Nhu cầu của nhà đầu tư đối với chung cư đang giảm mạnh ở trung tâm thành phố Vancouver, làm dấy lên lo ngại về một cuộc khủng hoảng kiểu Toronto.

Cuộc khủng hoảng sâu sắc mà thị trường chung cư của Vùng Đại Toronto đang đối mặt vẫn chưa có hồi kết – và triển vọng đối với các nhà đầu tư chung cư ở Vancouver cũng trở nên u ám, với một lượng lớn hàng tồn kho đang nằm trên thị trường và nhu cầu sụt giảm đối với loại hình bất động sản từng rất được ưa chuộng ở thành phố này.

Doanh số bán chung cư đã giảm mạnh ở Toronto trong ba năm qua, lao dốc 75% giữa quý đầu tiên của năm 2022 và ba tháng đầu năm nay. Nhưng Vancouver cũng chứng kiến sự sụt giảm mạnh, Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) đã nhấn mạnh vào thứ Ba, khi hoạt động bán hàng trong lĩnh vực chung cư của chính nó giảm 37% trong cùng thời gian đó.

Điều đó đã làm dấy lên lo ngại rằng vũng lầy mà Toronto đang đối mặt – với một lượng lớn nguồn cung mới dự kiến sẽ đổ bộ khi các căn hộ chung cư được xây dựng trước hoàn thành ngay cả khi nhu cầu sụt giảm và các nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường – có thể sắp lan sang các thành phố khác của Canada.

Vấn đề cốt lõi ở Vancouver dường như tương tự như ở Toronto: các căn hộ nhỏ thuộc sở hữu hoặc được đặt mua bởi các nhà đầu tư mà việc mua của họ không còn hợp lý vì lãi suất cao hơn đã khiến dòng tiền của tài sản bị âm, nhu cầu thấp hơn đã gây áp lực giảm giá thuê, hoặc giá bất động sản trượt dốc đã tạo ra một cơn ác mộng định giá khi hoàn thành.

Justin Prasad, cố vấn tài chính tại BlueShore Financial (một bộ phận của Beem Credit Union), nói với Canadian Mortgage Professional: "Có rất nhiều căn hộ được bán [ở khu trung tâm Vancouver] trong ba năm qua đang sắp hoàn thành và hầu hết trong số đó là của các nhà đầu tư. Và những căn đó đang bị bỏ trống. Mọi người không thể hoàn tất việc mua, hoặc giá đã giảm đáng kể."

Ở Toronto, những loại căn hộ đó thường có dạng các căn hộ chung cư "chuồng chó", những căn hộ khoảng 500 bộ vuông (hoặc nhỏ hơn) được các nhà đầu tư mua hết trong những năm 2010 và đầu những năm 2020 khi giá thuê, giá trị tài sản và nhu cầu thuê tăng vọt ở trung tâm thành phố và các vùng ngoại ô của nó.

Prasad cho biết xu hướng này cũng đã được phản ánh ở Vancouver. Ông nói: "Những gì bạn thấy là rất nhiều loại căn hộ siêu nhỏ này: một phòng ngủ, một phòng tắm. Tôi nghĩ đã có một nhu cầu rất lớn cho nó và họ đã xây dựng quá mức."

"Và bây giờ rõ ràng với việc nhập cư [giảm], sinh viên rời đi, các cuộc đàn áp đối với Airbnb – đã có vô số yếu tố mà tôi nghĩ đã góp phần vào sự suy giảm của thị trường chung cư, và tôi không nghĩ nó sẽ thay đổi trong năm tới, một năm rưỡi, hoặc hai năm, cho đến khi cung và cầu gặp nhau và bạn đạt được trạng thái cân bằng."

CMHC nói khủng hoảng chung cư có thể làm xấu đi triển vọng nhà ở

Nguồn cung cao hơn đã kéo chi phí thuê nhà xuống ở cả Toronto và Vancouver, mang lại sự nhẹ nhõm đáng mừng cho những người dân ở các thành phố đó, những người đã chứng kiến khả năng chi trả nhà ở và thuê nhà giảm đáng báo động trong thập kỷ qua.

Nhưng CMHC cũng đã cảnh báo về mối nguy hiểm đối với triển vọng thị trường nhà ở do sự chậm lại của thị trường chung cư ở hai thành phố đắt đỏ nhất Canada, lưu ý rằng các nhà xây dựng và phát triển đã rút lui khỏi thị trường trong những năm gần đây trong bối cảnh hoạt động chững lại đáng báo động đó.

Cơ quan nhà ở quốc gia cho biết vào thứ Ba: "Trong khi lượng tồn kho ngày càng tăng đang dẫn đến giá bán thấp hơn và giá thuê yêu cầu thấp hơn cho người mua và người thuê ở các trung tâm đắt đỏ nhất trong nước, những yếu tố này cũng gây áp lực giảm lên nguồn cung chung cư mới."

"Giữa năm 2022 và 2024, số lượng căn hộ bị hủy ở Toronto và Vancouver đã tăng gấp năm và mười lần tương ứng. Điều này đặt ra một thách thức cho cả tình trạng thiếu nhà ở hiện tại và sự tăng trưởng nguồn cung trong tương lai."

Người mua bắt đầu từ bỏ các căn hộ khi việc mua của nhà đầu tư trở nên tồi tệ

Rất nhiều người mua đã mua các căn hộ được xây dựng trước ở Toronto đã phải vất vả để bù đắp sự chênh lệch giữa số tiền đã thỏa thuận và giá trị định giá đôi khi thấp hơn đáng kể khi hoàn thành.

Điều đó đã dẫn đến ngày càng nhiều báo cáo về việc người mua từ bỏ tiền đặt cọc và bỏ qua việc mua, khiến các nhà phát triển gặp khó khăn và, trong nhiều trường hợp, phải đối mặt với viễn cảnh một cuộc tranh chấp pháp lý kéo dài.

Ở Vancouver, xu hướng đó cũng đang xuất hiện – và có thể sẽ mất một thời gian trước khi mọi thứ trở lại bình thường liên quan đến thị trường chung cư, Prasad nói. Ông nói: "Việc mọi người bỏ rơi những thứ này đang trở thành một vấn đề vì kịch bản mà họ có trong đầu hai hoặc ba năm trước khác xa so với bây giờ."

"Và tôi nghĩ rằng nó chỉ cần tự loại bỏ cho đến khi chúng ta đạt được một chút cân bằng, điều mà tôi không nghĩ sẽ xảy ra trong 12 tháng, 15 tháng nữa. Cho đến khi mức nhập cư và lãi suất ổn định, tôi nghĩ không ai thực sự vội vàng tham gia thị trường chung cư."

© 2025 Canadian Mortgage Professional.

Bản tiếng Việt của The Canada Life