Việc tiếp cận phương tiện công cộng từ lâu đã là một trong những động lực lớn nhất thúc đẩy giá trị bất động sản Canada, nhưng liệu điều đó có luôn hợp lý? Dữ liệu của Cơ quan Thống kê Canada (StatCan) cho thấy doanh thu từ phương tiện công cộng đã phục hồi về mức năm 2019, nhưng lượng hành khách thì không. Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng đây chỉ là sự sụt giảm tạm thời và sẽ sớm ổn định trong tương lai gần. Tuy nhiên, điều họ bỏ sót là giá nhà tăng cao đã gây bất ổn cho những người sử dụng phương tiện công cộng cốt lõi như thế nào - ngay khi đất nước đang tiến gần đến cuối chu kỳ sóng dài có thể khiến mức chênh lệch này bị mất cân bằng trong nhiều năm.
Cách Tiếp cận Phương tiện Công cộng Ảnh hưởng đến Giá trị Bất động sản Canada
Nếu vị trí, vị trí, vị trí là động lực lớn nhất của giá trị bất động sản, thì giao thông chính là yếu tố khiến vị trí đó trở nên thuận tiện. Các vùng ngoại ô được kết nối với các thành phố lớn bằng một chuyến tàu nhanh chóng có giá cao hơn; trong khi những ngôi nhà ở cuối đường đất thì không. Tại các thành phố, việc gần tàu điện ngầm hoặc đường sắt nhẹ giúp tăng giá, trong khi các bất động sản về mặt kỹ thuật nằm trong thành phố nhưng không kết nối với phương tiện công cộng thường có xu hướng được giao dịch ở mức giá thấp hơn. Mối quan hệ này khá đơn giản: giao thông công cộng không chỉ là một tiện ích—mà còn là hệ thống kết nối các tiện ích khác.
Nghe có vẻ hợp lý, phải không? Nó quy về một khái niệm kinh tế cơ bản: giá trị thời gian của tiền (TVM). Trong bối cảnh này, thời gian đáng giá, vì vậy mọi người trả thêm tiền cho giao thông công cộng vì nó giúp họ tiết kiệm thời gian. Các nhà phát triển xây dựng dựa trên động lực nhu cầu này, thúc đẩy mật độ giao thông xung quanh các trung tâm giao thông công cộng—một số thậm chí còn đầu cơ vào các tuyến giao thông công cộng trong tương lai. Các nhà hoạch định chính sách cũng áp dụng một chiến lược tương tự, cung cấp kinh phí và ưu đãi cho việc tăng mật độ giao thông xung quanh những khu vực này. Điều này kích thích nhu cầu giao thông công cộng ở những khu vực này, đẩy mức phí giao thông công cộng lên cao hơn nữa.
Với rất nhiều nỗ lực được đổ vào việc thúc đẩy nhu cầu giao thông công cộng, lượng hành khách chắc hẳn đang tăng vọt—phải không?
Doanh thu Vận tải Công cộng Canada Trở lại—Lượng Hành khách Thì Không
Các thành phố Canada đã chứng kiến doanh thu vận tải công cộng đạt 352,8 triệu đô la trong tháng 9, tăng 1,7% (+6,71 triệu đô la) so với năm ngoái. Đây là mức doanh thu hàng tháng cao nhất kể từ tháng 1 năm 2020 và chỉ thấp hơn 4,4% so với mức đỉnh điểm trước đại dịch vào tháng 9 năm 2019. Đây cũng là tháng 9 cao thứ ba được ghi nhận. Doanh thu đã gần như phục hồi sau đại dịch—một dấu hiệu đáng mừng, thoạt nhìn.
Lượng hành khách không đi theo doanh thu. Người dân Canada đã thực hiện 134,5 triệu chuyến đi bằng phương tiện công cộng trong tháng 9, giảm 4,8% (-6,8 triệu) so với năm ngoái và vẫn thấp hơn 18% (-29,5 triệu) so với tháng 9 năm 2019. Vận tải công cộng đã có một số bước tiến kể từ năm 2020, nhưng sự phục hồi đã bị đình trệ—lượng hành khách hiện đang trượt sang đợt giảm thứ hai.
