Khủng hoảng khả năng chi trả tiền thuê nhà ở Canada chưa có dấu hiệu kết thúc

Thị trường cho thuê nhà ở Canada là một trở ngại quen thuộc đối với những người mong muốn mua nhà lần đầu, với chi phí thuê nhà tăng vọt ở nhiều thị trường đang đè nặng lên tiền lương và khả năng kiếm đủ tiền đặt cọc.

Áp lực thuê nhà đã giảm nhẹ vào mùa thu - nhưng triển vọng trên khắp các thị trường lớn vẫn ảm đạm, nếu một nghiên cứu gần đây của cơ quan nhà ở quốc gia là bất kỳ dấu hiệu nào.

Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) cho biết trong báo cáo thị trường cho thuê mùa thu của mình rằng trong khi hầu hết các khu vực đô thị điều tra dân số đều chứng kiến sự tăng trưởng tiền thuê chậm lại vào năm 2024, những người thuê nhà mới phải đối mặt với mức tăng đột biến 23,5% về chi phí thuê nhà - và mặc dù nguồn cung tăng vọt, nguồn cung nhà có sẵn vẫn thấp hơn nhiều so với mức trung bình 10 năm.

Ngay cả sự cải thiện đó về mặt cung cũng đi kèm với một lưu ý quan trọng, theo phó kinh tế trưởng của CMHC, Tania Bourassa-Ochoa: cụ thể là, sự cứu trợ không đến với đại đa số người thuê nhà ở Canada.

Bà nói với Canadian Mortgage Professional: "Một trong những điều thực sự thú vị đối với tôi là thấy rằng rất nhiều sự nới lỏng thị trường đang diễn ra thực sự rõ ràng hơn với các đơn vị mới hơn [là] các đơn vị đắt tiền hơn."

“Nguồn cung mới này chắc chắn đang góp phần vào một số nới lỏng, nhưng đối với nhiều người thuê nhà, rất nhiều đơn vị mới hơn này chỉ đơn giản là không đủ khả năng chi trả. Vì vậy, nó giúp giảm bớt một số áp lực cho những người thuê có thu nhập cao hoặc thậm chí đến một mức độ nào đó là những người thuê có thu nhập trung bình. Nhưng cuối cùng, những thách thức về khả năng chi trả vẫn rất dai dẳng."

Có bất kỳ lý do nào để lạc quan về mặt cho thuê ở Canada không?

Báo cáo kết luận rằng sự tăng trưởng tiền thuê chậm hơn đi kèm với việc không cải thiện khả năng chi trả, với tiền thuê tăng nhanh hơn tiền lương đối với nhóm người thuê nhà từ 25-44 tuổi.

Tuy nhiên, Bourassa-Ochoa nhấn mạnh việc lọc - dần dần chuyển đổi các đơn vị nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn từ các hộ gia đình có thu nhập cao hơn khi các đơn vị mới hơn hoàn thành - là một yếu tố tích cực quan trọng đối với triển vọng thị trường nhà ở dài hạn.

Bà giải thích: "Hiệu ứng lọc về mặt kỹ thuật nói rằng bằng cách thêm các đơn vị này vào thị trường, ngay cả khi đắt hơn và ngay cả khi đáp ứng nhu cầu trước mắt của những người có thu nhập cao hơn, về lâu dài, các đơn vị này sẽ đóng góp vào thị trường giá cả phải chăng hơn vì bạn đang thêm một luồng cung ổn định vào thị trường."

“Và vì vậy, các đơn vị này, mặc dù đắt tiền, nhưng về lâu dài, mức tăng tiền thuê của chúng sẽ chậm lại và do đó chúng cuối cùng có thể trở nên dễ tiếp cận hơn hoặc giá cả phải chăng hơn một chút đối với các hộ gia đình có thu nhập trung bình.”

Các vấn đề về khả năng chi trả vẫn tồn tại trong thị trường cho thuê

Theo CMHC, tiền thuê trung bình cho căn hộ hai phòng ngủ trong thị trường được xây dựng có mục đích cho thuê  là 1.447 đô la, trong khi ở thị trường căn hộ chung cư là 2.199 đô la. Tỷ lệ chỗ trống trong không gian  được xây dựng có mục đích cho thuê là 2,2%, so với 0,9% đối với căn hộ chung cư.

Gần 140.000 đơn vị được xây dựng có mục đích cho thuê hiện đang được xây dựng, có nghĩa là nhiều nguồn cung đó sẽ được đưa ra thị trường khi năm 2025 tiến triển. Đó là một bước quan trọng khác hướng tới khả năng chi trả, Bourassa-Ochoa nói - nhưng trong tương lai gần, dường như có rất ít dấu hiệu cho thấy bức tranh cho thuê được cải thiện.

Trong khi tốc độ tăng giá thuê tổng thể đã chậm lại từ khoảng 8% vào năm 2023 xuống 5,4% vào năm 2024, nó vẫn tiếp tục vượt xa các lĩnh vực khác bao gồm chi phí không phải nhà ở. Bà nói: "Trong ngắn hạn, trong trung hạn, những thách thức về khả năng chi trả đó vẫn rất, rất dai dẳng. Có rất nhiều chỉ số đang chỉ ra theo hướng đó."

Hơn nữa, mặc dù tỷ lệ nợ tiền thuê đã giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước, chúng vẫn cao hơn đáng kể so với nợ thế chấp, CMHC cho biết - cho thấy rằng người thuê nhà đang gặp khó khăn hơn so với chủ nhà trong việc điều hướng áp lực tài chính.

Nợ tiền thuê cao nhất ở Ontario, một trong những tỉnh có giá thuê đắt đỏ nhất ở Canada - và trên cả nước, hiện có khoảng 180.000 đơn vị có tiền thuê quá hạn. Bourassa-Ochoa nói: "Điều đó khá quan trọng, đặc biệt là khi bạn so sánh nó với phía thế chấp. Khi bạn xem xét các sản phẩm tín dụng khác đặc biệt dành cho người thuê nhà, cũng có rất nhiều dấu hiệu cho thấy áp lực và căng thẳng tài chính đang được cảm nhận."

"Tóm lại: rất nhiều nguồn cung đã đến thị trường và điều đó rất tốt về lâu dài. Nhưng trong ngắn hạn, vẫn còn những áp lực đó và căng thẳng tài chính đó chắc chắn đang được cảm nhận."

© 2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life