Khi giá căn hộ sụt giảm ở các thành phố lớn nhất của Canada, các thẩm định viên đối mặt với những thách thức lớn trong việc đánh giá giá trị thực của các ngôi nhà.

Trong những năm gần đây, giá nhà đã sụt giảm trên khắp nhiều thành phố của Canada trong bối cảnh thị trường hạ nhiệt trên diện rộng, và điều này đang tạo ra rất nhiều thách thức cho các thẩm định viên, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ ở Toronto và Vancouver.

Trong khi giá đã tăng vọt ở những khu vực này khi nhu cầu tăng mạnh trong những năm 2010 và đầu thập kỷ này, nhiều nhà đầu tư giờ đây nhận thấy căn hộ họ mua lúc chưa xây dựng có giá trị thấp hơn vào thời điểm giao dịch so với lúc họ đồng ý mua ban đầu.

Điều này một phần là do nguồn cung dư thừa và một phần là do nhu cầu sụt giảm mạnh mẽ nhờ lãi suất cao hơn, lượng người nhập cư thấp hơn và sự giảm sút nói chung đối với nhu cầu thuê nhà.

Ông Terry Dowle, chủ tịch Hiệp hội Thẩm định viên Canada (Appraisal Institute of Canada), cho biết bối cảnh không ổn định này đang làm cho công việc của các thẩm định viên trở nên khó khăn hơn.

Ông nói: “Thị trường căn hộ là một lĩnh vực cực kỳ khó khăn để thực hiện định giá. Việc sử dụng một giao dịch từ một năm trước hoàn toàn vô ích trong thị trường căn hộ vì giá trị có thể chênh lệch 20% trong một số phân khúc thị trường nhất định.”

“Vì vậy, bạn thực sự cần nguồn dữ liệu hiện tại. Nếu không có, các thẩm định viên có thể xem xét các danh sách niêm yết để xác định xu hướng thị trường chung, nhưng các danh sách niêm yết hiện nay rất lộn xộn. Đây thực sự là một phân khúc thị trường khó khăn.”

Sự sụp đổ đã tạo ra dữ liệu không nhất quán và không đáng tin cậy, một trở ngại lớn đối với các thẩm định viên, những người một phần dựa vào xu hướng giá để đánh giá giá trị của một tài sản.

Ông Dowle cho biết: “Các thẩm định viên cần dữ liệu chất lượng và đủ số lượng để có thể tiết lộ giá trị thị trường của một tài sản. Chúng tôi không quyết định giá trị thị trường – chúng tôi kiểm tra thị trường và xu hướng để tiết lộ giá trị đó.”

“Cần phải có rất nhiều [dữ liệu tốt] để thực sự hiểu được các xu hướng trên thị trường. Điều này gây khó khăn cho chúng tôi, đặc biệt là ở những khu vực thiếu sự nhất quán trong các yếu tố như giá niêm yết và kỳ vọng của người mua.”

Sự bất ổn tạo thêm rào cản cho các thẩm định viên

Nhiều người mua trên khắp cả nước hiện đang trong trạng thái chờ đợi, dự đoán giá và lãi suất sẽ giảm thấp hơn nữa, cố gắng đánh giá khi nào thị trường sẽ chạm đáy.

Trong khi đó, sự ổn định đang dần biến mất khỏi thị trường khi nói đến việc người bán kỳ vọng sẽ nhận được bao nhiêu cho ngôi nhà của họ. “Không có sự nhất quán trong giá niêm yết. Nó giống như ném một phi tiêu vào một tấm bảng phi tiêu,” ông Dowle nói.

“Sự bất ổn này tạo ra thách thức cho các thẩm định viên trong việc xác định chính xác giá trị và xu hướng. Và tôi không thấy nó sẽ tốt hơn.”

Bạn thực sự nên làm việc với một thẩm định viên'

Các nhà môi giới thế chấp và khách hàng của họ hiểu quá rõ rủi ro khi một khoản định giá thấp hơn giá đã thỏa thuận, thường dẫn đến một cuộc chạy đua điên cuồng để bù đắp khoản chênh lệch – hoặc thậm chí là rắc rối pháp lý nếu người mua cố gắng mất tiền đặt cọc và hủy bỏ giao dịch.

Ông Dowle cho biết sự khó lường hiện tại của thị trường có nghĩa là điều cần thiết là phải làm việc với các thẩm định viên càng sớm càng tốt trong quy trình để hiểu bối cảnh và những gì có thể ảnh hưởng đến việc định giá tài sản.

Ông nói: “Tôi sẽ khuyến khích bất cứ ai đang nghĩ đến việc niêm yết tài sản của họ hoặc cố gắng thực hiện một giao dịch trong phân khúc [căn hộ] đó hãy tin tưởng vào chuyên viên bất động sản của bạn, tin tưởng vào nhà môi giới của bạn, nhưng bạn thực sự nên làm việc với một thẩm định viên. Họ sẽ hiểu các xu hướng lịch sử và họ sẽ có thể tìm hiểu sâu hơn và xem kỳ vọng hiện nay là gì mà không có bất kỳ cảm xúc nào.”

“Các thẩm định viên là những người độc lập. Chúng tôi không có bất kỳ lợi ích nào trong giao dịch. Một nhà môi giới thế chấp muốn giao dịch được hoàn tất. Một chuyên viên bất động sản muốn giao dịch được hoàn tất. Họ có hoa hồng dựa trên đó. Các thẩm định viên thì không như vậy – chúng tôi hoàn toàn độc lập.”

Những thách thức khác mà các thẩm định viên đang phải đối mặt bao gồm áp lực giảm phí từ các nguồn bên ngoài, đặc biệt là đối với các khoản thẩm định nhà ở.

Điều này có thể dẫn đến sự thất vọng trong cộng đồng cho vay – “đặc biệt là vì chất lượng dữ liệu, chi phí để có được dữ liệu đó và sau đó là thời gian để phân tích dữ liệu đó,” ông Dowle nói.

“Giá trị của những gì chúng tôi có thể cung cấp dường như đã bị giảm thiểu. Tôi không biết liệu đó có phải là một chút vì những gì chúng tôi đã trải qua trong COVID hay chỉ là do ý tưởng rằng AI có thể làm những gì một thẩm định viên làm. Điều đó không thể xảy ra.”

Canadian Mortgage Professional.