có khả năng giữ giá trị đáng tin cậy nhất là những căn mà bạn không thể đơn giản quay lại và mua ở hành lang hoặc khu vực đó,” Camber nói. “Hãy nghĩ đến các căn hộ áp mái, căn góc, căn hộ có tầm nhìn tuyệt đẹp, hoặc căn hộ có ban công/sân thượng lớn hơn mức trung bình. Những đặc điểm này sẽ luôn làm cho căn hộ của bạn khác biệt so với phần còn lại, bất kể thị trường có bão hòa đến đâu.”
DiMichele nhấn mạnh nhu cầu gia tăng đối với các căn hộ lớn hơn ở cả thị trường bán hàng và cho thuê. “Ở các cộng đồng ngoại ô, chúng tôi đang thấy xu hướng hướng tới các căn hộ lớn hơn, cho dù chúng là căn một hoặc hai phòng ngủ,” DiMichele nói. “Ở các khu vực đô thị, chúng tôi đang thấy nhu cầu đối với các căn hộ nhỏ hơn cũng có xu hướng giảm đáng kể.”
Các tòa nhà đầy ắp tiện nghi, được xây dựng bởi các nhà phát triển nổi tiếng cũng tiếp tục có một sự hấp dẫn phần nào đó vượt thời gian – hoặc không bị ảnh hưởng bởi thời gian. “Trong khi tốc độ bán hàng đã chậm lại, các nguyên tắc cơ bản vẫn không thay đổi... các căn hộ phải chăng, dễ sống ở những vị trí tuyệt vời sẽ luôn có một thị trường,” Feldman nói. “Chúng tôi cũng đang thấy sự di chuyển ổn định giữa những người dùng cuối địa phương, đặc biệt là ở các khu phố đã thành lập, nơi các căn hộ lớn hơn, được trang bị tốt cho phép người mua ở lại trong các cộng đồng mà họ biết và yêu. Đó là một xu hướng mà chúng tôi đã quan sát trực tiếp trong công việc gần đây của chúng tôi ở Leaside.”
Hơn nữa, không phải lúc nào các căn hộ trước khi xây dựng cũng đắt hơn so với các căn bán lại của chúng. “Nếu bạn tìm hiểu sâu hơn và cũng tính đến các ưu đãi mà các nhà phát triển đang đưa ra, bạn có thể tìm thấy các căn hộ mới có giá gần với các căn bán lại,” Hildebrand nói. “Đặc biệt nếu bạn khám phá thị trường chuyển nhượng, nơi thường có nhiều người bán đang gặp khó khăn hơn. Và không phải tất cả đều là ‘các căn nhỏ’ đang được rao bán. Chúng tôi thấy rằng trong số các căn hộ mới đã hoàn thành có sẵn được cung cấp bởi các nhà phát triển, 69% là các căn hai và ba phòng ngủ.”
Đối với các căn hộ bán lại có giá phải chăng hơn, hàng tồn kho trong các tòa nhà cũ hơn có thể hấp dẫn, Hildebrand nói. “Chúng thường rộng rãi hơn và được cung cấp với giá mỗi feet vuông thấp hơn, và nếu tòa nhà có ít căn hộ thuộc sở hữu của nhà đầu tư, thì thường có doanh số khiêm tốn và giá có xu hướng giữ vững,” ông nói. “Nhưng hãy cẩn thận về phí chung cư, có thể khá cao trong các tòa nhà cũ hơn. Nghiên cứu của chúng tôi cho thấy phí chung cư trung bình ở GTHA đã đạt 0,90 đô la mỗi feet vuông trong quý 2 năm 2025, tăng 27% trong năm năm qua.”
“Một cuộc chiến cho người bán và các nhà môi giới của họ”
Không giống như thị trường của người bán của những năm trước, thị trường của người mua hiện tại – một thị trường được đặc trưng bởi hàng tồn kho tăng, giá thấp hơn và doanh số bán chậm hơn – có nghĩa là nhiều lựa chọn hơn cho người mua và sự vắng mặt của cảm giác cấp bách tạo ra các cuộc chiến đấu thầu.
