Mặc dù niềm tin tiêu dùng đã có dấu hiệu ổn định, các thị trường trọng điểm như Toronto và Vancouver vẫn đang chật vật tìm kiếm "điểm rơi" cuối cùng. Sự sụt giảm của dòng vốn ngoại và áp lực hàng tồn kho đang buộc người bán phải liên tục hạ mức kỳ vọng.
Phân khúc căn hộ và nhà ở tại Toronto, Vancouver: Thị trường của người mua
Theo dữ liệu mới nhất từ bộ phận nghiên cứu kinh tế của ngân hàng RBC, các thị trường lớn nhất Canada vẫn chưa thể thoát khỏi tình trạng trầm lắng. Chuyên gia kinh tế Rachel Battaglia nhận định, Toronto và Vancouver hiện là tâm điểm của chu kỳ sụt giảm với mức trượt giá mạnh nhất so với cùng kỳ năm ngoái.
Tại khu vực Toronto (GTA): Doanh số đã sụt giảm liên tiếp trong 5 tháng tính đến tháng 2/2026. Mặc dù lượng tin đăng mới có dấu hiệu chững lại, nhưng hàng tồn kho (active inventory) vẫn duy trì ở mức cao. Điều này giúp người mua nắm giữ lợi thế tuyệt đối trong việc thương lượng, ép giá thứ cấp xuống thấp hơn. Chỉ số giá tổng hợp MLS tại đây đã giảm 7,9% so với năm ngoái.
Tại Vancouver: Tình hình cũng không mấy khả quan khi giá chuẩn (benchmark price) thấp hơn 6,8% so với cùng kỳ. Dù lượng giao dịch mua đi bán lại (resales) có tăng nhẹ 3,1% trong tháng 2, nhưng các chuyên gia đánh giá đây chỉ là biến động kỹ thuật, thiếu động lực để tạo nên một sự phục hồi thực sự. Tính thanh khoản tại đây vẫn thấp hơn nhiều so với mức trung bình dài hạn.
Sự phân hóa vùng miền: Điểm sáng Montreal và áp lực tại Calgary
Trong khi hai "đầu tàu" phía Tây và miền Trung suy yếu, Montreal lại nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi về khả năng giữ giá.
Montreal: Giá trung vị của phân khúc nhà riêng lẻ tại đây vẫn tăng 7% sau một năm. Nguyên nhân chủ yếu do hàng tồn kho duy trì ở mức thấp, tạo đòn bẩy cho giá bán dù lượng niêm yết mới đang có xu hướng đưa thị trường về trạng thái cân bằng.
Calgary: Trái ngược với Montreal, Calgary đang đối mặt với áp lực cung rất lớn. Lượng nhà đang rao bán cao hơn 16,4% so với năm trước. Đặc biệt, số lượng căn hộ đang trong quá trình xây dựng và chờ phê duyệt pháp lý để bàn giao đang ở mức cao kỷ lục, dự báo sẽ tạo ra sức ép giảm giá đáng kể trong thời gian tới.
Triển vọng 2026: Tác động từ "Reset" nhân khẩu học và thị trường lao động
Các báo cáo chiến lược từ RBC và TD Economics chỉ ra rằng, sức cầu suy giảm trong giai đoạn 2025-2026 phần lớn đến từ việc điều chỉnh chính sách nhập cư.
Dịch chuyển dân số: Việc thắt chặt nhập cư kết hợp với làn sóng dịch chuyển dân cư ròng ra khỏi các tỉnh bang đắt đỏ như Ontario và British Columbia đã trực tiếp làm xói mòn nhu cầu ở phân khúc nhà giá rẻ và trung cấp.
Áp lực kinh tế: Thị trường lao động yếu đi và triển vọng tăng trưởng việc làm ảm đạm đang khiến người mua thận trọng hơn trong việc cam kết các khoản vay thế chấp dài hạn.
Thị trường nhà ở Canada năm 2026 đang trải qua một giai đoạn "thanh lọc" cần thiết. Giá sơ cấp từ các dự án mới có thể vẫn neo cao do chi phí xây dựng, nhưng giá trên thị trường thứ cấp sẽ còn tiếp tục chịu áp lực giảm cho đến khi lượng hàng tồn kho khổng lồ được hấp thụ hết. Đối với những nhà đầu tư ưu tiên tính thanh khoản, đây là thời điểm cần quan sát kỹ các tín hiệu từ chính sách lãi suất và biến động việc làm trước khi giải ngân.