Điều này thật đáng chú ý khi xét đến sự gia tăng dân số của Canada. Cả nước đã tăng thêm 3,85 triệu người từ tháng 9 năm 2019 đến năm 2025. Nếu chỉ một nửa trong số họ đi phương tiện công cộng hai lần mỗi ngày trong tuần, thì trung bình mỗi tháng đã tăng thêm 83 triệu chuyến. Tuy nhiên, lượng hành khách vẫn giảm 29 triệu chuyến so với trước đại dịch.
Thật dễ dàng để hiểu lập luận rằng giao thông công cộng đang thiếu kinh phí và bị căng thẳng do các vấn đề về năng lực. Nhưng dữ liệu không cho thấy điều đó - doanh thu tăng, lượng hành khách giảm. Vấn đề không chỉ nằm ở làm việc từ xa, khi các nhà hoạch định chính sách gần đây đã yêu cầu công chức chính phủ quay trở lại văn phòng vào năm ngoái để hỗ trợ giá bất động sản. Điều đang xảy ra không phải là vấn đề về kinh phí, mà là dấu hiệu của sự thay đổi về mặt cấu trúc trong cách mọi người di chuyển - và những gì họ coi trọng.
Phí giao thông công cộng cao làm giảm lượng khách hàng bất động sản Canada như thế nào
Hãy cùng xem lại TVM. Mọi người trả phí cao hơn để sống gần các phương tiện giao thông công cộng chất lượng cao—nhưng phí cao hơn đó có giới hạn. Khi giá nhà tăng quá nhanh, giá trị đề xuất bị phá vỡ. Một nghiên cứu của Anh cho thấy các tuyến giao thông công cộng mới đã đẩy giá trị lên cao, khiến giá nhà trì trệ trong 15 năm sau khi mở cửa. Những ngôi nhà này có thể vẫn nằm ở vị trí thuận lợi, nhưng phí cao hơn cuối cùng sẽ vượt quá lợi ích. Các hộ gia đình có thu nhập khiêm tốn, phụ thuộc vào giao thông công cộng, có động lực lớn hơn để chuyển ra xa hơn—thường là đến các vùng ngoại ô phụ thuộc vào ô tô, và đánh đổi thời gian để lấy khả năng chi trả và không gian.
Sự dịch chuyển ra ngoại ô trong thời kỳ đại dịch thường được cho là do làm việc từ xa, nhưng điều này cũng đã xảy ra trong thời kỳ bong bóng bất động sản những năm 1990s và 1980s. Điều này không mới—mà là một phản ứng kinh điển đối với giá cả đô thị. Không chỉ có sự dịch chuyển ra ngoại ô, với việc thanh niên Ontario di cư đến Alberta với số lượng kỷ lục. Những thiếu sót sau bong bóng bất động sản lớn đến mức một làn đường dành riêng cho xe buýt cũng không thể thay đổi suy nghĩ của họ.
Cũng có một hiệu ứng bậc hai. Những ngôi nhà gần trạm trung chuyển công cộng vẫn có giá cao hơn đáng kể vì có vị trí tốt nhất. Tuy nhiên, nhóm nhân khẩu học hiện có khả năng mua những ngôi nhà đó lại gặp phải một vấn đề khác về TVM—tiền bạc nhiều hơn thời gian.
Mức lương càng cao, chi phí cơ hội của việc không sử dụng phương tiện di chuyển tận nhà càng cao. Thêm 20 phút di chuyển, bạn sẽ mất 174 giờ mỗi năm—tương đương với 6.300 đô la tiền công lao động theo mức lương trung bình ở Canada, mặc dù mức lương đó quá thấp để hỗ trợ việc sở hữu nhà ở những khu vực này. Nhóm nhân khẩu học này có thể sử dụng phương tiện giao thông công cộng, nhưng họ không phải là người dùng cốt lõi của các dịch vụ. Nếu thời gian của họ đáng giá 1.000 đô la/giờ, họ có thể chọn đi phương tiện công cộng—nhưng đó là một lựa chọn, không phải là điều cần thiết.