“Thị trường căn hộ mùa hè này đã là một cuộc chiến cho người bán và các nhà môi giới của họ,” Camber nói. “Với quá nhiều hàng tồn kho có sẵn và quá ít giao dịch, chỉ những căn hộ độc đáo nhất và có giá thấp nhất mới đang bán được. Vì vậy, hãy quên đi giá bán cuối cùng để xác định giá trị của bạn. Bây giờ là về việc trở thành lựa chọn rẻ nhất và tốt nhất trong khu vực nếu bạn nghiêm túc bán.”
Điều đó không có nghĩa là người mua nhất thiết phải cắn câu. “Đối với người mua, tôi tin rằng số lượng lựa chọn có sẵn cho họ là quá lớn,” Michael Camber nói. “Người mua bị bỏ lại với sự băn khoăn liệu có điều gì tốt hơn sẽ đến hay liệu giá sẽ tiếp tục mềm hơn nếu họ chờ đợi. Điều này có thể làm cho người mua khó khăn hơn để cuối cùng quyết định đưa ra một lời đề nghị.”
Nanowski nhấn mạnh rằng, mặc dù các điều kiện tương đối thuận lợi cho người mua, nhà ở ở GTA vẫn nổi tiếng là đắt đỏ và không thể đạt được. “Từ một quan điểm về khả năng chi trả, điều đó có thể giữ mọi người ở ngoài lề nhiều hơn một chút,” ông nói.
Ngoài thị trường của người mua
Vậy, điều gì tiếp theo cho thị trường căn hộ Toronto?
“Khi chúng ta đi qua những tháng mùa hè, điều quan trọng là phải theo dõi hoạt động trong lĩnh vực cụ thể đó, và nếu các xu hướng hiện tại tiếp tục vào mùa thu, chúng ta sẽ thấy nhiều hoạt động hơn,” DiMichele nói. “Điều đó đang được nói, việc Ngân hàng Canada cắt giảm lãi suất có thể thúc đẩy nhu cầu căn hộ và có một tác động tích cực đến toàn bộ thị trường nhà ở.”
Hildebrand khuyên người mua tiềm năng nên chú ý đến các chỉ số thị trường bán lại cho căn hộ. “Một khi doanh số bán lại bắt đầu liên tục trở lại gần với mức trung bình lịch sử của chúng (hiện tại doanh số bán hàng thấp hơn 32% so với mức trung bình 10 năm), tỷ lệ bán hàng trên niêm yết tăng lên trên 40% (hiện tại là 28%), và hàng tồn kho giảm trở lại khoảng bốn tháng cung (hiện tại là bảy tháng), chúng ta sẽ thấy giá bắt đầu củng cố lại,” Hildebrand nói.
Nhấn mạnh cách thị trường bán lại thường đóng vai trò là một chỉ số dẫn đầu cho thị trường bán mới, Hildebrand nói một khi điều này bắt đầu xảy ra, chúng ta sẽ bắt đầu thấy động lực phục hồi trở lại cho các căn hộ mới. “Tuy nhiên, việc trở lại mức trước đây vượt quá 20.000 căn mỗi năm là không thể xảy ra sớm,” ông nói. “Các nhà đầu tư sẽ vẫn ngần ngại sau khi trải qua một bài học đau đớn. Tôi tin rằng thị trường căn hộ sẽ thoát ra khỏi sự suy thoái này một cách tinh gọn hơn nhưng có cấu trúc vững chắc hơn. Chúng ta sẽ thấy một sự tập trung lớn hơn vào thiết kế tốt và sản phẩm hấp dẫn đối với người mua cuối cùng, và một sự dịch chuyển khỏi sản phẩm định hướng hàng hóa.”