Lượng hành khách đi lại bằng phương tiện công cộng giảm báo hiệu rủi ro chu kỳ sâu sắc hơn
Các nhà hoạch định chính sách, nhà phát triển và nhà đầu tư đang xem việc giảm lượng hành khách đi lại bằng phương tiện công cộng là một vấn đề mang tính chu kỳ và sẽ sớm được giải quyết. Điều mà nhiều người có thể không nhận ra là có ba chu kỳ: chu kỳ, chu kỳ dài hạn và chu kỳ cấu trúc (sóng dài).
Chu kỳ chu kỳ là chu kỳ kinh doanh điển hình - kéo dài khoảng 10 năm, được thúc đẩy bởi tín dụng. Thị trường nhà ở tuân theo mô hình này: mở rộng, đạt đỉnh, suy thoái, phục hồi. Tăng trưởng tín dụng chậm lại, tình trạng mất khả năng thanh toán gia tăng, lạm phát dai dẳng và nhu cầu tùy ý suy giảm - đây là những dấu hiệu cho thấy chu kỳ này vừa qua đỉnh điểm.
Chu kỳ dài hạn kéo dài 20-30 năm, được định hình bởi các yếu tố thế hệ như việc áp dụng công nghệ và sự gia tăng dân số. Khi nhóm dân số chủ chốt già đi, quy mô gia đình giảm dần, việc hình thành hộ gia đình chậm lại và quá trình thu hẹp quy mô bắt đầu. Những chu kỳ này đôi khi được gọi là chu kỳ cơ sở hạ tầng, vì chúng phản ánh cách một thế hệ xây dựng và sử dụng nhà ở, giao thông công cộng và các dịch vụ công cộng.
Các chu kỳ cấu trúc (sóng dài) diễn ra trong khoảng 40 đến 60 năm, được thúc đẩy bởi một sự thay đổi công nghệ lớn - ví dụ như động cơ hơi nước, ô tô, hay máy tính. Những thời kỳ này mang lại những đợt bùng nổ dài, lạm phát mạnh, và tuyên bố rằng sự thiếu hụt - chứ không phải cầu - thúc đẩy tăng trưởng giá cả. Các nhà hoạch định chính sách phản ứng bằng những khoản đầu tư khổng lồ, nhưng lại đến đúng lúc cho sự thay đổi công nghệ. Những gì còn lại là đầu tư quá mức vào những nơi không phù hợp trong thời kỳ bùng nổ, và hỗ trợ chính sách trong thời kỳ suy thoái để khắc phục những sai lầm đó.
Bất động sản Canada đang đối mặt với sự kết thúc của cả 3 chu kỳ kinh tế
Vậy tất cả những điều này có liên quan gì đến bất động sản và giao thông công cộng? Đơn giản: các đỉnh chu kỳ làm tăng giá trị định giá, đặc biệt là đối với các bất động sản liền kề giao thông công cộng. Thông thường, giá cả sẽ điều chỉnh, thiết lập lại và trở lại trạng thái sử dụng hiệu quả. Tuy nhiên, điều gì đó lớn hơn đang diễn ra ở đây.
Chúng ta cũng đang ở giữa một sự thay đổi mang tính thế tục—Thế hệ Millennials, nhóm nhân khẩu học cốt lõi thúc đẩy nhu cầu giao thông công cộng, đang già đi. Nhu cầu của họ đang thay đổi. Hành vi đang thay đổi theo dòng thời gian của các thế hệ, khiến cho các khoản phí bảo hiểm bất động sản gắn liền với các mô hình cũ trở nên khó biện minh hơn.
Đồng thời, chúng ta đang ở trong một chu kỳ cấu trúc, nơi hàng thập kỷ đầu tư quá mức va chạm với công nghệ mới định hình lại cách thức hoạt động của các thành phố. Rủi ro không chỉ nằm ở việc nhu cầu đang giảm dần—mà còn ở việc chúng ta đã bị khóa chặt chi tiêu dựa trên cách mà nhóm cử tri lớn tuổi và lớn tuổi hơn nghĩ về cuộc sống của Thế hệ Millennials.
Khi hành vi, chính sách và vốn khác xa với thực tế như vậy, sự điều chỉnh không diễn ra dần dần. Nó sẽ bùng nổ.
Better Dwelling
